Les claus en demanar una hipoteca per comprar un pis heretat

Quan diversos germans hereten un pis o una casa, és habitual que l’immoble es vengui i els diners es reparteixin entre els hereus. Però suposem que un dels germans decideix quedar-se amb la casa. Pot demanar una hipoteca per comprar un pis heretat? Quines condicions té aquest tipus d'hipoteques? Continua llegint i te n'expliquem totes les claus.

Com compro un pis d'herència als meus germans?

Per comprar un pis d'herència, el primer que cal fer és completar el procés de la pròpia herència. És a dir, tots els hereus han d'acceptar l'herència i fer els tràmits corresponents. D'aquesta manera, la casa heretada passa a ser un condomini o una copropietat entre tots els germans (o hereus corresponents). A partir d'aquesta situació, és quan es poden iniciar els tràmits per comprar les parts de la casa que es volen adquirir.

Com demano una hipoteca per comprar un pis heretat?

El procés de demanar una hipoteca per comprar un pis heretat és similar al de demanar una hipoteca en qualsevol altra situació. En sol·licitar la hipoteca, el banc realitzarà un estudi de les condicions i el perfil del client sol·licitant. Per això, tindrà en compte aspectes com els següents:

• Nivell d'ingressos
• Situació econòmica
• Capacitat d'endeutament
• Patrimoni del sol·licitant
• Possibilitat que presenti un aval a la hipoteca
• Edat del sol·licitant

Després d'estudiar el perfil del sol·licitant de la hipoteca, si el banc hi dona el vistiplau l'entitat concedirà la hipoteca tenint en compte el preu de l'habitatge que es vulgui adquirir.

Aquí és on trobarem la diferència principal amb la compra d'altres immobles. En cas que el sol·licitant ja sigui propietari d'una part de la casa que vol comprar, el més habitual és que el banc no li concedeixi una hipoteca per valor del 80 % del preu de l'habitatge, sinó només el 80 % del preu de la part corresponent que vulgui adquirir.

Quant es paga per un pis heretat?

Les hipoteques es calculen agafant de referència el preu de taxació i el preu de venda. D'ambdues referències, els bancs escullen preferentment la referència més baixa per determinar la quantitat de diners que presten. Com afecta això a l'hora de demanar una hipoteca per comprar un pis heretat?

En aquests casos, el banc no sol agafar de referència el preu de la taxació de l'habitatge, sinó el preu que necessitem per comprar la part de l'immoble als germans (o altres hereus).

Per exemple, si un pis es divideix entre 4 germans i un vol comprar la resta, cal tenir en compte que cada germà ja té el 25 % del pis. Així, la compra representa el 75 % de l'immoble. D'aquesta manera, el banc calcularà la hipoteca agafant de referència aquell 75 % que un dels germans vol comprar als altres. En aquest cas, doncs, el banc pot finançar el 75 % de la compra de l'habitatge (que és el que correspon a la part dels altres germans). Com a regla general, tanmateix, els bancs financen fins al 80 % de la taxació de l'habitatge.

En qualsevol cas, els bancs tenen flexibilitat per concedir més o menys capital per a una hipoteca. Per això, encara que aquesta sigui la teoria general, és recomanable intentar negociar amb l'entitat en cas que necessitem més diners. Per exemple, si no tenim diners estalviats per assumir els costos de compra o si necessitem més finançament perquè volem demanar una hipoteca per comprar i reformar la casa.

Què significa l’article 28 de la llei hipotecària?

L'article 28 de la llei hipotecaria suposava una limitació al que es podia fer amb un immoble adquirit per herència. En concret, aquest article impedia que es pogués disposar de la plena titularitat de l’immoble fins que haguessin passat almenys 2 anys des de l’herència. El motiu principal era que l'immoble estigués disponible en l'hipotètic cas que aparegués un hereu amb més dret que els hereus que havien adquirit aquesta herència.

Així, es limitaven algunes accions relatives a l'immoble. Per exemple, no es podia vendre fins al cap de dos anys després de l'herència, ja que es considerava que així es donava la possibilitat que qualsevol potencial hereu que volgués reclamar l'herència ho pogués fer en aquest període de dos anys.

Quan desapareix l’article 28 de la llei hipotecària?

L'article 28 de la llei hipotecària va desaparèixer el 3 de setembre de 2021. Per tant, qualsevol herència que s'hagi executat amb posterioritat a aquesta data no es veu limitada de cap manera per aquest article.