Hacienda punisce i proprietari di appartamenti turistici

Hai diritto a una riduzione del 60% dell'imposta sul reddito come proprietario o no?
Hai diritto a una riduzione del 60% dell'imposta sul reddito come proprietario o no?
10 aprile 2018, Redazione

Finora, i proprietari di immobili destinati ad uso vacazionale hanno beneficiato di una riduzione del 60% nella loro aliquota dell'imposta sul reddito. Tuttavia, Hacienda e il Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) hanno stabilito che questo vantaggio fiscale non verrà applicato agli affitti stagionali, ma solo a quelli tradizionali, in quanto non vengono considerati residenza abituale degli inquilini.  

Una bella mazzata per i proprietari di appartamenti turistici. Lo scorso 8 marzo, il TEAC ha detto la sua sui proprietari di affitti stagionali che beneficiano o hanno beneficiato della riduzione del 60% nell’IRPF. E unifica i criteri, vincolando così l'intera amministrazione fiscale.

Dietro questa decisione della TEAC si cela il Tribunale Amministrativo Economico dell'Andalusia che disciplina questa detrazione, e che all'epoca aveva accolto la richiesta di un contribuente che possedeva un appartamento turistico.

L’Agenzia Tributaria spagnola impugna questa decisione del TEAR dell'Andalusia e fa riferimento al concetto di alloggio ai sensi della legge sui contratti di locazione urbana (LAU - Ley de Arrendamientos Urbanos) per impedire ai proprietari di appartamenti turistici di beneficiare di questa riduzione del 60%.
Secondo l’Agenzia, si dovrebbe applicare l'articolo 2 della LAU, quando si è dimostrato che la locazione di un'abitazione è destinata a soddisfare il fabbisogno permanente di alloggi dell'inquilino. In questo modo evita gli affitti stagionali (disciplinati dall'articolo 3 dell'ULA, come quelli per uso non abitativo) e prende in considerazione gli affitti destinati alla residenza permanente stabile.

Tuttavia, il TEAC concorda con Hacienda e ribadisce la necessità di fare riferimento al concetto di locazione di abitazione de la LAU, ma aggiunge un altro argomento: il concetto di residenza abituale nell'IRPF, ai fini delle deduzioni nell'edilizia abitativa, richiede che sia lo stesso.

La decisione della TEAC si basa su due sentenze della Corte di giustizia delle Isole Baleari e dell'Andalusia, che ritengono altresì che si debba tener conto del concetto di affitto di un'abitazione nella legge sull'affitto urbano. Per questo motivo, secondo José María Salcedo, socio dello studio legale Ático Jurídico, “sembra difficile, in linea di principio, che altri giudici possano mantenere un criterio diverso che consenta di applicare la riduzione”.

La riduzione per l'affitto prevista dalla legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche è del 60% ed è calcolata sul rendimento netto positivo ottenuto dalla locazione di un'abitazione. José María Salcedo ci assicura che prima è necessario determinare quale sia il rendimento netto. “Viene calcolato deducendo dal reddito ottenuto le spese previste dall'articolo 23, comma 1, della legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche, a condizione che siano chiaramente connesse al bene locato, o siano state necessarie per ottenere il reddito dal canone di locazione”, aggiunge.

Altre spese deducibili

Ci sono molte spese relative all'alloggio turistico che possono essere detratte dal proprietario nella dichiarazione dei redditi, come ricorda Rentalia, il portale di affitto vacanze del gruppo idealista. Tuttavia, è possibile detrarli solo in relazione al periodo di tempo in cui l'immobile è stato affittato. Questo significa che più settimane affitterai la tua casa ai turisti, più spese potrai detrarre:

  • Costi di riparazione e manutenzione della casa (esclusi lavori di ampliamento e miglioramento)
  • IBI, spese per la comunità e tassa sui rifiuti
  • Interessi ipotecari e ammortamento casa
  • Assicurazioni per copertura dei rischi abitativi
  • Spese per agenzia immobiliare o pubblicità
  • Elettricità, acqua, gas, ecc.
  • Altre spese debitamente giustificate e direttamente collegate all'affitto

La detrazione per interessi, finanziamenti, riparazioni e spese di manutenzione non può superare l'importo del reddito totale ottenuto.

Quali proprietari possono applicare la riduzione del 60%?

In primo luogo, la proprietà affittata deve essere l’abitazione del locatario. Ad esempio, la locazione di un immobile, per l'ufficio di un professionista, o per costituire la sede di una società, non genera il diritto di applicare la riduzione.

Inoltre, il reddito ottenuto deve essere tassato come remunerazione del capitale immobiliare e non come attività economica.

José María Salcedo ricorda che, se la locazione è tassata come attività economica ai fini dell'imposta sul reddito, la riduzione non può essere applicata. Ai sensi dell'articolo 27, comma 2 della legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche, la locazione di beni immobili è considerata un'attività economica se almeno una persona è impiegata a tempo pieno per la sua gestione.

“In tal caso, il reddito ottenuto sarà tassato come attività economica e non vi sarà alcun diritto di applicare la riduzione del 60%. E questo è previsto solo nel caso in cui il contribuente ottenga rendimenti dal capitale immobiliare”, sottolinea Salcedo.

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