Come funzionano i mutui per gli stranieri che vogliono comprare casa in Spagna

Qual è il processo per ottenere un prestito in Spagna per i cittadini stranieri?
Qual è il processo per ottenere un prestito in Spagna per i cittadini stranieri?
3 aprile 2018, Redazione

Sempre più stranieri acquistano case in Spagna. Solo nell'ultimo anno, secondo i dati del Registradores (il nostro Registro della Proprietà), sono state effettuate oltre 61.000 operazioni, circa 13 su 100 e segnano la cifra più alta della storia.

Da idealista/mutui confermano che, nonostante la maggior parte degli acquirenti stranieri sottoscriva mutui nel proprio paese di origine, per molti è interessante conoscere l'offerta dei mutui esistente per l'acquisto di case in Spagna.

Ma la nazionalità del cliente è davvero così importante per un istituto finanziario? La risposta è sì.
In generale, le banche vogliono conoscere la nazionalità del futuro contraente per applicare requisiti più o meno flessibili.

Ad esempio, gli spagnoli che vivono all'estero tendono ad avere le stesse condizioni dei residenti, anche se, nel caso di stranieri, influisce il fatto che questi abbiano famiglia in Spagna o da che parte di mondo provengono: se arrivano da paesi ricchi (Europa occidentale, USA, Canada, ecc.), le entità sono più propense a concedere prestiti per l'acquisto di una casa, mentre se provengono da paesi meno sviluppati o dall'Europa dell’Est, ci potrà essere qualche problema in più.

“Tra le ragioni che spingono il settore finanziario a scegliere alcune nazionalità rispetto ad altre ci sono la migliore conoscenza del loro sistema giuridico, la stabilità economica, così come i requisiti di conformità alle normative e eventuali verifiche sul riciclaggio di denaro. Tutto questo fa sì che le banche debbano filtrare i clienti in alcun modo, e garantire che i risparmi di questi provengano da attività legali (lavoro, investimenti, eredità...)”, dice Juan Villén, responsabile di idealista/mutui.

Inoltre, come sottolinea Fernando Montenegro, direttore generale di Legal Lifeline, una società di consulenza legale per inglesi che risiedono in Spagna, “non tutte le banche concedono mutui ai non residenti. La ragione principale è l’impossibilità di procedere con il sequestro dei beni all'estero, essendo la proprietà stessa l'unica garanzia a disposizione della banca quando si tratta di coprire il denaro preso in prestito”.

Secondo le informazioni fornite dalla società di consulenza, questo tipo di mutui è orientato soprattutto a inglesi e tedeschi (coincidendo con quelli che acquistano più immobili nel loro paese d'origine), sebbene anche gli acquirenti di altri paesi possano beneficiare di questi prestiti.

In ogni caso, l’ostacolo più grande, per gli stranieri che vogliono sottoscrivere un mutuo in Spagna con il fine di comprare casa, è l'importo che le banche sono disposte a concedere.

Se in condizioni normali i residenti optano per l'80% del prezzo di acquisto dell'immobile (cioè il cliente deve avere il 20%, più un 10%-12% necessario per i costi ed imposte connessi alla transazione), nel caso degli stranieri il limite si aggira intorno al 70%, anche se in molte operazioni e, a seconda della banca, questa percentuale si riduce ad un 60% o addirittura al 50%. Questo significa che il cliente deve avere da parte i risparmi necessari per pagare in un’unica soluzione circa la metà della casa, più le spese corrispondenti.

Tuttavia, ci sono banche che stanno arrivando ad una svolta nell’ambito di concessione di mutui per stranieri e stanno creando team specializzati in questo tipo di clienti, che comprendono attività di consulenza, in modo che si abbia la garanzia del processo notarile e del catasto.

Una volta che la banca ha ricevuto la richiesta del cliente, il processo è lo stesso, indipendentemente dalla nazionalità.

Secondo idealista/mutui, il comitato di rischio deve esaminare tutta la documentazione e accettare o rifiutare il credito (questo controllo dura in media una settimana).
Se il risultato è positivo, l'ente invia al cliente un'offerta vincolante contenente tutte le condizioni finanziarie del contratto, che deve essere accettata dal cliente stesso entro un determinato periodo di tempo (di solito circa 10 giorni). Una volta che il cliente accetta l'offerta, l'istituto di credito invia tutta la documentazione al notaio per la redazione dell'atto, documento che l'utente deve esaminare prima di sottoscriverlo definitivamente. Di solito si firmano muto e contratto di acquisto della proprietà nello stesso giorno.

Tra le istituzioni più proattive nella concessione di mutui agli stranieri ci sono: Banco Santander, Ibercaja, Bankinter, Hipotecas.com, Abanca e Bankia.
Alcune di queste dispongono già di servizi specifici per le operazioni con gli stranieri, mentre altre stanno scommettendo su questa nuova nicchia a causa della loro forte presenza soprattutto sulla costa spagnola, dove vengono chiuse la maggior parte delle operazioni. Santander, ad esempio, ha una forte presenza nel Regno Unito, Polonia, Portogallo, Messico, Brasile, Cile e Argentina, mentre Bankia, che ha appena completato l'integrazione di BMN, ha rafforzato la sua presenza nell'area del Mediterraneo.

Secondo i Registradores, la costa e le isole vincono il primato di compravendite, dal momento che le case, solitamente, sono seconde case per le vacanze. Gli stranieri che comprano di più sono generalmente inglesi, francesi, tedeschi, belgi e svedesi, mentre le province più richieste nel 2017 sono state Alicante, Tenerife, isole Baleari, Girona e Malaga. Qui, oltre il 30% delle transazioni sono state effettuate da stranieri.

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