Notaria, documents o pagaments previs són alguns dels processos pels quals cal passar quan es fa la compravenda d'un habitatge. Un dels termes que més ressona en aquestes circumstàncies és la cèdula d'habitabilitat, concepte fonamental per fer ús habitable d'un immoble. En aquesta ocasió respondrem els dubtes més comuns sobre aquest imprescindible document: què és, per a què serveix o quines dades conté, entre altres qüestions.
Què és la cèdula d'habitabilitat?
Legalment parlant, la cèdula d'habitabilitat és un document administratiu que estableix i confirma que un habitatge reuneix les condicions bàsiques per ser habitat, sense perjudici que s'hi realitzin altres activitats degudament autoritzades.
Aquestes condicions bàsiques dependran de la comunitat autònoma on es trobi l'habitatge i de l'any de construcció. Tot i això, hi ha dades concretes i objectius que es regeixen pel mateix barem de mesures i condicions:
- La superfície útil mínima de lhabitatge
- L'alçada lliure
- Els buits
- Les dotacions mínimes
Per a què serveix la cèdula d'habitabilitat?
La cèdula d'habitabilitat té com a objectiu:
- Assegurar l'habitabilitat de l'habitatge a partir de les condicions de salubritat, higiene i solidesa.
- Disposar d'aquest document imprescindible ens serà útil per donar d'alta serveis com la llum, l'aigua o el gas.
- Tenir la cèdula d'habitabilitat serà fonamental per procedir a la compra o venda d'un habitatge.
El professional encarregat d'elaborar aquest informe és l'arquitecte tècnic, mentre que l'emissió de la cèdula d'habitabilitat com a tal serà responsabilitat d'un tècnic de l'ajuntament, que ratificarà la veracitat del document amb la seva signatura.
Vigència de la cèdula d'habitabilitat
Tot i que la cèdula d'habitabilitat té una vigència determinada depenent de la comunitat autònoma, en general, sol ser de 15 anys, si bé depèn del tipus i la data d'atorgament.
Les cèdules de primera ocupació atorgades abans de 2004 tenien una vigència de 10 anys, i actualment estan totes caducades. Les que es van lliurar entre el 2004 i el 2012 tenien una vigència de 15 anys, i les posteriors al 2012 allarguen la vigència fins als 25 anys.
El motiu pel qual s'ha augmentat el temps de vigència de la cèdula d'habitabilitat és que actualment s'exigeixen més garanties en l'edificació, per la qual cosa cal esperar que l'habitatge es mantingui en condicions òptimes per més temps.
En el cas de les cèdules de segona ocupació i rehabilitació, la vigència general és de 15 anys.
Duplicat de la cèdula d'habitabilitat
Quan el document original no es troba en vigor, està deteriorat o s'ha perdut, se n'ha de demanar un duplicat, és a dir, una altra còpia.
Per sol·licitar el duplicat de la cèdula d'habitabilitat, ha d'estar vigent. En cas contrari, cal demanar-ne una de nova. Per obtenir aquest document, el propietari de l'habitatge, l'arrendatari o una persona que representi el propietari i estigui autoritzat l'ha de sol·licitar al departament d'habitatge corresponent a cada comunitat autònoma.
Els documents per sol·licitar el duplicat de la cèdula d'habitabilitat són:
- Si ets el propietari de l'habitatge, has de presentar l'escriptura de compravenda i el DNI.
- Si n'ets el llogater, has d'aportar el contracte d'arrendament vigent, els tres últims pagaments rebuts de subministrament d'aigua o llum i el DNI.
- Si ets representant del propietari, has de portar l'escriptura de compravenda de l'habitatge, el DNI del representant i propietari i també l'autorització representativa legal del propietari.
Pots fer aquest tràmit en línia i l'únic que necessites és l'accessibilitat de la teva entitat bancària per fer el pagament en línia i anar al registre seleccionat de la teva comunitat autònoma per reclamar el document. Un cop confirmada la sol·licitud del document, durant les 24 hores següents s'enviarà el comprovant del tràmit amb un codi QR.
Si vols fer-ho de manera presencial, hauràs de demanar cita i presentar el comprovant del pagament original.
Preu de la cèdula d'habitabilitat
El preu de la cèdula d'habitabilitat dependrà de factors com la localització, l'antiguitat de l'habitatge, el cost dels honoraris de l'arquitecte o arquitecte tècnic que acudeixi a l'immoble per fer la inspecció o el cost de les taxes de cada ajuntament per tramitar la cèdula d'habitabilitat.
És important consultar bé la normativa de cada regió, però, de manera general, els preus d'aquest document són:
- Preu de la cèdula d'habitabilitat d'un pis: entre 65 i 112 euros.
- Preu de la cèdula d'habitabilitat d'un habitatge unifamiliar: entre 75 i 160 euros.
- Preu de la cèdula d'habitabilitat d'un local comercial: entre 150 i 300 euros.
Requisits per obtenir la cèdula d'habitabilitat
Per adquirir la cèdula d'habitabilitat, l'habitatge ha de complir una sèrie de requisits:
- Ha de tenir com a mínim una superfície útil de 36 metres quadrats.
- Ha de tenir una sala d'estar, menjador, una cambra higiènica i un equip de cuina (si la sala d'estar és un espai únic, haurà de permetre la compartimentació d'una habitació de 8 metres quadrats).
- Haurà de complir la normativa vigent d'eficiència energètica.
- Cap espai de l'habitatge es pot fer servir d'accés obligatori a un local que no sigui d'ús exclusiu del mateix habitatge.
- L'habitatge ha de ser com a mínim practicable i, en cas de tenir dos o més pisos o nivells, ha de tenir practicable l'accés a la cambra higiènica, la cuina, l'espai d'ús comú i una habitació.
- Les portes daccés als espais interns han de tenir una amplada mínima de 0,70 metres i una altura mínima de 2 metres.
- L'amplada mínima de les escales interiors de l'habitatge han de ser de 0,90 metres i han de disposar de barana de 0,90 metres d'alçada mínima.
- L'alçada mínima entre el paviment i el sostre ha de ser de 2,50 metres.
- L'habitatge ha de tenir una façana oberta a l'espai exterior de l'edifici que ofereixi il·luminació i ventilació.
- La superfície mínima del conjunt d'espais que formen la zona d'ús comú ha de ser superior a 20 metres quadrats.
- L'habitació més petita no pot ser inferior a 6 metres quadrats.
- Els espais d'ús comú i les habitacions han de tenir ventilació i il·luminació natural directa de l'exterior a través d'obertures d'una superfície mínima d'1/8 de la superfície útil.
- Si l'habitatge té fins a 3 habitacions, haurà de tenir com a mínim un vàter, una pica i un plat de dutxa/banyera.
- L'habitatge haurà de disposar de servei d'aigua freda i calenta, evacuació d'aigües i electricitat, un equip higiènic format com a mínim per una pica, un vàter i una dutxa; un equip de cuina format, com a mínim, per un desguàs, un aparell de cocció i un sistema d'extracció de fums; un sistema electrònic que faciliti l'obertura de la porta de l'edifici i un sistema d'accés als serveis de telecomunicacions.
- Els desnivells superiors a 0,55 metres han d'estar protegits per elements protectors o baranes resistents als cops.
Tipus de cèdules d'habitabilitat
Hi ha tres tipus de cèdules d'habitabilitat en funció de l'antiguitat de l'immoble :
- Cèdula de primera ocupació: és aquella que s'emet a habitatges de nova construcció, és a dir, immobles nous.
- Cèdula de segona ocupació: com el nom indica, és aquell document que es refereix als habitatges que ja existeixen i que han estat habitats anteriorment. És una renovació de la cèdula de primera ocupació.
- Cédula de primera ocupació de rehabilitació: aquest document s'emet per a aquells habitatges on s'ha realitzat una rehabilitació.
Quines dades conté el document de la cèdula d'habitabilitat?
La cèdula d'habitabilitat ha de contenir les dades següents, ja que si no, podria anul·lar-se i no donar-se com a vàlida:
- Adreça i ubicació de l'habitatge
- Superfície útil de l'habitatge
- Habitacions i espais que conformen l'habitatge
- Llindar màxim d'ocupació
- Identificació del tècnic habilitat que ha dut a terme el certificat
Quan és obligatòria la cèdula d'habitabilitat?
L'obligatorietat de disposar d'una cèdula d'habitabilitat no és una realitat a tot el territori espanyol. Hi ha comunitats autònomes on no és necessària en vendre o comprar una casa, encara que no tenir-la pot suposar algunes complicacions, com ara que no es puguin contractar els subministraments de llum, gas o aigua.
A més, és imprescindible per a la concessió d'una hipoteca, el reagrupament d'estrangers i per adquirir un habitatge de primera ocupació.
Quan la cèdula d'habitabilitat no és obligatòria?
Andalusia, Aragó, Castella-la Manxa, Castella i Lleó, Galícia, Comunitat de Madrid i País Basc són les regions on no hi ha l'obligació de presentar aquest document durant el procés de compravenda.
A més, com a la majoria de les disposicions legals, també hi ha excepcions amb la presentació de la cèdula d'habitabilitat. En qualsevol dels següents casos de transmissió d'habitatge, sempre que no sigui de nova construcció, els implicats poden optar per no disposar del document:
- Quan es tingui intenció de reformar o enderrocar l'habitatge: això ha de quedar registrat a la Direcció General d'Habitatge de la comunitat a què pertanyi l'immoble, ja que és l'única prova perquè l'exoneració de l'obligació de lliurar la cèdula sigui vàlida.
- Quan l'ús de l'immoble sigui diferent del d'habitatge: hi ha d'haver reconeixement exprés dels implicats.
- Quan, per raons justificades, no sigui possible presentar el certificat d'habitabilitat abans de l'acte de transmissió de l'habitatge i s'acordi fer-ho posteriorment: tot i aquest acord, cal presentar la sol·licitud de cèdula d'habitabilitat registrada.
Com es tramita la cèdula d'habitabilitat
Per començar, hauràs de contractar els serveis d'un arquitecte col·legiat amb la intenció que revisi el teu habitatge i confirmi que reuneix els requisits mínims exigits per la comunitat on s'ubica l'immoble.
Un cop comprovades aquestes condicions, el professional emetrà un certificat que visarà el Col·legi d'Arquitectes. Aquest certificat s'ha de presentar a l'autoritat competent perquè expedeixi la cèdula d'habitabilitat. El tràmit complet de tramitació pot arribar a durar fins a 3 mesos.
En resum, és important tenir en compte que un habitatge sense cèdula d'habitabilitat no es considera legalment un habitatge. Per això és important assegurar-se que, en comprar un immoble, tingui el document acreditatiu. Si no en disposa, et podries enfrontar a multes de diversa consideració que podrien arribar i superar els 90.000 euros.