Mietverträge in Spanien: Die häufigsten Probleme zwischen Mietern und Vermietern

Gtres
Gtres
2 Dezember 2020, Redaktion

Aufgrund der aktuellen Unsicherheit und Gesundheitskrise werden Betrügereien immer häufiger. Viele Menschen brechen die Regeln und Gesetze zu ihrem eigenen Vorteil. Dies trifft leider auch auf den Mietmarkt in Spanien zu und ist ein Problem, das durch die Coronavirus-Krise verstärkt wird.

Zu dieser Schlussfolgerung kommt ANA (Agencia Negociadora del Alquiler), die Agentur für Mietverhandlungen in Spanien. Die Experten erklären, dass sie eine „beträchtliche Zunahme von Mietern und Eigentümern sehen, die unter diesen außergewöhnlichen Umständen der COVID-19-Pandemie versuchen, Lücken zu finden, um das spanische Mietgesetz (LAU) zu umgehen oder direkt dagegen zu verstoßen“.

Um Probleme zu vermeiden, hat das von José Ramón Zurdo geleitete Unternehmen beschlossen, in einer kürzlich durchgeführten Studie zusammenzufassen, was die häufigsten „Fehlverhalten“ von Vermietern und Mietern in Spanien sind und wie diese zu einem Verstoß gegen den Mietvertrag führen.

Häufige Verstöße von Vermietern

Mehr als zwei Monate zusätzliche Sicherheiten fordern

Die Studie erklärt, dass es in Spanien üblich ist, dass Eigentümer, die angesichts der Angst vor Zahlungsausfällen Immobilien vermieten, von Anfang an so viel wie möglich von der Miete sichern möchten. Infolgedessen verlangen Vermieter häufig mehr als zwei Monate zusätzliche Sicherheiten von Mietern.

Diese Praxis widerspricht der letzten Reform des spanischen Mietgesetztes, die zusätzliche Sicherheiten auf maximal zwei Monatsmieten beschränkt. Wenn der Mietvertrag jedoch für eine Laufzeit von 5 Jahren bzw. 7 Jahren im Falle von juristischen Personen abgeschlossen wird, kann der Vermieter mehr als zwei Monatsmieten als zusätzliche Sicherheit verlangen.

Die Mindestmietdauer von 5 Jahren verkürzen

Nach der jüngsten Reform des Mietgesetzes haben Mieter das Recht, bis zu 5 Jahre in einem Mietobjekt zu bleiben. Einige Vermieter wenden bestimmte Tricks an, um das Eigentum zurückzugewinnen, indem sie falsche Gründe für sich selbst oder für nahe Verwandte geltend machen.

Langzeitmieten als Urlaubsvermietung ausgeben

Dies ist der Fall, wenn Wohnraum, der normalerweise als Ferienwohnung vermietet wird, für längere Mietverträge genutzt und ein Mietvertrag für Kurzzeitmieten unterschrieben wird. Dadurch umgeht der Vermieter das Recht der Mieter, mindestens 5 Jahre lang in der Wohnung verbleiben zu dürfen. „Wenn die Mieter nachweisen, dass der Zweck der Vermietung darin bestand, gewöhnlich und dauerhaft zu wohnen, wird der Vertrag automatisch zu einem vom Mietgesetz regulierten langfristigen Mietvertrag umgewandelt“, stellt ANA klar.

Missbrauch von subventioniertem Wohnraum

Vermieter sind auch dafür bekannt, die Regeln für die Vermietung von subventionierten oder Sozialwohnungen in Spanien (auch bekannt als VPO, VPP, VPT usw.) zu ihren Gunsten zu nutzen, insbesondere wenn sie die zu der Wohnungen gehörenden Abstellräume selber nutzen. In der Studie wird jedoch darauf hingewiesen, dass „Abstellräume untrennbar mit der Wohnung verbunden sind und den Mietern zur Nutzung überlassen werden müssen“.

Häufige Verstöße von Mietern

Nichtzahlung der Miete

ANA betont, dass „die verspätete Zahlung leider das wichtigste Problem bei der Anmietung von Immobilien in Spanien ist. Die Ursachen sind vielfältig: Einerseits gibt es professionelle Mietnomaden, die absichtlich ihre Miete nicht zahlen oder glauben sie haben das Recht, die Miete nicht zu zahlen. Sie nutzen hauptsächlich private Eigentümer mit wenig oder keiner Erfahrung in der Vermietung aus. Andererseits gibt es Mieter, die bereit sind zu zahlen, sich aber die Miete nicht leisten können, zum Beispiel, weil sie arbeitslos geworden sind. Bei dieser Art von Zahlungsausfall verfügt ein privater Vermieter normalerweise nicht über die finanziellen Mittel, um eine professionelle Lösung für diese Situation zu finden“.

Seit Beginn der Pandemie nehmen die Zahlungsausfälle bei privaten Eigentümern zu, „die keine Erfahrung bei der Auswahl und Verwaltung von Mietern und Mietobjekten haben“, so die Experten von ANA.

Beschädigung und Instandhaltung des Mietobjekts

Neben der Nichtzahlung besteht die zweithäufigste Vertragsverletzung darin, dass das Mietobjekt erheblich beschädigt oder nicht ausreichend instandgehalten wird. In diesen Fällen erhält der Eigentümer bei Ende des Mietvertrags die Immobilie in einem schlechteren Zustand zurück als zu Beginn des Mietverhältnisses. Dies darf nicht mit der durch die allgemeine Nutzung verursachten Verschlechterung des Zustands verwechselt werden.

Verwendung der Kaution als Monatsmiete

Artikel 36 des spanischen Mietgesetzes regelt alles, was mit Mietkautionen in Spanien zu tun hat, ermächtigt den Mieter jedoch in keinem Fall, diese Kaution zur Deckung einer Monatsmiete zu verwenden. Daher besteht die Studie darauf, dass „dies eine illegale und weit verbreitete Praxis ist, bei der die Kaution nicht zurückerstattet sondern als Miete des letzten fälligen Monats verwendet wird“. In Bezug auf die Rückzahlung der Kaution bestimmt der Artikel 36.4, dass der Restbetrag am Ende des Mietverhältnisses innerhalb eines Monats nach Übergabe der Schlüssel zurückzuzahlen ist.

Auszug vor Vertragsende

Dies ist ein weiteres häufiges Problem bei Mietern in Spanien, die glauben, das Recht zu haben, das Mietverhältnis zu einem beliebigen Zeitpunkt zu beenden, ohne Vertragsstrafen zahlen zu müssen. ANA erinnert jedoch daran, dass „diese Annahme nur dann zutrifft, wenn im Mietvertrag die Vertragsstrafe nicht ausdrücklich angegeben ist, sollte der Mieter den Vertrag vorzeitig kündigen“.

Wenn diese Vertragsstrafe jedoch im Vertrag enthalten ist und der Mieter die Immobilie nach 6 Monaten verlässt und den Eigentümer 30 Tage im Voraus benachrichtigt, hat er eine Höchststrafe in Höhe einer Monatsmiete für jedes verbleibende Vertragsjahr zu zahlen, oder eine anteilige Entschädigung bei Mietverhältnissen mit einer Dauer von weniger als einem Jahr. Wenn die 30-tägige Kündigungsfrist nicht eingehalten wird, kann auch eine zusätzliche Geldbuße verhängt werden.

Untervermietung an Dritte

Es ist eine weit verbreitete Praxis in vielen Mietverträgen, „wenn die Mieter beschließen, einen oder mehrere Erwachsene dauerhaft in der Immobilie unterzubringen, ohne dies dem Vermieter mitzuteilen und sie in den Mietvertrag aufzunehmen. Dies kann viele Probleme verursachen, vor allem für den Mieter, der im Vertrag geführt ist. Denn die volljährige Personen, die mit ihm in der Wohnung leben, sind von allen vertraglichen Verpflichtungen befreit, d. h. von der Zahlung der Miete, der Vertragsdauer, Reparaturen...“, erklärt die Studie.

Referrer media
Sind Sie bereit, Ihr Traumhaus zu finden?

Sind Sie bereit, Ihr Traumhaus zu finden?

Finden Sie bei idealista Immobilien zum Verkauf und Langzeitmieten