Cum funcționează creditele ipotecare pentru străinii care doresc să cumpere proprietăți în Spania

Din ce în ce mai mulți cetățeni străini cumpără case în Spania. Numai în ultimul an, s-au încheiat peste 61 000 de tranzacții care au implicat cumpărători străini, conform datelor registrului spaniol, ceea ce înseamnă că 13 din fiecare 100 de operațiuni au fost de acest tip, cea mai mare cifră din istorie.
Serviciul ipotecar idealista / hipotecas afirmă că, deși majoritatea cumpărătorilor străini iau ipoteci în țările lor de origine, mulți consideră că este interesant să știe ce împrumuturi se oferă pentru achiziționarea de locuințe în Spania.
Este însă naționalitatea clientului atât de importantă pentru o instituție financiară? Răspunsul este da. În general, băncile aplică condiții mai flexibile sau mai restrictive la credite ipotecare pe baza naționalității potențialului client.

De exemplu, spaniolii care trăiesc în străinătate tind să beneficieze aceleași condiții ca și locuitorii acelei țări, dar în cazul persoanelor din alte țări care vin în Spania, condițiile sunt influențate de factori ca: dacă au o familie în țara natală sau care este țara din care provin: dacă vin din țări bogate (Europa de Vest, SUA, Canada etc.), entitățile bancare sunt mai maleabile la acordarea de împrumuturi pentru achiziționarea de proprietăți, în timp ce dacă provin din țări mai puțin dezvoltate sau din Europa de Est, sectorul financiar tinde să pună mai multe piedici.
"Printre motivele care determină sectorul financiar să facă distincție între naționalități sunt cunoașterea mai bună a sistemului lor juridic și stabilitatea economică a acestora, precum și cerințele de respectare a reglementărilor și spălare de bani, ceea ce înseamnă că băncile trebuie să filtreze clienții și să se asigure că economiile pe care le aduc la cumpărare provin din activități legale precum muncă, investiții și moșteniri ", spune Juan Villén, șeful idealista/hipotecas.

În plus, după cum a subliniat Fernando Muntenegru, director general al Legal Lifeline, consultant juridic specializat pentru comunitatea vorbitoare de limbă engleză din Spania, "Nu toate băncile acordă credite ipotecare nerezidenților. Motivul principal este că este adesea imposibil să profite de bunuri în străinătate, astfel încât proprietatea însăși este singura garanție pe care banca o are atunci când vine vorba de acoperirea banilor împrumutați ".
Potrivit informațiilor furnizate de firma de consultanță, britanicii și germanii sunt cei cărora li se oferă adesea acest tip de împrumut ipotecar (care coincide cu naționalitățile care cumpără cele mai multe proprietăți din Spania), deși și cumpărători din alte țări sunt de asemenea eligibili pentru aceste împrumuturi.

În orice caz, cel mai mare obstacol cu care străinii care doresc să obțină un credit ipotecar în Spania trebuie să se confrunte atunci când solicită finanțarea achiziționării unei locuințe este de obicei suma pe care băncile sunt dispuse să o împrumute.
În condiții normale de împrumut, oamenii optează pentru 80% din prețul de achiziție al imobilului (adică clientul trebuie să pună la dispoziție restul de 20% plus costul de 10% -12% pentru costurile și taxele asociate tranzacției). În cazul ipotecilor pentru străini care cumpără proprietăți în Spania, limita este de 70%, deși, în funcție de operațiune și de bancă, acest procent poate fi redus la 60% sau chiar 50%. Aceasta înseamnă că clientul trebuie să aibă economiile necesare pentru a plăti în avans aproximativ jumătate din casă, plus cheltuieli.

Cu toate acestea, există bănci spaniole care văd o oportunitate profitabilă în acordarea de credite ipotecare cumpărătorilor străini și creează echipe specializate pe acest tip de clienți, inclusiv consultanță, astfel încât cumpărătorii străini să aibă garanția că notarii și Registrul Funciar îi vor ajuta în procesul de cumpărare.
Odată ce banca a primit cererea clientului, procesul este același, indiferent de naționalitate.

Așa cum ne amintește idealista/hipotecas, comitetul de risc trebuie să revizuiască toată documentația și să accepte sau să respingă creditul (care de obicei durează aproximativ o săptămână). În cazul în care rezultatul este favorabil, instituția va trimite clientului o ofertă obligatorie care să conțină toate condițiile financiare ale contractului, care trebuie acceptate de către client într-o anumită perioadă de timp (de obicei în jur de 10 zile). Odată ce clientul acceptă oferta, banca trimite toată documentația notarului pentru a pregăti la escritura, un document pe care clientul trebuie să îl revizuiască înainte de a-l semna definitiv. Se obișnuiește semnarea ipotecii și achiziționarea proprietății în aceeași zi.

Printre instituțiile cele mai proactive în acordarea de credite ipotecare străinilor se numără Santander, Ibercaja, Bankinter, Hipotecas.com, Abanca și Bankia. Unele dintre ele au deja servicii specifice pentru operațiuni cumpărătorii străini, în timp ce altele pariază pe această nouă nișă datorită prezenței lor puternice în străinătate sau pe coasta spaniolă, unde se desfășoară majoritatea tranzacțiilor. Santander, de exemplu, are o prezență puternică în Regatul Unit, Polonia, Portugalia, Mexic, Brazilia, Chile și Argentina, în timp ce Bankia, care tocmai a finalizat integrarea BMN, și-a consolidat prezența în zona mediteraneeană.

Potrivit Registrului de Proprietate spaniolă, zona de coastă și insulele sunt regiunile cu cele mai multe vânzări, întrucât casele deținute sunt de obicei proprietăți secundare utilizate ca și case de vacanță. Cei mai cunoscuți clienți sunt de obicei britanici, francezi, germani, belgieni și suedezi, în timp ce provinciile cele mai solicitate în 2017 sunt Alicante, Tenerife, Insulele Baleare, Girona și Malaga. În toate aceste zone, mai mult de 30% din tranzacții au implicat cumpărători străini.