Die Spanien-Immobilie vererben oder verschenken?

Wer zu Lebzeiten übertragen will, um dem Begünstigten Erbschaftsteuer zu sparen, sollte sich vorher gut informieren: Im spanischen Steuerrecht lauern Überraschungen

Die Spanien-Immobilie vererben oder verschenken?
Gtres
25 Mai 2021, European Accounting

Ob man will oder nicht – früher oder später muss man sich damit auseinandersetzen: Was soll mit der spanischen (Ferien-)Immobilie geschehen, wenn man einmal nicht mehr da ist? Ist eine Schenkung zu Lebzeiten der richtige Schritt oder doch eine reguläre Erbschaft? Ein wesentlicher Faktor bei der Entscheidung ist sicherlich die Kenntnis über die Besonderheiten des spanischen Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts.

Zunächst lautet die Kernfrage: Wo liegt die Immobilie? Denn je nach Region können unterschiedliche Normen gelten und Nichtresidenten dürfen zwischen der staatlichen und der regionalen Gesetzgebung wählen.

Weitere Besonderheit: Während etwa in Deutschland Erbschaft- und Schenkungsteuer gleich sind, werden diese Vorgänge in Spanien unterschiedlich geregelt. Das hat teilweise drastische Folgen. Bei einer Erbschaft ist man steuerlich mit der Zahlung der Erbschaftsteuer durch. Bemessungsgrundlage ist dabei der Marktwert der Immobilie zum Todeszeitpunkt. Anders als in Deutschland verzichtet Spanien grundsätzlich auf die Besteuerung eines eventuellen Wertzuwachses.

Die versteckte Einkommensteuer

Bei der Schenkung ist das anders. Hier fällt unter Umständen zusätzlich Einkommensteuer auf die so genannten „stillen Reserven“ an. Diese bezeichnen den Wertzuwachs, den eine Immobilie seit der Anschaffung durch den Schenker erfahren hat. Die Einkommensteuer kann deutlich höher ausfallen als die eigentliche Schenkungsteuer. Nicht nur das: Während die Schenkungsteuer durch den Beschenkten entrichtet wird, trifft die Einkommensteuer den Schenker. Der muss Steuern zahlen, als ob er die Immobilie verkauft hätte, obwohl er ja kein Geld bekommt.

Ein Beispiel: Eine Immobilie wurde vor 20 Jahren um 200.000 Euro erworben und sie ist heute, zum Zeitpunkt der angenommenen Schenkung, das Doppelte wert. Der Beschenkte zahlt die Schenkungssteuer,  die etwa auf den Balearen unter nahen Verwandten bei 7 Prozent liegt. Der Schenker zahlt Einkommensteuer von 19 Prozent auf einen – freilich nur theoretischen – Vermögensgewinn von 200.000 Euro.

Anders bei der Erbschaft: Hier entfällt die Besteuerung des Wertzuwachses. Nur der Erbe wird zur Kasse gebeten und bezahlt Erbschaftsteuer auf den aktualisierten Immobilienwert. Auf den Balearen beträgt die Steuer bei diesem Wertvolumen ein Prozent. Je nach Verwandtschaftsverhältnis und Vorvermögen kann sich der Betrag durch einen Multiplikationskoeffizienten erhöhen. Und nochmals der Hinweis: Je nach Region können die Steuersätze und sonstigen Bestimmungen ganz anders aussehen.

Geringe Freibeträge

Mit wesentlichen Erleichterungen durch Freibeträge braucht man in Spanien nicht rechnen: Bei der Erbschaftsteuer liegen sie bei der Verwandtschaftsgruppe I (Kinder unter 21) bei maximal 50.000 Euro, bei anderen direkten Verwandten bei maximal 25.000 Euro. Bei der Schenkungssteuer gibt es gar keine Freibeträge, nur ganz konkrete Vergünstigungen unter Erfüllung bestimmter Voraussetzungen.

In jedem Fall ist es sinnvoll, sich schon früh – idealerweise schon vor dem Kauf der Immobilie – mit der Nachfolgefrage auseinanderzusetzen. Das kann kompliziert werden, insbesondere bei grenzüberschreitenden Konstellationen (deutscher Steuerbürger – spanische Immobilie). Bei einer Schenkung wäre beispielsweise zu bedenken, dass in Deutschland nur jene spanischen Steuern angerechnet werden können, die auch in Deutschland angefallen wären. Aufgrund der unterschiedlichen Systeme tut sich hier eine Steuerfalle auf, denn die Anrechnung der in Spanien bezahlten Einkommensteuer wird in Deutschland, wo der Wertzuwachs auf ganz andere Weise und zu einem anderen Moment besteuert wird, zum Problem.

Alternative auf Mallorca: Nachfolgepakt

Eine weitere Möglichkeit auf den Balearen ist die Anwendung eines Nachfolgepakts, über den Vermögenswerte zu Lebzeiten mit oft sehr geringer Steuerbelastung übertragen werden können. Die Verwendung dieses alten Rechtsinstruments als neuartiges Steuersparmodell ist jedoch nur für Spanier vollständig geklärt. Bezüglich der Inanspruchnahme durch Nichtspanier – Residenten wie Nichtresidenten – sind Fragen offen und die Antworten der Behörden wechselhaft.

Weitere Informationen und Beratungsanfragen: www.europeanaccounting.net

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