El passat 11 de juliol de 2021 es va publicar al Butlletí Oficial de l'Estat (BOE) la Llei de mesures de prevenció i lluita contra el frau fiscal, més coneguda com la “llei de la destralada fiscal a l'habitatge”. Es tracta d'una normativa que portarà un increment impositiu de les operacions immobiliàries a l'IRPF, ITP, Impost de Successions i Donacions i a l'Impost sobre el Patrimoni. Expliquem com aquesta nova normativa afectarà les transmissions d'habitatge.
Adeu a la reducció del 60 % del lloguer a l'IRPF si no es va declarar a l'autoliquidació
Aquesta nova llei acaba amb la reducció del 60 % del lloguer d'habitatge a què tenia dret el propietari encara que no hagués inclòs a l'autoliquidació tots els ingressos. Fins ara, n'hi havia prou que en declarés l’existència, fins i tot en el procediment iniciat per Hisenda per regularitzar la seva situació.
Tot i això, a partir d'ara només els ingressos inclosos a l'autoliquidació es tenen en compte per a la reducció del 60 %. Així, la llei modifica l'article 23.2 de la Llei de l'IRPF incloent-hi la redacció següent: “Aquesta reducció només és aplicable sobre els rendiments nets positius que hagin estat calculats pel contribuent en una autoliquidació presentada abans que s'hagi iniciat un procediment de verificació de dades, de comprovació limitada o d’inspecció que inclogui en el seu objecte la comprovació d’aquests rendiments.”
És important destacar que aquest canvi ja ha entrat en vigor juntament amb la llei (des del passat diumenge 11 de juliol de 2021), cosa que significa que ha entrat en vigor a meitat de l'exercici de l'IRPF.
A més, els propietaris d'habitatges de lloguer tampoc tindran dret a la desgravació del 60 % si hi ha hagut rendiments erròniament calculats a l'autoliquidació i regularitzats per l'administració. No hi haurà reducció del 60 % si el propietari va declarar menys ingressos o si es van deduir despeses indegudament. És a dir, només perdrà la reducció de la part d'ingressos no declarats o les despeses indegudament deduïdes.
Així, el BOE ha publicat una modificació que xoca amb el Tribunal Suprem, ja que en una sentència del 15 d'octubre del 2020 que ja vam publicar a idealista/news, va considerar que el contribuent podia gaudir d'aquest benefici fiscal sobre el rendiment net obtingut del lloguer encara que no declarés aquests rendiments a la seva renda corresponent.
Pactes successoris: es manté el benefici fiscal d'heretar una casa en vida si es ven 5 anys després
La llei de lluita contra el frau fiscal aprovada estableix mantenir el benefici fiscal que suposen els pactes successoris a l'IRPF, però només si l'immoble es transmet cinc anys després de celebrar el pacte successori o de la mort del causant. D'aquesta manera, si es ven cinc anys després només cal tributar per l'impost de successions i donacions, però no a l'IRPF.
Des del despatx d'advocats Ático Jurídico, recorden que el pacte successori només es pot dur a terme a Galícia, el País Basc, Navarra, Aragó, Catalunya i les Balears per part de les persones que comptin amb el veïnatge civil, que s'adquireix per naixement o adopció o per residència durant dos anys manifestant la intenció d'acollir-s’hi (o durant 10 anys sense declaració en contra). A la resta d'Espanya no és possible.
Es tracta d'una esmena que el Grup Socialista va presentar al Senat per mantenir els beneficis fiscals, ja que inicialment la llei preveia directament la fi d'aquests avantatges fiscals.
Aquesta mesura és només per a transmissions de béns adquirits per pacte successori realitzades amb posterioritat a l'entrada en vigor de la nova llei (l'11 de juliol de 2021).
A més, les transmissions realitzades mitjançant pacte successori entre les mateixes persones s'acumularan i es consideraran una única transmissió quan es realitzin en el termini de tres anys.
Com queden els avantatges fiscals del pacte successori
La nova llei aprovada introdueix un període transitori de cinc anys per eliminar aquests avantatges fiscals, que sí que es podrien gaudir si la venda de la casa es produeix més de cinc anys després de subscriure el pacte successori encara que no hagi mort el propietari original.
En concret, l'article 36 del projecte de llei està redactat de la manera següent:
»Article 36. Transmissions a títol lucratiu.
Quan l'adquisició o la transmissió hagi estat a títol lucratiu, s'apliquen les regles de l'article anterior prenent per import real dels valors respectius els que resultin de l'aplicació de les normes de l'impost sobre successions i donacions, sense que puguin excedir el valor de mercat.
No obstant això, a les adquisicions lucratives per causa de mort derivades de contractes o pactes successoris amb efectes de present, el beneficiari que transmeti, abans del transcurs de cinc anys des de la celebració del pacte successori o de la mort del causant si és anterior, els béns adquirits, se subrogarà en la posició d'aquest respecte al valor i la data d'adquisició d'aquells quan aquest valor sigui inferior al previst en el paràgraf anterior.
En les adquisicions lucratives a què fa referència el paràgraf c) de l'apartat 3 de l'article 33 d'aquesta Llei, el donatari se subrogarà en la posició del donant respecte dels valors i les dates d'adquisició dels béns esmentats.”
Canvis en la valoració d'immobles de cara a l'ITP i l'ISiD
La base imposable d’aquests dos impostos ja no serà el valor real dels immobles, sinó el seu valor de mercat, i la normativa presumeix que aquest és el valor de referència aprovat per la direcció general del cadastre. Per això, serà el contribuent qui hagi de demostrar que aquest valor de referència no es correspon amb el que realment té l’immoble. S'inverteix, per tant, la càrrega de la prova i s'imputa el contribuent.
De fet, des del 2015 Castella-la Manxa ja utilitza aquest nou valor de referència per motivar les comprovacions de valors, és a dir, les comprovacions que fa la CCAA per veure si s'ha pagat correctament l'ITP per la compra d'un immoble o l'ISiD per l'herència o la donació d'una propietat.
És a dir, la hisenda autonòmica ja no farà visita ni una comprovació in situ de l'immoble venut, heretat o donat, sinó que la base imposable serà aquest valor de referència aprovat pel cadastre.
Aquest valor de mercat es calcularà a partir de preus de transaccions d’immobles, segons informació facilitada per Notaris i Registradors, de manera que no hi haurà necessitat de visitar l'immoble i, per tant, no caldrà saber-ne l'estat de conservació, els materials emprats, si està reformat o no, etc. Aquest nou valor de referència del cadastre entrarà en vigor l'1 de gener de 2022, de manera que afectarà totes les operacions que se signin a partir d'aquesta data, no abans.
Com s'ha dit, aquesta nova valoració de mercat serà el valor de referència del cadastre i, per tant, afectarà tant l'ITP com l'ISiD i l'impost sobre el patrimoni. Així, el contribuent haurà de tributar per aquest valor en comprar, heretar o rebre un habitatge en donació.
Cada any abans del 30 d'octubre, el cadastre publicarà "els elements necessaris per determinar el valor de referència de cada immoble per aplicació dels mòduls de valor mitjà esmentats i dels factors de minoració corresponents, en la forma com reglamentàriament es determini." I en els 20 primers dies de desembre es publicarà al BOE un "anunci informatiu per a general coneixement dels valors de referència de cada immoble, que, en no tenir condició de dades de caràcter personal, es podran consultar permanentment a través de la seu electrònica del cadastre."
Així, les dades recollides abans de l'octubre d'un exercici determinat serviran per valorar immobles durant tot l'exercici següent. És a dir, podríem trobar-nos amb immobles valorats sobre la base de dades que es van recopilar fa més d'un any. Per exemple, un immoble transmès el desembre del 2022 es valorarà amb les dades recollides abans de l'octubre del 2021, amb els dubtes jurídics que això genera quant a adequació al mercat d'aquesta valoració.
La nova valoració d'immobles afecta també l'impost sobre el patrimoni
La nova valoració d'immobles d'acord amb el valor de referència del cadastre també afecta l'impost sobre el patrimoni. Així, el contribuent no només haurà de tributar per aquest valor en comprar, heretar o rebre en donació un habitatge, sinó que en el cas de l'impost sobre el patrimoni haurà de declarar els immobles en propietat conforme al valor determinat o comprovat per l'administració a efectes d’altres tributs. És a dir, el valor de referència determinat pel cadastre a partir del gener del 2022 per a la valoració d'immobles a l'ITP o l'ISiD.
“Això perjudicarà els contribuents que tinguin immobles amb un valor d'adquisició o cadastral molt baix. En afegir-se a la comparació el valor oficial del cadastre, es veuran obligats a tributar per aquest últim valor i això augmentarà la tributació de l'impost sobre el patrimoni. És possible que alguns contribuents es vegin obligats a tributar quan abans no ho havien de fer”, sentencia l'advocat José María Salcedo, d’Ático Jurídico.
La comprovació de valors també arribarà al venedor de l'immoble
La llei antifrau fiscal també preveu que la comprovació de valors que es notifiqui al comprador d'un habitatge per sota del valor oficial també arribi als que van vendre o transmetre l'immoble (donacions o herències).
És a dir, Hisenda aplicarà la nova valoració tant al que transmet l'habitatge com al que l'adquireix. En el cas dels venedors, hauran de pagar més IRPF perquè Hisenda considera que el valor d'escriptura no és el de mercat (és a dir, el valor de referència del cadastre).
Hisenda podrà tornar a entrar al domicili dels contribuents “per sorpresa”
La nova llei de mesures i prevenció de lluita contra el frau també desactiva la recent sentència del Tribunal Suprem que va impedir a la Inspecció d'Hisenda entrar al domicili del contribuent per sorpresa, sense haver-li notificat ni tan sols l'inici del procediment d'inspecció.
Una de les qüestions que el Suprem va retreure a l'administració és que els jutjats contenciosos només podien autoritzar entrades domiciliàries “per a l'execució forçosa d'actes de l'administració pública”. Per tant, si no existia aquest acte perquè la inspecció no s'havia iniciat, l'autorització no es podia concedir.
Doncs bé, la Llei 11/2021 acabada d'aprovar modifica l'article 8.6 de la Llei 29/1998, que preveu ara expressament que “els jutjats contenciosos administratius coneixeran també les autoritzacions per a l'entrada a domicilis i altres llocs constitucionalment protegits que hagi estat acordada per l'administració tributària en el marc d'una actuació o procediment d'aplicació dels tributs encara amb caràcter previ a l’inici formal quan, en casos en què sigui necessari el consentiment del titular, s'hi oposi o hi hagi risc d’oposició.”
En definitiva, la nova redacció del precepte ja permet la sol·licitud de l'autorització d'entrada fins i tot amb caràcter previ a l'inici formal del procediment.