Comment fonctionnent les prêts immobiliers pour les étrangers qui veulent acheter une maison en Espagne.

Quel est le processus pour obtenir un prêt en Espagne pour les ressortissants étrangers ?
Quel est le processus pour obtenir un prêt en Espagne pour les ressortissants étrangers ?
3 avril 2018, Rédaction

De plus en plus d'étrangers achètent des maisons en Espagne. Au cours de l’année passée, plus de 61 000 opérations ont été réalisées selon les données des bureaux d'enregistrement (Registradores), ce qui représente 13 opérations sur 100 et signe le chiffre le plus élevé de l'histoire.

Chez Idealista/hipotecas, ils disent que, bien que la plupart des acheteurs étrangers prennent des hypothèques dans leur pays d'origine, beaucoup trouvent intéressant de savoir comment est l'offre de prêts pour l'achat de maisons en Espagne.

Mais la nationalité du client est-elle si importante pour une institution financière ? La réponse est oui. D'une manière générale, les banques distinguent la nationalité de la personne qui va prendre une hypothèque afin d'appliquer des exigences plus souples ou plus restrictives.

Par exemple, les Espagnols vivant à l'étranger ont tendance à avoir les mêmes conditions que les résidents, même si dans le cas des étrangers, cela a une influence sur le fait qu'ils ont de la famille en Espagne ou dans le monde d'où ils viennent : s'ils viennent de pays riches (Europe occidentale, USA, Canada, etc.), les entités sont plus réceptives à l'octroi de prêts pour l'achat de logements, alors que si leur origine est dans des pays moins développés ou en Europe de l'Est, le secteur financier a tendance à poser plus de problèmes.

"Parmi les raisons qui amènent le secteur financier à faire une sélection de certaines nationalités contre d'autres, se trouve la meilleure connaissance de leur système juridique, la stabilité économique, ainsi que les exigences de conformité réglementaire et de blanchiment d'argent, ce qui oblige les banques à filtrer les clients et à s'assurer que les économies qu'ils apportent à l'achat proviennent d'activités légales (travail, investissements, héritages...)", explique Juan Villén, responsable de idealista/hypothèques.

De plus, comme le souligne Fernando Montenegro, directeur général de Legal Lifeline, une société de conseil juridique spécialisée dans la communauté anglo-saxonne, "toutes les banques n'accordent pas des prêts hypothécaires à des non-résidents. La raison principale est qu'il est souvent impossible de saisir des actifs à l'étranger, de sorte que le bien lui-même est la seule garantie que la banque a quand il s'agit de couvrir l'argent emprunté".

Selon les informations fournies par le bureau d'études, ce sont les nationalités britannique et allemande qui disposent de cette offre pour ce type de prêt hypothécaire (coïncidant avec ceux qui achètent plus de propriétés dans leur pays d'origine), bien que les acheteurs d'autres pays soient également éligibles à ces prêts.

En tout état de cause, le plus grand obstacle rencontré par les étrangers qui veulent obtenir une hypothèque en Espagne pour financer l'acquisition d'une maison est généralement le montant que les banques sont disposées à prêter.

Si, dans des conditions normales, les résidents optent pour 80% du prix d'achat de la propriété (c'est-à-dire que le client doit assumer les 20% restants plus les 10%-12% requis pour les coûts et les taxes associés à la transaction), dans le cas des étrangers, la limite est de 70%, bien que dans de nombreuses opérations et, selon la banque, ce pourcentage soit réduit à 60% ou même 50%. Cela signifie que le client doit avoir les économies nécessaires pour payer environ la moitié de la maison plus les dépenses correspondantes.

Cependant, il y a des banques qui voient une faille dans la concession d'hypothèques pour les étrangers et qui créent des équipes spécialisées dans ce type de clientèle, où elles incluent un travail de conseil pour qu'ils aient la garantie du processus notarial et du registre foncier.

Une fois que la banque a reçu la demande du client, le processus est le même, quelle que soit la nationalité.

Selon idealista/hypothèque, le comité de risque doit examiner toute la documentation et accepter ou rejeter le crédit (ce qui prend en moyenne une semaine). Si le résultat est favorable, l'institution enverra au client une offre ferme contenant toutes les conditions financières du contrat qui doivent être acceptées par le client dans un délai déterminé (généralement autour de 10 jours). Une fois que le client accepte l'offre, la banque envoie toute la documentation au notaire pour préparer l'acte, un document que l'utilisateur doit examiner avant de le signer définitivement. Il est d'usage de signer l'hypothèque et l'achat de la propriété le même jour.

Parmi les institutions les plus proactives lors de l'octroi de prêts hypothécaires aux étrangers il y a Banco Santander, Ibercaja, Bankinter, Hipotecas.com, Abanca et Bankia. Certains d'entre eux ont déjà des services spécifiques pour les opérations avec les étrangers, tandis que d'autres parient sur ce nouveau créneau en raison de leur forte présence à l'étranger ou sur la côte espagnole, où s'effectuent la plupart des transactions. Santander, par exemple, a une forte présence au Royaume-Uni, en Pologne, au Portugal, au Mexique, au Brésil, au Chili et en Argentine, tandis que Bankia, qui vient d'achever l'intégration de BMN, a renforcé sa présence dans la zone méditerranéenne.

Selon les greffiers, la côte et les îles sont les régions avec le plus d'achats, puisque les maisons sont généralement des résidences secondaires pour profiter des vacances. Les clients les plus courants sont généralement les Britanniques, les Français, les Allemands, les Belges et les Suédois, tandis que les provinces les plus demandées sont Alicante, Tenerife, Baleares, Girona et Malaga en 2017. Dans tous les cas, les étrangers ont signé plus de 30% des opérations.

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