Cédula de habitabilidad: qué es, cómo obtenerla y cuánto cuesta

La cédula de habitabilidad es un documento necesario en algunas comunidades autónomas para poder vender o alquilar una vivienda, así como para contratar suministros o conseguir una hipoteca. Su obtención sirve para certificar que un inmueble está preparado para vivir en él con plena seguridad. 

En este artículo te contamos qué es y dónde se pide la cédula de habitabilidad, así como para qué sirve y cuáles son los requisitos para obtenerla.

¿Qué es la cédula de habitabilidad?

Es un documento en el que se establece que una vivienda reúne las condiciones básicas para ser habitada. Estas dependerán de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble y del año de construcción. 

Esto es así porque existen distintas normativas que entran en juego y a las que se debe dar cumplimiento en función del caso: las autonomías tienen muy amplias competencias en materia de urbanismo. 

Aun así, existen ciertos aspectos legales que vienen definidos a nivel nacional, a través de normas como el Código Técnico de la Edificación.

¿Cómo solicitar la cédula de habitabilidad?

Para obtener la cédula de habitabilidad de una vivienda deberán darse los siguientes pasos: 

1. Revisión profesional del inmueble. Contrata a un arquitecto colegiado o a un arquitecto técnico (aparejador) para que revise tu vivienda y confirme que reúne los requisitos mínimos exigidos por la comunidad en la que se ubica.
2. Emisión del certificado. Una vez comprobadas estas condiciones, el profesional emitirá un certificado que deberá visar el Colegio de Arquitectos. 
3. Presentación ante el ayuntamiento. Este certificado se presentará ante la autoridad competente para que expida la cédula de habitabilidad. 
4. Plazo de emisión. El trámite completo puede durar hasta tres meses, aunque dependerá de los plazos con los que trabaje cada municipio.

Requisitos para obtener la cédula de habitabilidad

La vivienda debe cumplir con una serie de requisitos que dependerán, en gran medida, de la normativa autonómica aplicable:

• Superficie. El inmueble deberá tener, como mínimo, una superficie útil concreta en metros cuadrados.
• Distribución y estancias mínimas. La vivienda deberá disponer de sala de estar, baño, cocina, habitación, etc. Cada una de estas estancias deberá cumplir con unos requisitos concretos (dimensiones, equipamiento, ventilación...).
• Seguridad y salubridad. Existen condiciones específicas en materia de seguridad estructural, seguridad en caso de incendio, riesgo de caídas, etc., así como en cuanto a salubridad.
• Eficiencia. Se deberá cumplir la normativa vigente de eficiencia energética.

¿Dónde puedo ver mi cédula de habitabilidad?

Consultar cédula de habitabilidad Magnific

Para ver la cédula de habitabilidad es necesario solicitarla ante la autoridad competente, ya sea a nivel autonómico o local. Es frecuente que el departamento de urbanismo del municipio en el que se encuentre ubicado el inmueble sea el responsable de su emisión.

En este documento podrás encontrar los siguientes datos: 

• Dirección de la vivienda.
• Superficie útil.
• Habitaciones y espacios.
• Umbral máximo de ocupación.
• Identificación del técnico que ha elaborado el certificado.

¿Se puede vender una casa sin cédula de habitabilidad?

Depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble, ya que cada una decide si es obligatorio o no aportarla de cara a una compraventa ante notario.

• En la Comunidad de Madrid, el Decreto 111/2018 eliminó la necesidad de expedir cédula de habitabilidad, argumentando que ya existen otros títulos jurídicos que sirven para comprobar que los inmuebles "reúnen las condiciones físicas y técnicas necesarias para servir al uso de vivienda al que están destinados".
• En el caso de Cataluña, sin embargo, la emisión de la cédula y su aportación en la compraventa de un inmueble sigue siendo obligatoria. La normativa que regula tanto los requisitos de habitabilidad como su tramitación la encontramos en el Decreto 141/2012.

¿En qué comunidades es obligatoria la cédula de habitabilidad?

Si en tu comunidad autónoma es exigible contar con cédula de habitabilidad, ten en cuenta que existen dos excepciones que te permitirán firmar una compraventa ante notario sin cédula de habitabilidad: 

• Mutuo acuerdo. Las dos partes dejan claro en la propia escritura que conocen esta carencia y que aceptan seguir adelante con la compraventa. En todo caso, la escritura debe explicar con detalle en qué estado se encuentra el inmueble.
• Compraventa privada. Si optas por una compraventa de vivienda privada, podrás firmar sin necesidad de que se aporte este documento. Sin embargo, es importante que ambas partes conozcan con exactitud el estado en que se encuentra el bien para evitar problemas legales posteriores y que esta información quede recogida en el contrato de compraventa.

¿Cuándo caduca la cédula de habitabilidad?

La caducidad de la cédula de habitabilidad depende de la normativa de cada comunidad autónoma. En general, su vigencia mínima suele ser de 10 a 15 años y la máxima de 30 años, en función de factores como la antigüedad del inmueble o su uso.

• En Cataluña, la cédula de habitabilidad de primera ocupación tiene una vigencia de 25 años, mientras que las cédulas de segunda ocupación y las de primera ocupación de rehabilitación caducan a los 15 años. 
• En algunos casos, como en Canarias, la cédula de habitabilidad no caduca y solo deberá volver a obtenerse en caso de infracción que suponga una pérdida en las condiciones de habitabilidad exigidas para la vivienda, tal y como recoge el Decreto 117/2006.

Cédula de habitabilidad: precio de este documento

El coste de la cédula de habitabilidad dependerá de diferentes factores. Es importante consultar bien la normativa de cada región, pero, de forma general, esta partida se moverá entre los 45 y los 900 euros, con un precio medio de 260 euros, según Certicalia.