Les coûts et taxes associés à l'achat d'une maison en Espagne en 2021

Photo de Kelly Sikkema sur Unsplash
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5 octobre 2020, Rédaction

Acheter une maison en Espagne peut être à la fois excitant et décourageant pour de nombreuses raisons, en particulier pour les expatriés qui déménagent à l'étranger et achètent une propriété en Espagne pour la première fois. Le processus varie d'un pays à l'autre et est susceptible d'être assez différent par rapport à votre pays d'origine. Outre le prix de la propriété, n'oubliez pas que vous devrez également prendre en compte d'autres coûts et dépenses. Ainsi, si vous envisagez d'acheter une maison en Espagne, examinons les taxes et les frais pour 2021.

Lors de l'achat d'une propriété en Espagne, le prêt immobilier n'est pas la seule dépense majeure impliquée dans le processus et vous devrez faire vos calculs pour vous assurer de ne pas avoir de surprises inattendues. Les banques espagnoles financent généralement 80% de la valeur de la propriété que vous souhaitez acheter (si la propriété est utilisée comme résidence principale), ce qui signifie que vous devez avoir 20% de la valeur de la propriété pour payer un acompte. Mais ce n'est pas tout : il existe une série d'autres dépenses et taxes qui sont nécessaires pour formaliser l'opération avant de pouvoir devenir propriétaire de votre nouvelle maison en Espagne.

Entre l'évaluation du bien, le notaire, le greffe et les taxes correspondantes, les experts recommandent de disposer d'économies représentant entre 10% et 12%, selon l'endroit où se trouve le bien et son prix. A ce pourcentage s'ajoutent les 20% dont vous avez besoin pour l'acompte. Prenez note que si vous n'avez pas besoin d'un prêt hypothécaire, vous devez tout de même payer ces frais supplémentaires. Ce sont toutes des dépenses obligatoires qui tournent autour de l'achat d'une maison, bien que le montant total à payer dépendra du fait que vous achetiez une maison neuve ou d'occasion, de l'endroit où se trouve la propriété et du montant. Voici un résumé chacun d'entre eux et de leur le prix/valeur approximatif en 2021 :

Achat d'une propriété : frais supplémentaires

Le notaire

L'un des frais à considérer lors de l'achat d'une maison en Espagne, neuve ou d'occasion, sont ceux du notaire. Leurs honoraires, appelés tarifs, sont réglementés par l'État, ils facturent donc tous la même chose pour des services identiques. Dans le cas de l'octroi de l'acte public de vente, les prix sont compris entre 600 et 875 euros, selon le prix du bien. Par exemple, pour un appartement de 100 000 euros, vous paierez environ 850 euros, tandis que pour un appartement de 250 000 euros, vous devrez payer environ 1 000 euros.

Le cadastre

Il s'agit de l'enregistrement des actes signés par le notaire. Là encore, ces frais sont fixés par règlement et dépendent directement du prix du bien, bien qu'ils se situent généralement entre 400 et 650 euros.

Les impôts

L'acheteur d'une maison doit également conserver de l'argent de côté pour payer les impôts, bien que le montant dépendra du prix de la maison et du fait qu'elle soit neuve ou d'occasion.

Si vous achetez une maison neuve, vous devrez payer plus en termes de taxes, la plus importante étant la TVA (IVA en espagnol). En 2021, la TVA s'élève à 10% du prix du bien immobilier. En d'autres termes, 10 000 euros de TVA pour une maison de 100 000 euros et 25 000 euros pour une maison de 250 000 euros. Il est à noter qu'aux îles Canaries, la TVA en cas d'achat d'un bien immobilier n'est que de 6,5% (il s'agit de l'IGIC-Impôt général indirect des îles Canaries). Dans le cas du logement social, la TVA peut être de 4%, mais cela varie selon la région autonome et le type de logement social concerné.

Une seconde taxe doit être ajoutée dans le cas de l'achat d'un logement neuf : la taxe sur les actes juridiques documentés (AJD). Cette taxe est toujours payée par l'acheteur et son montant dépend également de chaque communauté autonome. Notez que ces taxes ne s'appliquent pas aux maisons d'occasion.

Taxes à payer lors de l'achat d'une nouvelle maison en Espagne

Communauté autonomeAJDT.V.A.
Andalousie1,5%10,0%
Aragon1,5%10,0%
Asturies1,5%10,0%
Les îles Baléares0,5%10,0%
Les îles Canaries1%6,5%
Cantabrie2%10,0%
Castille-La Manche1,5%10,0%
Castille et Léon1,5%10,0%
Catalogne2%10,0%
Ceuta0,5%10,0%
Madrid0,75%10,0%
Valence2%10,0%
Estrémadure2%10,0%
Galice1,5%10,0%
La Rioja1%10,0%
Melilla0,5%10,0%
Murcie1,5%10,0%
Navarre0,5%10,0%
Pays basque0,5%10,0%

Pour les maisons d'occasion, la taxe la plus importante est la taxe de transfert de propriété (ITP). Dans ce cas, le montant dépend du pourcentage appliqué au prix enregistré et de la communauté autonome dans laquelle se trouve le bien, bien qu'en règle générale, un taux compris entre 6% et 10% soit appliqué. Les tarifs suivants sont actuellement appliqués en 2021 :

Taxes à payer lors de l'achat d'une maison d'occasion en Espagne

Communauté autonomeITP
Andalousie8 %
Aragon8 %
Asturies8 %
Les îles Baléares8 %
Les îles Canaries6,5 %
Cantabrie10 %
Castille-La Manche9,0%
Castille et Léon8 %
Catalogne10 %
Ceuta6 %
Madrid6 %
Valence10 %
Estrémadure8 %
Galice10%
La Rioja7 %
Melilla6 %
Murcie8 %
Navarre6 %
Pays basque7 %

Il est à noter que pour les VPO (logement subventionné), les familles nombreuses, les personnes handicapées et les jeunes, les taux sont souvent inférieurs. Par exemple, à Madrid, les familles nombreuses qui achètent une maison indépendante paieront 4% du prix enregistré comme taxe sur la propriété, à condition que la maison qu'ils achètent soit leur résidence principale.

Un conseiller

La seule dépense facultative de l'achat d'une maison est d'obtenir un « gestor », quelqu'un qui sera en mesure de traiter les règlements fiscaux et autres formalités administratives. L'embauche d'un conseiller comme celui-ci peut être particulièrement utile pour les expatriés qui ne parlent pas espagnol. Ils n'ont pas de frais spécifiques et ne sont généralement contractés que lorsqu'une hypothèque est ouverte pour acheter la propriété avec un coût approximatif de 300 euros.

Coûts hypothécaires supplémentaires en Espagne

Toutes les taxes et tous les frais ci-dessus sont applicables, que vous ayez ou non besoin de contracter un prêt. Si vous envisagez d'acheter une propriété en Espagne au moyen d'une hypothèque, sachez qu'il peut y avoir des frais supplémentaires auxquels vous ne vous attendiez pas.

L'évaluation de la maison

Si l'acheteur demande un prêt immobilier, il devra alors payer un évaluateur pour évaluer la propriété. Ceci est souvent facilité par la banque et après cette évaluation immobilière, la banque saura quel pourcentage de financement elle peut fournir. Comme mentionné, les banques en Espagne prêtent un montant équivalent à 80% du prix d'achat ou de la valeur d'expertise, bien que certaines parviennent à financer 90 à 100% du prix d'achat, en choisissant généralement le chiffre le plus bas. En 2021, l'expertise coûte entre 250 et 600 euros, en fonction de l'entité réalisant le processus, du type de bien et de sa valorisation. Une fois l'évaluation terminée, elle est valable 6 mois à compter de la date d'émission.

Frais d'ouverture

Certaines banques peuvent vous facturer des frais pour ouvrir un compte ou souscrire un prêt hypothécaire et ces frais peuvent aller jusqu'à 2% du capital prêté, comme convenu avec l'institution financière. Cependant, de nombreuses banques n'appliquent pas cette pénalité. Sachez que pour contracter certaines hypothèques, les banques peuvent également vous obliger à souscrire une assurance habitation ou assurance vie.

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