Les taux d'intérêt hypothécaires sont en hausse, mais malgré cela, de nombreuses personnes choisissent encore d'acheter une propriété en Espagne, car les prix commencent à se stabiliser aux portes de l'année 2023. Si vous êtes locataire et que vous souhaitez devenir propriétaire, la procédure est relativement simple. Tout dépend de la recherche d'un bien immobilier adapté à vos besoins et à votre situation économique, et de la demande d'un prêt hypothécaire, en tant que résident ou non-résident en Espagne. Cependant, c'est différent si vous avez déjà une propriété et que vous avez une hypothèque. Dans cette situation, est-il possible de résilier votre hypothèque pour acheter une nouvelle propriété ? Il y a trois options pour vendre une propriété avec une hypothèque et en acheter une nouvelle.
Vendre une maison à un prix supérieur au montant de l'hypothèque et la rembourser
Est-il possible de résilier mon prêt hypothécaire ? Oui ! Et c'est le meilleur scénario possible. Cependant, pour que cela se produise, il faut que le marché immobilier soit en bonne santé, ce qui signifie que vous recevez plus d'argent que ce que vous devez à la banque pour la propriété. Si cette option est viable compte tenu de votre situation financière et du prix auquel vous finissez par vendre, voici les étapes à suivre pour vendre un appartement avec un prêt hypothécaire :
1. Confirmez le prix de vente avec l'acheteur et assurez-vous que l'argent que vous allez recevoir sera supérieur à celui que vous devez à la banque pour l'hypothèque.
2. Ensuite, vous devez vous rendre à la banque et demander un document connu en Espagne sous le nom de Certificado de Deuda Pendiente (certificat de dette impayée). Ce document doit toujours être présenté en cas de vente d'un bien hypothéqué.
3. Signez le contrat de vente en présence d'un notaire, pour lequel vous devrez présenter le certificat de dette impayée.
4. Une fois que l'acheteur vous a remis le chèque correspondant au prix du bien, vous devez vous rendre à la banque et régler la dette hypothécaire en cours. Dans de nombreux cas, il sera également nécessaire de payer les frais d'annulation correspondants.
5. Une fois que vous aurez réglé la dette avec l'argent reçu de la vente de la propriété, comme le prix est supérieur à ce que vous avez dû payer pour la dette, vous recevrez l'argent restant.
Vendre une propriété à un prix inférieur au montant de l'hypothèque et la rembourser
Bien que la vente d'une propriété hypothéquée à un prix supérieur au montant dû à la banque soit l'option la plus souhaitable, ce n'est pas toujours possible. Tout simplement parce que les prix des propriétés fluctuent et que le prix que vous en tirez peut ne pas être suffisant pour rembourser la dette. Si tel est le cas, vous pouvez bien sûr toujours vendre la propriété avec une hypothèque. Dans ce cas, les étapes à suivre sont les suivantes :
1. La première tache à faire est de confirmer que vous avez un acheteur pour la propriété et que le prix de vente est inférieur à ce dont vous avez besoin pour pouvoir rembourser intégralement le prêt hypothécaire.
2. L'étape suivante consiste à se rendre à la banque et à demander le certificat de dette impayée (comme dans le cas précédent où la vente de la propriété a été réalisée à un prix supérieur à celui du prêt hypothécaire). À la banque, vous devrez expliquer la situation et votre intention de rembourser la partie du prêt hypothécaire que vous pouvez couvrir avec l'argent obtenu pour la propriété. Cette démarche est importante pour modifier les conditions et la nature de la dette qui subsistera auprès de la banque après la vente et qui deviendra un nouveau prêt.
3. Lorsque la vente est exécutée, l'acheteur vous remet le chèque correspondant au prix du bien. Dans ce cas, la totalité du montant doit être utilisée pour payer l'hypothèque (la partie qui est couverte par la somme obtenue de la vente du bien).
4. À partir de ce moment, la dette en cours pour l'hypothèque sera reformulée et sera considérée comme un nouveau prêt. En ce sens, en tant que nouveau prêt, il aura ses propres conditions et clauses, il est donc important de les examiner correctement. En fait, il est très probable qu'il faille payer les frais d'annulation de l'ancienne hypothèque et les frais d'ouverture du nouveau prêt. Toutefois, cela dépendra de chaque banque.
Le prêt-pont
Les banques offrent un « Le prêt-pont » qui vous permet d'unir deux hypothèques en une seule. Ce type d'hypothèque est inconnu de nombreux propriétaires, mais peut être une alternative pour ceux qui ont besoin d'acheter une nouvelle propriété. Cependant, les deux opérations ne peuvent pas toujours être réalisées en même temps. Dans cette situation, le prêt relais peut être une bonne option, car il facilitera le paiement de deux hypothèques (la propriété que l'on veut vendre et celle que l'on a achetée avec une nouvelle hypothèque) pour un prix inférieur à celui que l'on paierait si l'on devait assumer le paiement de deux hypothèques séparément.
Une subrogation hypothécaire
Une autre option pour les propriétaires pourrait être une subrogation hypothécaire. Cela vous permet de vous « débarrasser » de l'hypothèque et de transférer la dette à l'acheteur.
Cette transaction nécessite l'approbation de la banque parce qu'elle nécessite de changer le propriétaire de l'hypothèque et de rendre l'acheteur responsable de la dette. Pour ce faire, le propriétaire et l'acheteur devront solliciter la subrogation. Une fois que la banque a procédé à une évaluation des risques liés à l’acheteur potentiel, le transfert peut être réalisé moyennant certains frais. Le vendeur devra payer certains frais pour l'évaluation du nouvel acheteur, la procédure et la subrogation hypothécaire. les frais de cette dernière ne seront pas supérieurs à 0,5 % du capital dû si la subrogation est effectuée au cours des cinq premières années du prêt, ou à 0,25 % si elle est effectuée après cette période.
Voici les étapes à suivre :
1. La première chose à faire dans ce cas est de confirmer avec l'acheteur qu'il est prêt à reprendre l'hypothèque sur le bien et de déterminer les conditions dans lesquelles la vente et l'achat ainsi que le transfert de l'hypothèque auront lieu.
2. Ensuite, vous devez vous rendre à la banque avec laquelle vous avez signé l'hypothèque avec l'acheteur. Expliquez la situation et le fait que vous voulez procéder à la subrogation ou au transfert de l'hypothèque.
3. La banque en question effectuera une étude du profil de l'acheteur pour garantir qu'il est solvable et qu'il pourra reprendre le paiement de l'hypothèque sans problème.
4. Si la banque ne donne pas son feu vert, cette option est à écarter. En revanche, si la banque donne son accord, vous procéderez à la signature du transfert d'hypothèque. C'est-à-dire la modification du contrat qui permet à l'acheteur de devenir le nouveau titulaire de l'hypothèque. À partir de ce moment, l'acheteur sera responsable de l'hypothèque à tous égards.