Por que razão Espanha e Portugal são tão atraentes para os investidores imobiliários?

Espanha e Portugal têm uma boa relação e mercados imobiliários igualmente aliciantes / Gtres
Espanha e Portugal têm uma boa relação e mercados imobiliários igualmente aliciantes / Gtres
19 março 2020, Redação

Espanha e Portugal aproveitaram os últimos anos de recuperação económica para atrair grandes investidores internacionais e para entrar na lista dos mercados imobiliários mais interessantes dos países desenvolvidos.

"O mercado ibérico é uma percepção de qualquer investimento. Praticamente não se faz distinção entre Espanha e Portugal. Para nós é um mercado único, embora existam ligeiras diferenças regulamentares", diz Ismael Clemente, CEO da gigante imobiliária Merlin Properties.

Madrid, Barcelona, Lisboa (e, recentemente, também o Porto) estão entre as cidades mais atraentes da Europa para investir no setor imobiliário, e não por acaso. Existem várias razões pelas quais o capital estrangeiro está a entrar em ambos os países, em busca de novas oportunidades de negócio.

Entre elas está o "fator macro": que é, basicamente, o fundamento de ambas as economias. O PIB de Espanha e Portugal está a crescer acima da média europeia e voltará a crescer em 2020. As últimas previsões do governo espanhol situam o crescimento doméstico em 1,6% para este ano, em linha com o consenso dos especialistas, enquanto que no caso de Portugal o mercado estima um aumento do PIB entre 1,7% e 1,8%. Em contrapartida, a média europeia crescerá cerca de 1%. Por isso, é importante lembrar que se a economia cresce, também crescerão as vendas e os lucros das empresas e o poder de compra das famílias.

Além do fator de crescimento, Espanha e Portugal formam um dos mercados turísticos mais poderosos do mundo: só em 2019 receberam mais de 106 milhões de visitantes. Em Espanha, o número foi de quase 84 milhões, com um aumento anual de 1,1%, enquanto que em Portugal foi de 22,8 milhões, um aumento de 7,5% em relação a 2018. Também se destaca a sua localização geográfica (ligação direta com a América Latina) e a sua infraestrutura estratégica (portos e estradas de qualidade, por exemplo). Este é um fator importante porque, mais do que qualquer outra coisa, aumenta as oportunidades de investimento em setores como a hotelaria ou comércio.

Entrando no campo puramente imobiliário, o BNP Paribas Real Estate aponta a competitividade como outro argumento forte, graças ao facto de que os custos laborais e imobiliários são mais baixos em cidades como Madrid, Barcelona ou Lisboa do que em capitais como Londres, Paris, Berlim, Roma, Estocolmo ou Amesterdão.

Além disso, o setor imobiliário do banco francês conclui que ambos os países também possuem altos níveis de educação (especialmente em faculdades de administração e economia, que estão entre as mais importantes do mundo), um nível tecnológico avançado e boa qualidade de vida. "Devemos ter uma melhor gestão, mas a capacidade de gerar talento significa que temos um alto nível de procura", explica Ignacio Martínez-Avial, director-geral do BNP Paribas Real Estate em Espanha. 

O arrendamento também é uma característica importante. Em Barcelona, os preços do arrendamento de escritórios cresceram 50% nos últimos cinco anos, enquanto que em Lisboa subiram 37% nos últimos quatro anos e em Madrid, os arrendamentos prime permanecem muito abaixo dos valores do pico da bolha imobiliária. Apesar destes aumentos, sublinha o BNP, estas cidades estão a registar níveis recorde de absorção. Com mais de 600.000m2, a capital espanhola atingiu um recorde em 2007, enquanto que a capital portuguesa bateu recordes com quase 19.000m2 e a capital catalã fez o mesmo com 400.000m2. E este valor pode continuar a aumentar graças ao crescimento exponencial de áreas como o distrito tecnológico de Barcelona, 22@.

Também não devemos esquecer que Espanha e Portugal têm uma das maiores esperanças médias de vida do mundo e que tendem a receber muitos estudantes estrangeiros, o que significa que são pessoas que, potencialmente, que precisam de casas, residências de estudantes e de outros bens alternativos como "co-living", cada vez mais procurado pelos investidores, assim como fórmulas como "build ro rent", que consiste em construir casas para arrendá-las. 

Há espaço para todos os investidores

Os especialistas afirmam que o mercado ibérico está a atrair a atenção de diferentes tipos de capital e estratégias. O BNP Paribas destaca que há "espaço para todos os investidores, porque cada ativo e cada região está em um ponto diferente do ciclo. Temos um ano muito bom pela frente e o diferente grau de maturidade dos ativos abre o leque a diferentes investidores".

A chegada maciça de investidores conservadores é particularmente notável, ao contrário dos de visão a curto prazo que entraram no mercado durante os primeiros anos da crise. "A qualidade do investidor que está a chegar está entre as melhores que já tivemos, porque eles são "núcleo" e "valor acrescentado" e têm estratégias a largo prazo - diz o CEO da Merlin. - Este é precisamente o perfil de investidor que o setor mais valoriza e que a Europa mais precisa para poder assumir projetos para o futuro". 

No entanto, apesar da Península continuar a ser o foco do investimento, os especialistas dizem que está a entrar em jogo um fator importante: a necessidade de diferenciar os ativos. "Não se trata apenas dos fundamentos, porque é preciso oferecer oportunidades de negócio". A expressão "localização, localização, localização" não é a única coisa importante e a diferenciação dos ativos está a tornar-se mais importante. Isto é fundamental, porque não basta que uma propriedade esteja simplesmente bem localizada, ela deve ser eficiente e ter serviços adicionais. Existe uma forma de gerar valor e ainda temos muito stock com espaço para melhorias", diz o responsável do BNP Paribas Real Estate em Espanha.

Finalmente, os especialistas insistem na importância das decisões políticas para gerar certeza jurídica e não incerteza, para que o setor continue a ter tração.

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