I segni di miglioramento che l'economia spagnola ha dato negli ultimi anni insieme alla riattivazione del mercato immobiliare dopo la bolla hanno fatto sì che la necessità di cambiare alloggio in molte famiglie sia diventata realtà.
O per un trasferimento di lavoro in un'altra città o, semplicemente, perché cresce la famiglia e hai bisogno di trasferirci in una casa più grande, in molte occasioni si presenta l'opportunità di acquistare una nuova casa. Se hai già vissuto in affitto e vuoi diventare proprietario, sarà relativamente semplice. Non ti resta che trovare la casa più adatta alle tue esigenze e, in base alla tua situazione economica, richiedere il mutuo.
Tuttavia, la situazione cambia quando hai già acquistato un appartamento e firmato un mutuo, ma devi spostarti e acquistare una nuova casa. In questi casi, è possibile sbarazzarsi del mutuo per acquisire una nuova proprietà?
Al momento ci sono tre opzioni per vendere una casa ipotecata e comprarne una nuova.
Il mutuo ponte
Il mutuo ponte è un prodotto offerto dalle banche e consente di unificare due mutui in uno. Questo tipo di prestito ipotecario, sconosciuto a molti proprietari di case, può essere un'alternativa per coloro che hanno urgentemente bisogno di trasferirsi in un altro posto e acquistare una nuova casa. È una soluzione temporanea, anche se, ovviamente, implica considerare il pagamento di una rata mensile molto più elevata che non tutte le persone possono permettersi.
Il funzionamento di questo mutuo consiste nel raggruppare due prestiti in uno, riducendo in gran parte il calcolo totale delle rate rispetto a quello che verrebbe pagato per avere due mutui separati. Tuttavia, il proprietario deve tenere presente che questo "vantaggio" è associato a una serie di condizioni. Il più importante: dovrai impegnarti con la banca e assicurarti di vendere la proprietà entro un certo periodo precedentemente concordato. Inoltre, è conveniente fare calcoli prima di richiedere un prodotto di questo tipo, poiché fino a quando non viene venduto l'appartamento, pagherai quasi il doppio del mutuo.
Richiedere una surrogazione del mutuo
L'uso della surroga dei mutui per vendere un immobile può essere un'altra soluzione per i proprietari di case. Attraverso la surrogazione puoi sbarazzarti della vecchia casa e trasferire il debito all'acquirente.
Questa operazione richiede l'approvazione dell'entità, poiché significa cambiare la proprietà del mutuo e rendere l'acquirente responsabile del debito. Per questo, sia il proprietario dell'appartamento che la persona interessata alla sua acquisizione dovranno recarsi in banca e chiedere la surroga. Se, dopo aver effettuato uno studio del rischio sul potenziale acquirente, l'entità è disposta ad approvare la surroga, il trasferimento può essere effettuato, sebbene non sia privo di costi. In questo caso, il venditore dovrà pagare una serie di spese per lo studio del profilo del nuovo proprietario, l'elaborazione e la surrogazione del mutuo. Quest'ultimo non può superare lo 0,5% del capitale in circolazione se la surrogazione viene effettuata durante i primi cinque anni del prestito o lo 0,25% se viene effettuata dopo tale periodo.
Cancellare il mutuo, è possibile?
La terza opzione a disposizione dei proprietari è la cancellazione del mutuo. È la soluzione più semplice e, in generale, la più scelta dalla maggioranza. Per annullare il mutuo dovrai andare in banca e richiedere il certificato di debito in sospeso. Una volta firmato il contratto di vendita, sarà necessario tornare in banca e saldare l'importo del mutuo che ti resta da pagare (con i soldi ricavati dalla vendita della proprietà), insieme ai costi di cancellazione. Questi dipenderanno, in larga misura, dall'entità con cui hai firmato il prestito, sebbene esistano dei limiti. Se la cancellazione avviene durante i primi cinque anni, la commissione non può superare lo 0,5% del capitale in circolazione, o lo 0,25% se si verifica successivamente.
Questa soluzione è senza dubbio una delle più ricorrenti se hai venduto la casa a un prezzo superiore all'importo residuo che ti resta da pagare in banca. In caso contrario, l'operazione deve essere eseguita in modo diverso, anche se sarà necessario valutare se compensare la proprietà in quel momento. Se decidi di venderlo a un prezzo inferiore rispetto al mutuo residuo, l'importo dovuto cesserà di essere un mutuo stesso e diventerà un prestito che dovremo alla banca a condizioni diverse. In questo caso, i costi che dovranno essere sostenuti saranno la cancellazione del mutuo e, in aggiunta, la costituzione del nuovo prestito personale, se presente.
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