El valor de referència del Cadastre ha complert un any i, segons afirmen tant agències immobiliàries com taxadores i advocats fiscalistes, ha vingut per “inflar” el valor de molts habitatges comprats. Les immobiliàries denuncien que aquest nou valor llasta la compra d’habitatge per part de compradors amb pocs estalvis i de petits inversors que ja no veuen tan atractiva l’adquisició d’una casa per llogar. Igualment, també fa poc viables les operacions de venda de part de l'habitatge en cas de divorcis o d'una herència, és a dir, en les operacions d'extinció de condomini o divisió de la cosa comuna.
José María Salcedo, advocat expert en procediment tributari, assegura que aquest valor de vegades amenaça la viabilitat d'operacions de divisió de la cosa comuna. Per exemple, en el cas d'un divorci les parts volen vendre l'immoble, el valor del qual el fixen dos propietaris en l'import de 300.000 euros, de manera que a l'hora d'adjudicar-lo a un, la compensació en metàl·lic que l'altre haurà de rebre serà de 150.000 euros, corresponent al 50 % del valor del bé. Però què passa si el valor de referència de l'immoble és de 450.000 euros? Com afecta això a la compensació en metàl·lic que ha de lliurar el copropietari que es queda l'immoble i a la tributació de l'operació?
El mateix passa en cas d'un habitatge heretat la propietat del qual és de diversos contribuents. És possible que els valors de mercat poc o res tinguin a veure amb el valor de referència del Cadastre perquè aquest sigui més alt. En aquests casos, es generen excessos d'adjudicació.
La Direcció General de Tributs considera no subjecta al pagament de l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) la compra de la part de l'habitatge a l'altre copropietari, a canvi de compensar-lo amb diners. Per tant, aquí no hi ha una venda per si mateixa, sinó una especificació de drets. Per això, aquestes operacions tributen a l'impost d'Actes Jurídics Documentats (AJD), pel document notarial.
Per aquest motiu, es podria pensar que el valor de referència no afecta aquestes operacions si es té en compte que queden gravades pel document notarial, i no perquè realment hi hagi una transmissió. Tot i això, l'article 30.1 del Reial Decret Legislatiu 1/1993 (Llei de l'ITP) és clar quan declara que, quan la base imposable de l'AJD “es determini en funció del valor de béns immobles, el valor d'aquests no podrà ser inferior al determinat d'acord amb el que disposa l'article 10 d'aquest text refós”.
José María Salcedo aclareix aquest extrem: la norma es remet a l'article 10 de la Llei de l'ITP, que és el que estableix que en cas que es transmetin immobles, el valor de referència de cadastre és la nova base imposable llevat que s'escripturi per un valor superior.
Per tant, en el cas d'una dissolució d'una comunitat de béns o de l'adjudicació a un sol dels copropietaris d’un habitatge que era de tots ells, la base imposable de l'impost de l'AJD s'ha de calcular segons el valor de referència si és superior al valor pel qual es pretengui escripturar l'extinció de condomini. Per això és important conèixer el valor de referència de l'immoble en qüestió.
En el cas resolt per la Direcció General de Tributs, dos germans hereten dos immobles, amb el mateix valor, a parts iguals. Així, acorden extingir la situació de comunitat adjudicant-se cadascun la propietat d'un dels immobles sense compensar l'altre en metàl·lic. Quin és el problema? Que el valor de referència del Cadastre d'un dels immobles és diferent del de l'altre i dona una diferència de 20.000 euros.
Per a la Direcció General de Tributs, el valor de referència del Cadastre té la capacitat de generar excessos d’adjudicació no previstos a l’operació en els termes inicialment previstos. Per tant, els contribuents han de tributar per aquests excessos d'adjudicació. Si reben compensació en metàl·lic, la tributació procedent serà a l'ITP. I si no es compensen en metàl·lic, aquest excés no compensat haurà de tributar a l'Impost de Successions i Donacions (ISiD)”, aclareix Salcedo.
Tot i això, el Tribunal Suprem ha aclarit quins excessos d'adjudicació són susceptibles de tributar a l'ITP i a l'ISiD i quins no.
El Suprem deixa sense tributar l'habitatge després d'un divorci
El Tribunal Suprem s'ha tornat a posar del costat dels contribuents en contra del criteri de les hisendes autonòmiques. En concret, permet no tributar l'adjudicació de l'habitatge habitual després d'un divorci a l’ISiD perquè estima que no hi ha una donació quan un dels excònjuges es queda l'habitatge habitual i assumeix el 100 % de la hipoteca. En una sentència del passat 12 de juliol del 2022 (recurs 6557/2020), l'alt tribunal obre la porta a sol·licitar devolucions tributàries.
En altres paraules, considera que aquest excés d'adjudicació no compensat no ha de tributar com a donació. I per què? Segons José María Salcedo, per dos motius:
- Perquè els excessos d'adjudicació, estan previstos únicament a l'àmbit de l'ITP, i només tributen en aquest impost, i no a l'ISiD. Això és així independentment de quin en sigui l’origen.
- Perquè en aquests casos no hi ha el necessari animus donandi o intenció de donar, com sí que seria el cas si s’entengués que estem davant d'una donació. El repartiment desigual és conseqüència de la irrupció del valor de referència, i no de la intenció dels copropietaris que un rebi més del que inicialment tenia en la situació de comunitat. No consta, en definitiva, la intenció de fer una donació ni tampoc l'acceptació d'aquesta donació per part de l'altre copropietari.
Què passa en cas de la venda d’una part de l'habitatge a nivell d’ITP
Que un copropietari es quedi l'habitatge i, amb motiu d'un valor de referència cadastral més alt que el de mercat, hi hagi un excés d'adjudicació, sí que pot tenir conseqüències a l'ITP.
La llei preveu que l'excés d'adjudicació l'ha de declarar el contribuent a causa d'un valor de referència cadastral superior al de mercat.
Això no obstant, el contribuent pot evitar la tributació del tal excés d'adjudicació si acredita que aquest excés era inevitable, recorda José María Salcedo. És a dir, que no era possible fer un repartiment de béns que respectés més l'equivalència en les adjudicacions.
No obstant això, quan no es pugui oposar la inevitabilitat de l'excés d'adjudicació, el contribuent l'ha de tributar. I, en aquesta tessitura, la seva única opció per evitar aquesta tributació, recorda Salcedo, serà combatre el valor de referència del Cadastre per mitjà de la rectificació d'autoliquidació o bé recorrent la liquidació que notifiqui l'Administració per anul·lar aquest valor i aconseguir que prevalguin els valors declarats a l'operació.
Calendari laboral 2026: els festius nacionals i autonòmics
Aquest 2026 tindrà, tal com estableix la llei, catorze festius nacionals, dels quals dos són fixats per cada ajuntament. Dels dotze restants, hi ha nou festivitats nacionals que són de caràcter obligatori per a totes les comunitats autònomes i no poden ser substituïts, llevat que coincideixin en diumenge:
Un fill recupera gairebé 160.000 euros després de ser desheretat
L'Audiència Provincial de Girona ha tornat a posar el focus als límits del desheretament a Catalunya. En una sentència, el tribunal va declarar injusta l'exclusió d'un fill del testament del seu pare, reconeixent-li més de 159.000 euros en concepte de legítima hereditària. La seva sentència llança un missatge clar: no n'hi ha prou d'al·legar falta de relació per desheretar un fill. Si el progenitor ha contribuït al distanciament, la desheretació serà injusta. El cas reforça una te
Què passa si es ven un pis llegat abans de morir el testador?
L'Audiència Provincial de Barcelona ha resolt recentment un cas que aclareix fins a quin punt la voluntat del testador pot alterar el repartiment inicialment previst al testament.
Llum verda al reforç de l'Agència Tributària catalana per recaptar els impostos
El Govern català ha aprovat un decret llei per modificar el règim jurídic de l'Agència Tributària de Catalunya (ATC) per adaptar-lo als nous requeriments derivats del desplegament de la hisenda catalana i dotar-la de plena autonomia en matèria de personal per poder començar a recaptar "de manera progressiva" tots els impostos. El decret s'ha de convalidar al Parlament i no preveu dotació econòmica.
El Suprem aclareix en quins casos es pot desheretar per manca de relació
El distanciament entre pares i fills no sempre neix de la rancúnia. De vegades, simplement passa. Però aquesta manca de contacte pot justificar que un progenitor exclogui els seus descendents del repartiment de l'herència? El Tribunal Suprem s'hi ha pronunciat amb claredat, i una vegada més, la llei no permet desheretar sense una causa ben justificada.
Absolen una hereva d'un deute hipotecari en no acceptar l'herència
L'Audiència Provincial de Barcelona ha dictat una resolució molt rellevant en matèria de successions i deutes hipotecaris. En una sentència dictada el març del 2025, el tribunal va absoldre una dona demandada per l'impagament d'un préstec hipotecari vinculat a un familiar mort en entendre que no havia acceptat l'herència. La decisió reforça un principi clau: ser cridat a heretar no implica automàticament respondre amb el patrimoni personal pels deutes del causant.
Herències: un compte conjunt augmenta la llegítima i canvia el repartiment
L'Audiència Provincial de Tarragona ha fet un gir a un conflicte familiar que feia anys que era als tribunals. El cas, que enfronta tres fills amb la seva mare, deixa una conclusió clara: si no es demostra el caràcter privatiu dels diners d'un compte conjunt, la llei presumeix que pertany als dos titulars per parts iguals, llevat de prova en contra, per la qual cosa aquesta proporció pot arribar a formar part de l'herència.