Contratti d'affitto in Spagna: le violazioni più comuni di proprietari e inquilini

Uno studio dell'Agenzia di negoziazione degli affitti riassume le cattive pratiche sia dei proprietari che degli inquilini di cui essere a conoscenza quando si affitta in Spagna.

Gtres
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2 dicembre 2020, Redazione

È in tempi di incertezza e crisi che le truffe diventano sempre più evidenti, con molte persone in molte aree che infrangono le regole e le leggi a proprio vantaggio. Questo è vero anche nel caso del mercato degli affitti in Spagna, ed è un problema che viene accelerato dalla crisi del coronavirus.

Questa è la conclusione a cui è giunta ANA (Agencia Negociadora del Alquiler) o l'Agenzia di negoziazione degli affitti in Spagna, dove gli esperti affermano di aver rilevato un "notevole aumento di inquilini e proprietari di immobili che, in queste circostanze eccezionali, generate dalla pandemia del COVID-19, stanno cercando di trovare scorciatoie per aggirare o violare direttamente la legge sulla locazione urbana (LAU)".

Per evitare problemi, la società guidata da José Ramón Zurdo ha deciso di riassumere in un recente studio quali sono le "pratiche scorrette" più frequenti di proprietari e inquilini in Spagna e come queste si traducono in una violazione del contratto di affitto.

Violazioni frequenti da parte dei proprietari

Richiedere più di due mesi come garanzia aggiuntiva

Lo studio spiega che è comune per i proprietari in Spagna che affittano case, di fronte al timore di un mancato pagamento, il voler assicurarsi il più possibile l'affitto sin dall'inizio, per cui sono portati a chiedere più di due mesi di garanzia aggiuntiva agli inquilini.

Questa pratica è contraria all'ultima riforma della LAU, attraverso il RD 7/2019 del 1 marzo, che limita le garanzie aggiuntive a un massimo di due mensilità. Tuttavia, i proprietari possono richiedere più di due mesi di affitto come garanzia aggiuntiva se il noleggio è inteso per una lunga durata, vale a dire più di cinque anni o più di sette anni e solo nel caso in cui i proprietari siano persone giuridiche.

Prevenire estensioni fino a 5 anni

Secondo l'ultima riforma LAU, gli inquilini hanno il diritto di soggiornare in una proprietà in affitto fino a 5 anni. Alcuni proprietari usano alcuni trucchi per riavere la proprietà libera rivendicando false cause di bisogno, per sé stessi o per parenti stretti. C'è anche la possibilità di tentare il recupero attraverso canali legali.

Trattare gli affitti residenziali come se fossero affitti turistici

È il caso dei locatori con abitazione destinata all'affitto stagionale e che, per non essere obbligati a rispettare i cinque anni che gli inquilini hanno diritto a rimanere nell'alloggio, stipulano contratti di locazione di durata normalmente inferiore a un anno, al fine di recuperare successivamente la proprietà e lasciare l'inquilino senza il suo diritto di proroga. "Se gli inquilini dimostrano che lo scopo dell'affitto era quello di risiedere abitualmente e permanentemente, allora il contratto diventa automaticamente un contratto di affitto di alloggio, regolato dalla LAU, e non un affitto turistico", chiarisce l'ANA.

Sfruttamento di alloggi sovvenzionati (protetti)

I proprietari sono noti anche per piegare e infrangere le regole quando si tratta di affittare alloggi protetti o sovvenzionati in Spagna (più spesso noti come VPO, VPP, VPT, ecc...), soprattutto quando, ad esempio utilizzano i magazzini o le cantine nella proprietà per conservare i propri averi. Come sottolinea lo studio però, "le cantine delle abitazioni sono inseparabili tra loro e devono essere consegnate agli inquilini".

Violazioni frequenti da parte degli inquilini

Mancato pagamento dell'affitto

ANA sottolinea che "purtroppo, il ritardo nei pagamenti è la principale inadempienza contrattuale quando si tratta di affittare una proprietà in Spagna. E le cause sono abbastanza diverse: da un lato, quelle degli 'inadempienti professionisti' che intenzionalmente non pagano l'affitto o che credono di avere il diritto di non pagarlo, e si avvantaggiano principalmente di proprietari privati o aziende del settore con poca o nessuna esperienza. Dall'altro lato, ci sono inquilini che sono disposti a pagare ma non se lo possono permettere, ad esempio, perchè hanno perso il lavoro. In quest'ultimo caso di inadempimento, normalmente un proprietario privato non ha la capacità finanziaria necessaria per dare una soluzione professionale a questa situazione".

Dall'inizio della pandemia, le inadempienze sui canoni di locazione sono aumentate tra i proprietari privati "senza esperienza nella selezione e gestione di inquilini e proprietà in affitto", aggiungono gli esperti di ANA.

Deterioramento degli alloggi: danneggiamento e manutenzione dell'immobile

Oltre al mancato pagamento, la seconda inadempienza contrattuale più comune è quando si verificano danni significativi a una proprietà o la scarsa manutenzione della stessa. In questi casi, il proprietario riceve l'immobile in cattivo stato, peggiore o molto peggiore rispetto a quando lo aveva affittato inizialmente, situazione che non deve però essere confusa con il deterioramento causato dal passare del tempo o dall'usura naturale di una proprietà.

Usare la cauzione come affitto mensile

L'articolo 36 della LAU regola tutto ciò che ha a che fare con i depositi di locazione in Spagna, ma in nessun caso autorizza l'inquilino a utilizzare questo deposito per coprire l'affitto di un mese. Pertanto, lo studio insiste sul fatto che "si tratta di un uso illegale e diffuso tra molti inquilini, che temono che il proprietario non restituisca la cauzione e sostituiscono il pagamento dell'ultimo mese con l'importo della stessa". Per quanto riguarda la restituzione della caparra, la LAU stabilisce all'articolo 36.4 che il saldo sarà restituito al termine del contratto di locazione entro un mese dalla riconsegna delle chiavi dell'immobile.

L'inquilino se ne va prima della scadenza del contratto

Questo è un altro problema comune tra gli inquilini in Spagna, che considerano un loro diritto il poter lasciare l'abitazione quando si vuole, senza essere soggetti ad alcun tipo di multa; quando questo accade, e viene data loro una sanzione finanziaria, lo considerano totalmente ingiusto. Tuttavia, ANA ricorda che "quest'idea è vera solo se il contratto di locazione non prevede esplicitamente la penale nel caso in cui l'inquilino scelga di risolvere anticipatamente il contratto".

Se invece questa penale compare nel contratto, e l'inquilino abbandona la proprietà dopo 6 mesi, avvisando il proprietario con 30 giorni di anticipo, avrà una penale massima equivalente a un mese di affitto per ogni anno di contratto rimanente da adempiere, e per periodi di tempo inferiori ad un anno, la parte proporzionale del compenso. Se il preavviso di 30 giorni non viene dato, potrebbe essere applicata anche un'ulteriore sanzione.

Ospitare una persona in più

E pratica diffusa in molte locazioni abitative, "che gli inquilini decidano di ospitare uno o più adulti stabilmente nella proprietà senza comunicarlo al locatore e quindi senza l'obbligo di inclusione nel contratto d'affitto. Questa pratica può creare molti problemi per il locatore, in quanto una persona maggiorenne, che attualmente risieda nell'abitazione e non è compresa nel contratto di locazione, è esonerata da tutti gli obblighi contrattuali, dal pagamento dell'affitto, dalla durata del contratto, dalle dovute riparazioni... ", spiega lo studio.

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