Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie fallen neben dem Preis der Immobilie selbst auch zusätzliche Kosten, wie Notargebühren, Kosten für das Eintragen der Immobilie im Grundbuch, Steuern und sonstige Verwaltungskosten an.
So stellt sich häufig die Frage, welche Kosten bei einer Immobilientransaktion in Spanien vom Käufer und welche vom Verkäufer zu tragen sind. Die Antwort fällt unterschiedlich aus, da der Kauf einer Wohnung in Granada nicht dasselbe ist wie der Kauf einer Wohnung in Barcelona. Die Unterschiede bei den Immobilienwerten je nach Standort spielen eine Rolle, aber auch die unterschiedliche Besteuerung in den verschiedenen autonomen Gemeinschaften Spaniens ist ein Faktor.
Um dies zu verdeutlichen, erläutern wir die Kosten, die der Verkäufer tragen muss, und die Kosten, die in der Verantwortung des Käufers liegen, damit Sie alle möglichen Szenarien genau verstehen.
Kosten, die der Immobilienkäufer tragen muss
Neben dem Immobilienpreis zahlt der Immobilienkäufer folgende Transaktionskosten:
Notargebühren
Der Käufer muss die Immobilie vor einem Notar auf seinen Namen eintragen lassen. Dies ist der letzte Schritt, der durchgeführt wird, nachdem alle anderen Formalitäten erledigt sind. Die erforderlichen Dokumente werden vor der endgültigen Unterzeichnung der Urkunde beim Notar eingereicht.
Die Notargebühren betragen in der Regel zwischen 0,2 % und 0,5 % des Immobilienpreises, abhängig von der Komplexität der Transaktion.
Diese Gebühren sind durch das Königliche Dekret 1426/1989 (zuletzt aktualisiert am 17.11.2011) geregelt und müssen nach Abschluss der Transaktion bezahlt werden.
Eintragen der Immobilie beim Grundbuchamt
Sobald die Urkunde vor einem Notar unterzeichnet wurde, muss der Käufer die Immobilie auf seinen Namen im für seine Region zuständigen Grundbuchamt eintragen lassen.
Dafür fällt eine Gebühr an, die normalerweise bei zwischen 0,1 % und 0,25 % des Immobilienwerts liegt.
Wenn der Preis der Immobilie beispielsweise 100.000 Euro beträgt, dann muss der Käufer eine Gebühr in Höhe von etwa 250 Euro bezahlen.
Welche Steuern zahlt der Immobilienkäufer?
Der Käufer der Immobilie muss die folgenden Steuern entrichten:
- Wenn es sich bei der Immobilie um einen Neubau handelt, dann muss der Käufer die Mehrwertsteuer und die Beurkundungssteuer (IAJD) zahlen. Die Mehrwertsteuer beträgt in der Regel 10 % des in der Urkunde eingetragenen Betrags und ergibt sich aus der Multiplikation des Immobilienpreises mit dem zum Zeitpunkt des Kaufs geltenden Steuersatz. Die IAJD liegt je nach autonomer Gemeinschaft bei zwischen 0,5 % und 1,5 % und berechnet sich auf der Grundlage der vor einem Notar abgeschlossenen öffentlichen Urkunde.
- Wenn es sich um eine gebrauchte Immobilie handelt, dann muss der Käufer die Grunderwerbsteuer (ITP) zahlen. Diese wird auf der Grundlage von 6 % oder 10 % des Kaufpreises berechnet.
Immobiliengebühren beim Kauf
Um alle mit der Transaktion verbundenen Kosten und Verfahren zu managen, ist es ratsam, einen Immobilienmakler zu beauftragen.
Ein Makler hilft Ihnen nicht nur dabei, eine Immobilie zu finden, die Ihren Ansprüchen am besten entspricht, sondern kümmert sich auch um den gesamten Papierkram und sorgt so für einen reibungslosen Ablauf ohne Komplikationen.
Normalerweise werden diese Kosten zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, die genaue Regelung hängt jedoch vom Makler ab.
Was zahlt der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie?
Schauen wir uns nun die Kosten an, die der Verkäufer einer Immobilie trägt:
Notargebühren
Der Verkäufer muss ebenfalls wie der Käufer die entsprechenden Notargebühren zahlen. Dabei handelt es sich um die Kosten für die notarielle Urkunde, also die Kosten für die Unterschrift des Notars auf dem Dokument, das den Eigentumsübergang bescheinigt.
Die Höhe der Gebühr ist in Artikel 1455 des Zivilgesetzbuches geregelt und liegt üblicherweise bei zwischen 400 und 800 Euro.
Zusätzlich zur Urkunde muss der Verkäufer dem Notar eine Reihe von Dokumenten vorlegen, die ebenfalls zusätzliche Kosten verursachen:
Der Energieausweis kostet ca. 200 Euro
- Eine Bescheinigung darüber, dass der Verkäufer mit allen Zahlungen im Zusammenhang mit der Immobilie auf dem neuesten Stand ist
Der Bewohnbarkeitsnachweis kostet etwa 100 Euro
Gebühren für die Löschung einer Hypothek
Dieses Verfahren ist beim Verkauf einer Immobilie mit Hypothek obligatorisch und läuft wie folgt ab:
- Bei der entsprechenden Bank wird ein Schuldenfreiheitsnachweis angefordert, der bestätigt, dass keine Hypothekenschulden mehr bestehen. Dieses Dokument wird kostenlos zur Verfügung gestellt.
- Anschließend muss der Eigentümer beim Notar eine Urkunde über die Löschung der Hypothek unterzeichnen. Dieser Schritt ist mit Kosten in Höhe von ca. 200 Euro verbunden.
Danach wird die Löschung der Hypothek beim Grundbuchamt gemeldet. Die Gebühren hängen vom Wert der Hypothek ab und beginnen in der Regel bei etwa 100 Euro.
Welche Steuern muss der Verkäufer beim Immobilienverkauf zahlen?
Der Verkäufer einer Immobilie muss folgende Steuern zahlen:
Kommunale Veräußerungsgewinne: Der zu zahlende Betrag beträgt zwischen 20 % und 30 % der Wertsteigerung des Grundstücks. Er wird auf Grundlage des Katasterwerts, der Anzahl der Jahre, in denen sich die Immobilie im Besitz befand, und der spezifischen Vorschriften der Gemeinde berechnet.
Einkommensteuer (IRPF): Der Verkäufer muss in der nächsten Einkommensteuererklärung angeben, dass sich sein Vermögen durch den Verkauf der Immobilie erhöht hat.
Grundsteuer (IBI): Der Verkäufer muss die Grundsteuer für das Jahr bezahlen, in dem er noch als Eigentümer eingetragen war. Danach gehen diese Kosten zu Lasten des Käufers.
Maklergebühren beim Immobilienverkauf
Ein Immobilien- oder Steuerberater kann während des gesamten Prozesses des Immobilienverkaufs eine präzise und wertvolle Beratung bieten. Die Gebühren liegen in der Regel bei zwischen 3 % und 7 % des Verkaufspreises der Immobilie.