Das Finanzamt bestraft die Eigentümer von Ferienwohnungen mit der Streichung der 60%igen Steuervergünstigung

Bisher konnten Eigentümer von Ferienimmobilien von einer 60%igen Steuervergünstigung bei der spanischen Einkommensteuer (IRPF) profitieren. Das Finanzministerium und das Zentrale Wirtschaftsverwaltungsgericht (TEAC) haben jedoch entschieden, dass diese Steuervergünstigung nicht auf saisonale Mieten angewendet werden kann, sondern nur auf traditionelle Mietverträge, da es sich nicht um den gewöhnliche Wohnsitz der Mieter handelt.  

Ein herber Rückschlag für die Besitzer von Ferienwohnungen. Am 8. März beschloss das TEAC, dass die Eigentümer von Wohnungen, die saisonal vermietet werden, nicht von der Steuervergünstigung von 60% in ihrer Einkommensteuererklärung profitieren können.

Hinter der Entscheidung des TEAC steht das Wirtschaftsverwaltungsgericht von Andalusien, das damals dem Einspruch des Eigentümers einer Ferienwohnung stattgab mit der Begründung, dass der Artikel 23 des spanischen Einkommensteuergesetzes, der die Steuervergünstigung regelt, sich nur auf die Vermietung von Immobilien zu Wohnzwecken bezieht, unabhängig davon, ob es sich um die gewöhnliche Wohnung handelt oder nicht.

Das Finanzamt widerspricht diesem Beschluss des Wirtschaftsverwaltungsgerichtes von Andalusien und verweist auf die Definition von Wohnung des städtischen Mietgesetzes (Ley de Arrendamientos Urbanos LAU)). So verhindert es, dass Eigentümer von Ferienwohnungen von der Steuervergünstigung von 60% profitieren können. Laut Auffassung des Finanzamts sollte der Artikel 2 des LAU angewendet werden, der besagt, dass die Vermietung von Wohnraum dazu bestimmt ist, den ständigen Bedarf des Mieters an Wohnraum zu decken. Auf diese Weise werden saisonale Mieten (geregelt in Artikel 3 des LAU) ausgeschlossen und solche, die sich auf den ständigen und gewöhnlichen Aufenthalt beziehen, werden bevorzugt.

Das TEAC stimmt mit dem Finanzamt überein und bestätigt, dass die Definition von Vermietung des städtischen Mietgesetzes angewendet werden sollte, fügt jedoch ein weiteres Argument hinzu: Das Konzept des gewöhnlichen Aufenthalts in Bezug auf den Wohnraum in der Einkommensteuer erfordert, dass es sich bei diesem um den gewöhnlichen Wohnraum handelt. Das Gericht ist der Ansicht, dass es keinen Sinn macht, dass im selben Einkommensteuergesetz verlangt wird, dass es sich um den gewöhnlichen Wohnsitz handelt, um die Mietausgaben geltend machen zu können, aber nicht bei der Vergünstigung für die Vermietung von Wohnraum.

Die Entscheidung des TEAC stützt sich auch auf zwei Urteile des Obersten Gerichtshofs der Balearen und Andalusiens, die ebenfalls der Auffassung sind, dass das Konzept der Vermietung einer Wohnung im städtischen Mietrecht berücksichtigt werden sollte. Aus diesem Grund, so José María Salcedo, Partner der Anwaltskanzlei Ático Jurídico, „scheint es im Prinzip schwierig, dass andere Gerichte ein anderes Kriterium anwenden können, damit die Steuervergünstigung angewendet werden kann“.

Die im Einkommensteuergesetz vorgesehene Mietminderung beträgt 60% und errechnet sich aus den positiven Netto-Einkünften aus der Vermietung von Wohnraum. José María Salcedo erklärt, dass zunächst die Netto-Einkünfte errechnet werden müssen. „Von den durch das Mietverhältnis erzielten Einkünften werden die in Artikel 23, Absatz 1 des spanischen Einkommensteuergesetzes aufgeführten Kosten abgezogen, insofern sie mit der vermieteten Immobilie zusammenhängen oder nötig waren, um die Einnahmen aus der Vermietung zu erzielen,“ fügt er hinzu.

Sonstige abziehbare Aufwendungen

Es gibt viele Ausgaben im Zusammenhang mit Ferienwohnungen, die vom Eigentümer in der Steuererklärung geltend gemacht werden können, wie Rentalia, das Portal für Urlaubsvermietungen von idealista, hervorhebt. Sie können jedoch nur für den jeweiligen Zeitraum der Vermietung angerechnet werden. Das bedeutet, dass je länger Sie Ihre Immobilie an Urlauber vermieten, desto mehr Kosten Sie abziehen können:

• Aufwendungen für die Instandsetzung und Instandhaltung der Immobilie (ohne Ausbau- und Verbesserungsarbeiten)
• Grundsteuer (IBI), Gemeinschaftskosten und Müllabgabe
• Hypothekarzinsen und Tilgungskosten der Immobilie
• Versicherungsprämien im Zusammenhang mit der Immobilie
• Kosten von Vermittlungsagenturen oder Werbung
• Strom, Wasser, Gas usw.
• Sonstige quittierfähige Aufwendungen die in direktem Zusammenhang mit der Vermietung stehen.

Die Abzüge von Zinsen, Finanzierungs-, Reparatur- und Instandhaltungskosten darf den Betrag der erzielten Einkünfte nicht übersteigen.

Welche Eigentümer können von der 60%igen Vergünstigung profitieren?

Das Mietobjekt muss zunächst als Wohnung des Mieters und nicht für andere Zwecke genutzt werden. Die Vermietung einer Immobilie zum Beispiel als Büro eines Selbstständigen oder als Sitz einer Firma gibt nicht das Recht, die Vergünstigung anzuwenden.

Darüber hinaus müssen die erzielten Einkünfte als Einkünfte aus Kapitalvermögen und nicht als wirtschaftliche Tätigkeit besteuert werden.

Salcedo weist darauf hin, dass, wenn der Mietvertrag als wirtschaftliche Tätigkeit in der Einkommensteuererklärung aufgeführt wird, die Vergünstigung nicht angewendet werden kann. Gemäß den Bestimmungen des Artikels 27, Absatz 2 des spanischen Einkommensteuergesetzes gilt die Vermietung von Immobilien als wirtschaftliche Tätigkeit, wenn mindestens eine vollzeitbeschäftigte Person für ihre Verwaltung eingesetzt wird.

„In diesem Fall werden die erzielten Einkünfte als wirtschaftliche Tätigkeit besteuert und es besteht kein Recht darauf, die Vergünstigung von 60 % anzuwenden. Dies ist nur dann vorgesehen, wenn der Steuerzahler Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt,“ betont Salcedo.