Le marché immobilier se termine en 2023 avec des chiffres records d’acheteurs étrangers malgré l’incertitude et la hausse des taux d’intérêt. Selon les données du Conseil général des notaires espagnols, les étrangers ont représenté 21,4 % de tous les achats effectués en Espagne entre janvier et juin, soit leur poids le plus élevé depuis le début des registres. Bien que les dernières données datent des six premiers mois de 2023, les chiffres montrent une année très positive. Les Britanniques (9,6 %) sont une nouvelle fois en tête des transactions, devant les Allemands (8,1 %) et les Marocains (7,3 %).
Entre janvier et juin, 67 983 propriétés ont été vendues à des étrangers, soit le troisième meilleur chiffre de la série historique des statistiques notariales. Sur les près de 68 000 ventes de logements réalisées par des étrangers au cours de cette période, 56,8 % ont été réalisées par des étrangers résidents, soit une baisse de 3,4 % sur un an. La baisse parmi les étrangers non-résidents a été plus forte, atteignant 12,4 %.
Où les gens achètent-ils plus de maisons, et pour combien ?
Les étrangers sont les plus attirés par les régions côtières. Valence a atteint un niveau record, vendant 20 933 maisons à des étrangers. Viennent ensuite l'Andalousie avec 12 656 logements, la Catalogne avec 10 350 logements, les îles Canaries avec 5 640 logements et Madrid avec 4 651 logements.
En moyenne, les transactions des acheteurs étrangers au premier semestre 2023 se sont clôturées à 2 095 €/m2, soit une augmentation de 1,3 % par rapport à la même période de l'année dernière et le chiffre le plus élevé depuis fin 2008, dépassant le prix moyen payé par les nationaux espagnols (1 574 €/m2).
Les étrangers non-résidents ont encore payé plus cher leur logement (2 598 €/m2), le chiffre le plus élevé enregistré par le Conseil général des notaires, par rapport aux étrangers résidents (1 676 €/m2) et aux nationaux (1 574 €/m2). Mais ce sont les résidents (2,9 %) qui ont vu les prix augmenter le plus, devant les non-résidents (2,8 %) et les ressortissants espagnols (0,7 %).
Suédois, Danois et Américains, les étrangers qui achètent les maisons les plus chères
Par nationalité, les prix au mètre carré les plus élevés ont été payés par les acheteurs suédois (3 036 €/m2) et danois (2 930 €/m2), tous deux atteignant un niveau record, suivis par les acheteurs américains (2 921 €/m2), suisses (2 812 €/m2), allemands (2 724 €/m2) et norvégiien (2 584 €/m2). Tous, à l'exception des Norvégiens, ont enregistré au cours du premier semestre 2023 certains des trois prix les plus élevés de la série historique des notaires (qui a débuté en 2007) pour leur nationalité.
Les acheteurs venus de Russie (2 293 €/m2), de France (2 260 €/m2), d'Italie (2 219 €/m2), des Pays-Bas (2 195 €/m2), de Belgique (2 180 €/m2), qui atteint un niveau record et l'Irlande (2 125 €/m2) se situe également au-dessus de la moyenne nationale. Le montant moyen payé par les citoyens des autres pays tiers (2 320 €/m2) est également au plus haut au premier semestre 2023.
En revanche, les Marocains (689 €/m2), les Roumains (1 086 €/m2) et les Équatoriens (1 335 €/m2) sont les nationalités qui ont acheté des logements aux prix les plus bas.
Quelles nationalités achètent le plus de logements ?
Au cours de ces six premiers mois de 2023, les Britanniques ont été les étrangers qui ont acheté le plus de logements, avec 9,6 % du total des transactions, suivis par les Allemands (8,1 %) et les Marocains (7,3 %). Cela se traduit respectivement par 6 498 unités, 5 519 unités et 4 931 unités, devant les Français (4 926) et les Roumains (4 336).
Pour la première fois depuis deux ans, les ventes réalisées par les étrangers de toutes nationalités ont diminué d'une année sur l'autre, avec des baisses dans des nationalités importantes comme celles d'Allemagne (- 26,8 %), du Royaume-Uni (- 17,1 %), de Roumanie (- 13,8 %), de France (- 13 %) et du Maroc (- 8,9 %). Cependant, les Russes (50,2 %), les Ukrainiens (41,6 %) et les Américains (13,6 %), les Chinois (11,8 %), voire les autres ressortissants de pays tiers (8 %) ont connu une évolution positive.
Certaines de ces nationalités n'avaient jamais acheté autant de maisons en Espagne au cours de ces six mois analysés par les notaires. Les Américains ont enregistré 1 339 ventes et achats, soit le double des chiffres des six premiers mois de 2021. Et depuis que le pire de la pandémie est passé, l’intérêt américain n’a cessé de croître.
La maison la plus recherchée des étrangers
Pour les sociétés immobilières, les acheteurs étrangers représentent déjà 22% du total des transactions de vente, ce qui représente une augmentation de 2 % sur un an dans l'ensemble du pays, selon les données de l'Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) et de l'Internationale Espagnole. Alliance immobilière (SIRA).
Interrogés sur le type de bien immobilier le plus demandé par les étrangers, les agents immobiliers ont confirmé que les plus populaires étaient les appartements (60 %), suivis des appartements ou studios (21 %) et des maisons unifamiliales (19 %).
La plupart des acheteurs étrangers (68 %) ont acheté une première résidence, suivie d'une résidence secondaire (21 %) et dans une moindre mesure (11 %) à titre d'investissement locatif.
Les résultats mettent également en évidence les aspects que les clients étrangers apprécient le plus, les premiers étant la proximité des services (28 %), la proximité des espaces verts (25 %) ou la proximité des zones côtières (18 %). Dans une moindre mesure, ils préfèrent être proches d'un aéroport (3 %), qu'il s'agisse d'un bien neuf (10 %) ou qu'il bénéficie d'une bonne note énergétique (5 %).
Quels étrangers demandent plus de prêts hypothécaires en Espagne ?
Le nouveau profil des créanciers hypothécaires non-résidents en Espagne montre que les acheteurs sont de plus en plus jeunes en raison de la tendance au travail à distance et viennent principalement du Royaume-Uni, d'Allemagne, de France ou de Belgique, même si les acheteurs de maison américains « ont fait une entrée en force », selon un rapport. analyse de l'Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI).
Le profil traditionnel de l'acheteur a donc changé : il était autrefois âgé de 50 à 60 ans, marié, avec une famille, avec un niveau d'éducation élevé et un revenu supérieur à 60 000 €. Aujourd’hui, en revanche, les jeunes acheteurs, nomades numériques, progressent.
Dans le cas des prêts hypothécaires, seuls 30 % des étrangers ont besoin d'un financement bancaire pour acheter une maison, selon le baromètre UCI et SIRA.
Et par nationalité, ce sont les Allemands qui ont enregistré le plus grand nombre de demandes de prêts hypothécaires, évincant les Britanniques à la deuxième place, selon le dernier rapport idealista/hipotecas du troisième trimestre de l'année. Ainsi, les citoyens allemands représentaient 13,1 % des demandes de prêt hypothécaire pour l'achat d'un logement, ce qui représente le poids le plus important du classement. Les Britanniques, historiquement les acheteurs de maison les plus courants en Espagne, ont été relégués à la deuxième place, avec 12,9 % de toutes les demandes reçues par le courtier hypothécaire idealista.
Les Français ont également pris de l'importance ces derniers mois, récupérant la troisième place après un an et demi, gagnant du terrain sur les Américains et les Suisses, qui se sont relayés depuis lors à ce poste et représentent désormais 11,2 % des candidatures.
Selon les données d'idealista/hipotecas, les autres nationalités représentaient moins de 10 % des demandes de prêt hypothécaire pour acheter une maison en Espagne. Les États-Unis arrivent en quatrième position avec 9,8 % du total, suivis par la Suisse (7,5 %), l'Irlande (7 %), les Pays-Bas (6,1 %), la Belgique (4,9 %), la Suède (3,6 %) et l'Italie (2,6 %). Ces dix pays ont représenté près de 80 % de toutes les demandes de crédit immobilier des ressortissants étrangers au cours du troisième trimestre.
Les villes espagnoles préférées des étrangers pour acheter ou louer
L'intérêt des acheteurs étrangers pour trouver un logement en Espagne est évident, même dans les villes de moins de 5 000 habitants. Outre les villes situées dans des zones traditionnellement attrayantes pour les touristes étrangers, il existe d'autres villes situées dans des régions moins visibles, dont une dans les Asturies. Tous les lieux étudiés ont une caractéristique commune : ce sont des villes côtières ou à quelques kilomètres seulement de la mer.
Selon une étude réalisée par idealista, le marché immobilier du sud de l'Europe, analysant le nombre de visites reçues dans sa base de données entre juin et juillet, Benitachell (Alicante) a reçu le plus grand volume de recherches de logements en provenance de l'étranger. Les trois places suivantes ont été attribuées à des communes de la région de Gérone : Begur, Pals et Llançà. Arenales del Sol (Alicante) complète la liste des cinq premières.
Ensuite, nous trouvons les villes de Malaga de Frigiliana et Competa avant les Salines majorquines. En neuvième position se trouve Ponga dans les Asturies, suivi par Alcossebre (Castellon), Els Poblets et El Verger (tous deux à Alicante), Cala d'Or (Îles Baléares), Busot et Algorfa (également à Alicante).
Les cinq dernières positions de ce top 20 sont complétées par Sencelles (Îles Baléares), Ojén (Malaga), Formentera del Segura (Alicante), L'Ampolla (Tarragone) et San Juan de los Terreros (Almeria).
L'intérêt des étrangers pour la location de maisons, notamment sur la côte, augmente
L'intérêt pour la location d'un bien immobilier à l'étranger a grimpé en flèche en 2022 et continue de croître en 2023. À la clôture du deuxième trimestre de cette année, une augmentation de près de 85 % du nombre de visites de l'offre de location chez idealista par rapport à la même période de 2019 s'est confirmée et représente déjà 12,5 % du total, mieux qu'avant la pandémie. En se concentrant sur la côte espagnole, l'intérêt étranger pour la location d'une maison dépasse les 20 % dans les provinces des Îles Baléares, Alicante, Malaga et Santa Cruz de Tenerife.
Les étrangers sont intéressés à acheter une propriété en Espagne, même dans les petites villes. Beaucoup décident également de louer en Espagne et font le premier pas depuis leur pays d'origine. Selon une étude réalisée par idealista/data, analysant les visites reçues sur le marché immobilier au cours du mois de juin, 12,5 % du total provenaient d'autres pays.
Les Îles Baléares (26 %), Alicante (25,2 %), Malaga (22,8 %) et Santa Cruz de Tenerife (21,4 %) sont les régions les plus attrayantes pour les étrangers cherchant à louer, avec le plus grand nombre de visites étrangères sur leur marché, devant Valence (17,3 %), Barcelone (17,2 %) et Las Palmas (16,9 %). Gérone (14,5 %) et Almeria (14,3 %) se situent également au-dessus de la moyenne nationale.