Tudo o que precisas de saber sobre a nova Lei da Habitação de Espanha em 2023

O governo de coalizão de Espanha chegou a um acordo sobre a Lei da Habitação do país, que inclui mudanças substanciais. A nova lei reduz as condições a que deve obedecer uma autarquia regional ou local para declarar áreas com o que se chama de mercado de arrendamento "stressado", o IPC deixará de ser o índice de referência nos contratos de arrendamento e a definição de um grandes proprietários nessas "áreas de stresse" serão reduzidos para 5 fogos, sejam pessoas físicas ou jurídicas. Este ano, mantém-se o limite de 2% para as renovações de contratos, subindo para 3% em 2024, e será criado um novo índice de arrendamento que nunca será superior ao IPC de 2025. Isto é tudo o que precisas de saber sobre a nova Lei da Habitação em Espanha em 2023.

O que mudou na Lei da Habitação de Espanha?

Fim da CPI: novo limite para renovação dos atuais contratos de arrendamento

Por um lado, mantém-se o limite ao aumento da renovação dos contratos de arrendamento em Espanha em vigor durante o ano de 2023, que continuará a ser de 2% até 31 de dezembro. Subirá para 3% ao longo de 2024, e a partir de 2025 será aplicado um novo Índice de Rendas. Esta será a referência nos contratos de arrendamento “com o objetivo de o tornar mais estável e inferior à evolução do IPC e que limitará os aumentos das rendas à renovação anual”, como realça o Governo.

Além disso, sustenta-se que os inquilinos poderão usufruir de uma prorrogação extraordinária do contrato atual com periodicidade anual e por um período máximo de três anos.

Até 31 de dezembro de 2024, o Instituto Nacional de Estatística (INE) vai definir um novo índice de referência para a atualização anual dos contratos de arrendamento habitacional, de forma a evitar aumentos desproporcionados das rendas.

Como uma zona de tensão de arrendamento será reconhecida

Outra das mudanças substanciais no acordo é a declaração de uma zona de tensão de arrendamento ou as chamadas "áreas de stresse". Foram reduzidas as condições que uma área tinha de reunir para ser declarada como tal por três anos, prorrogáveis anualmente se as circunstâncias se mantiverem.

Agora, apenas uma dessas duas condições precisa ser atendida: que o pagamento da moradia custe mais de 30% dos rendimentos das famílias da área (mais despesas e suprimentos) ou que os preços tenham subido mais de 3 pontos percentuais acima do IPC nos últimos cinco anos.

Ampliação da definição de grandes proprietários

Por outro lado, e dentro dessas áreas stressadas, reduziu-se o número de moradias necessário para ser considerado grande proprietário ou grande proprietário, seja pessoa física ou jurídica. A alteração passa de 10 para 5 imóveis possuídos pelo mesmo proprietário nesta área de stress, desde que justificado pela respetiva Região Autónoma.

Novos contratos de arrendamento e o limite a aplicar consoante o senhorio

A aplicação de limites aos preços de arrendamento espanhóis em "áreas stressadas" será diferente dependendo se és um pequeno ou grande proprietário. No caso de senhorio privado, a indexação será aplicada à renda anterior em vigor, pelo que apenas poderá ser aplicada a majoração então aplicada, ou seja, 2% em 2023, 3% em 2024, e o novo indexante aplicado a partir de 2025. Entretanto, será aplicado um índice de preços aos grandes arrendatários, que não ultrapassará o novo índice de rendas criado por cada Região Autónoma.

Novas habitações para arrendamento em zonas de tensão

Outro dos pressupostos que consta do acordo que altera a Lei da Habitação é o que acontece no caso de um imóvel ser arrendado pela primeira vez. Caso o imóvel não tenha sido arrendado nos últimos cinco anos, serão aplicados os limites aplicados pelo índice de referência de preços.

O proprietário será quem paga à imobiliária

O acordo também estipula que as taxas e despesas imobiliárias incorridas no arrendamento de um imóvel serão sempre pagas pelo proprietário do imóvel e não pelo inquilino.

Os contratos não poderão excluir a aplicação da Lei da Habitação

Da mesma forma, são eliminadas as cláusulas que permitiam a não aplicação das medidas contidas na Lei em caso de acordo entre as partes.

Além disso, é proibido aumentar as rendas através de novas despesas, que obriguem os inquilinos a pagar taxas comunitárias, taxas de lixo ou quaisquer outras despesas não imputáveis que não tenham sido previamente acordadas.

Impulsionar habitação subsidiada para arrendar a preços limitados

A percentagem de terra reservada para habitação subsidiada é aumentada de 30 para 40% em terra para desenvolvimento (novo desenvolvimento) e de 10 para 20% em terra urbana não consolidada (renovação de desenvolvimento).

Data e hora obrigatórias para despejos

Em relação aos despejos, serão proibidos despejos sem data e horário pré-determinados. Estão também incluídas novas prorrogações nos processos de despejo, que vão adiar os processos por mais de dois anos, e estipula-se a obrigatoriedade do acesso a processos de conciliação extrajudicial para pessoas vulneráveis.

Além disso, as comunidades autónomas de Espanha poderão articular os seus próprios mecanismos de mediação e habitação alternativa que considerem adequados, obrigando os grandes senhorios que realizam despejos a submeter-se a eles.

Pela primeira vez, será reconhecida a possibilidade de utilizar fundos dos planos estatais de habitação para oferecer alternativas habitacionais a pessoas em risco de despejo através de rendas sociais subsidiadas, realojamento de pessoas em situação de vulnerabilidade ou qualquer outra política semelhante.

O que permanece igual na Lei da Habitação de Espanha?

Muitas outras medidas da legislação que saíram do acordo do governo de coalizão são mantidas, como:

Incentivos fiscais para pequenos proprietários

Serão concedidos incentivos fiscais para incentivar o arrendamento de habitação permanente a preços acessíveis, através da modulação da redução do rendimento líquido do arrendamento de habitação permanente.

Em novos contratos, é estabelecida uma dedução geral de 50%, que pode ser aumentada para 90% se for celebrada em uma área de mercado tensa.

• Redução de arrendamento em área declarada de "área stressada" (90%). Quando um novo contrato é assinado em uma área de mercado residencial stressado, com redução de pelo menos 5% do arrendamento do contrato anterior.
• Arrendamento de habitação a jovens dos 18 aos 35 anos (70%). Arrendamento pela primeira vez de habitação em zonas de stress para jovens. No caso de novos contratos de arrendamento para jovens entre 18 e 35 anos nessas áreas.
• Reforma ou melhoramento (60%). Se o trabalho de renovação foi realizado nos dois anos anteriores. Mas agora é preciso provar que foi feita uma reforma por 10% do valor de compra do imóvel. Além disso, o limite máximo para reajustes de arrendamento será de 10%.

Mobilização de habitação desocupada

A fim de promover a sua colocação no mercado, é oferecida aos municípios a possibilidade de estabelecer uma sobretaxa de até 150% (atualmente em 50%) sobre a cota líquida do Imposto Predial Espanhol (IBI), o que afetaria os imóveis que permaneceram desocupados há mais de dois anos, sem causa justificada, para proprietários com um mínimo de quatro imóveis.

Se o imóvel estiver vazio há três anos, a sobretaxa pode chegar a 100%. Por fim, existe a possibilidade de aumentar em 50% no caso de imóveis cujos proprietários tenham dois ou mais apartamentos no mesmo município.

Stock de habitação pública

O parque de habitação social pública em Espanha estará sujeito a proteção permanente e não pode ser alienado. Atualmente, existem apenas 290.000 unidades, o que significa que apenas 1,6% das famílias são elegíveis para algum tipo de habitação pública, em comparação com 10% em outros países vizinhos.

Fica estabelecida a qualificação indefinida da habitação subsidiada. As condições básicas são definidas em nível estadual, definindo um regime permanente de proteção pública para habitação subsidiada desenvolvida em terras classificadas como reserva. Em todos os outros casos, é estabelecido um período mínimo de inabilitação de 30 anos.