Der Markt für Luxuswohnungen in Madrid hat eine neue Phase der Reife und der strukturellen Belastung erreicht. Innerhalb von nur zehn Jahren ist der Zugang zum Premiumsegment auf ein historisches Tief gesunken. Mit einer Million Euro kann ein Käufer heute nur noch rund 110 Quadratmeter erwerben, verglichen mit 240 bis 330 Quadratmetern, die 2014 in den fünf exklusivsten Bezirken der Hauptstadt üblich waren: Recoletos, Castellana und Jerónimos, Almagro–Traflagar–Justicia und Ibiza–Niño Jesús. Diese Ergebnisse sind dem Bericht „Ein Jahrzehnt des Premium-Immobilienmarktes in Madrid: Entwicklung und Trends (2014–2025)“ von Diza zu entnehmen. Besonders auffällig ist, dass man für eine Million Euro in Recoletos heute nur noch eine 80 Quadratmeter große Wohnung bekommt.
Die Studie, unter der Leitung der Professoren Fernando Pinto Hernández und María Luisa Medrano García von der Universität Rey Juan Carlos, berechnet einen kumulativen Anstieg des Quadratmeterpreises in der Region Madrid, den umliegenden Gemeinden und Bezirken um 95,26 % im letzten Jahrzehnt. Die Autoren betonen, dass dieser Anstieg nicht auf Spekulation, sondern auf ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen einem extrem begrenzten Angebot in den Top-Lagen und einer wachsenden, zahlungskräftigen internationalen Nachfrage zurückzuführen ist.
Die Pandemie war der Wendepunkt
Die Pandemie wirkte keineswegs bremsend, sondern vielmehr als Katalysator für den Zyklus. Im Jahr 2020 fiel die Anpassung im Premiumsegment marginal aus (-1,5 %), doch ab 2021 beschleunigten sich die Preise rasant. Das Wachstum nach der Pandemie erreichte 54,33 % und lag damit deutlich über dem Niveau von 2014 bis 2019.
Dieser Wandel wurde durch Faktoren wie den Anstieg internationaler Fernarbeit, die Mobilität großer europäischer und lateinamerikanischer Vermögen und die wachsende Nachfrage nach sanierten Immobilien, die höchsten Ansprüchen in hochwertigen städtischen Umgebungen genügen, vorangetrieben.
Bei der Präsentation beschrieb Fernando Pinto die aktuelle Periode als „ein Jahrzehnt tiefgreifender Transformation, das Madrid als eines der führenden europäischen Zentren für gehobenes Wohnen gefestigt hat“.
Ein vielfältigeres und in manchen Gegenden jüngeres Käuferprofil
Obwohl das Durchschnittsalter der Käufer in der Nach-Covid-Zeit von 43 auf 47 Jahre gestiegen ist, identifiziert der Bericht eine jüngere Kundschaft in Gegenden wie Almagro, Justicia, Ibiza und Niño Jesús, wo der Anteil der Käufer zwischen 30 und 45 Jahren zunimmt. Dazu gehören Expats, IT-Fachkräfte und internationale Führungskräfte, die von der urbanen Dynamik und der Qualität der sanierten, hochwertig ausgestatteten Wohnungen angezogen werden.
In den eher traditionellen Vierteln – Recoletos, Castellana und Jerónimos – dominieren weiterhin Käufer mit hohem Einkommen, sowohl aus dem Inland als auch aus dem Ausland.
Die Studie bestätigt zudem die Ausdehnung des Madrider Luxuswohnungsmarktes in die Metropolregion. Gemeinden wie Alcobendas (La Moraleja), Pozuelo de Alarcón, Majadahonda, Tres Cantos und Boadilla del Monte verzeichneten ein sehr starkes Preiswachstum, angetrieben durch die Nachfrage nach Einfamilienhäusern, Privatsphäre und der Nähe zu internationalen Schulen. In einigen Fällen, insbesondere in Boadilla del Monte, hat sich das Wachstum nach der Pandemie im Vergleich zur Zeit vor der Pandemie um ein Vielfaches erhöht.
Unterschiede innerhalb des Primärsektors selbst
Eine Analyse nach Postleitzahlen offenbart unterschiedliche Dynamiken und unterstreicht die Existenz autonomer Mikromärkte. Während Recoletos (28001), Castellana (28006) und Jerónimos (28014) weiterhin die höchsten Preise erzielen und einen minimalen Umsatz aufweisen, verzeichneten andere Gebiete wie Almagro–Trafalgar–Justicia (28010) und Ibiza–Niño Jesús (28009) seit der Pandemie das stärkste relative Wachstum.
Im Gegensatz zur Region Madrid insgesamt verzeichneten diese Top-Bezirke ihre stärksten Zuwächse vor der Pandemie. Die Phase nach der Pandemie war durch eine selektivere Nachfrage gekennzeichnet, wobei Käufer besonderen Wert auf die Qualität der Immobilien und die genaue Lage legten.
Obwohl spanische Käufer weiterhin die Mehrheit bilden, stellen Vertreter von DIZA Consultores fest, dass internationale Käufer, insbesondere aus Italien, den Vereinigten Staaten, Mexiko und anderen lateinamerikanischen Ländern, stetig an Bedeutung gewinnen.
„Madrid zieht Menschen aus aller Welt an. Ob Spanier oder Ausländer, Neuankömmlinge neigen dazu, sich in den besten Lagen niederzulassen, was den Druck auf das ohnehin schon sehr begrenzte Angebot noch verstärkt“, erklärte María Luisa Medrano.
Madrid: Globaler Premium-Markt mit Potenzial
Im Bericht wird zu dem Schluss gekommen, dass die Entwicklungen des letzten Jahrzehnts eine strukturelle Grundlage haben: ein knappes Angebot, der stetige Zustrom solventer internationaler Käufer und Madrids Wettbewerbsposition als sicherer und effizienter Wohnort.
Laut Pinto wird das zukünftige Wachstum von der Anzahl der auf den Markt gebrachten sanierten Immobilien und dem Erhalt des urbanen Reizes der Hauptstadt abhängen.
