¿En qué comunidades es obligatoria la cédula de habitabilidad?

A continuación repasamos, autonomía por autonomía, dónde es obligatoria la cédula de habitabilidad y en qué supuestos:

¿Es obligatoria la cédula de habitabilidad en Canarias?

El Decreto 117/2006 regula a nivel autonómico las condiciones que deben reunir las viviendas en cuanto a mínimos de habitabilidad, así como el procedimiento para la obtención de la cédula de habitabilidad, que es obligatoria en Canarias.

En concreto, para conseguirla es necesario contar con el otorgamiento de la licencia de primera ocupación, si bien es posible solicitar ambos documentos al mismo tiempo ante el ayuntamiento correspondiente.

En el momento de la solicitud será necesario aportar, entre otras cosas, el certificado de fin de obra.

En cuanto al plazo de respuesta, el Ayuntamiento deberá contestar en un plazo máximo de cuatro meses, con silencio positivo: transcurrido dicho plazo sin que la cédula se haya otorgado y notificado al interesado, "se entenderá otorgada dicha por silencio administrativo."

Una vez concedida, "permanecerá en vigor mientras no se proceda a su revocación", que puede producirse en caso de infracción que suponga "una pérdida en las condiciones de habitabilidad exigidas para la vivienda". Por tanto, la cédula de habitabilidad no caduca en Canarias.

El Decreto también deja claro que las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas y servicios de telecomunicación, o cualquier otro legalmente exigible, no podrán facilitar dichos suministros a construcciones usadas como vivienda que carezcan de la correspondiente cédula de habitabilidad.

La cédula de habitabilidad en Cataluña

Cataluña es otra de las autonomías en las que es exigible obtener la cédula de habitabilidad. La normativa que regula tanto los requisitos de habitabilidad como su tramitación la encontramos en el Decreto 141/2012.

En concreto, la normativa catalana establece que la cédula de habitabilidad es necesaria para transmitir una vivienda en venta, alquiler o cesión de uso, en primera transmisión o en posteriores (salvo algunos supuestos de exoneración). También sirve para dar de alta los servicios de agua, electricidad, gas, telecomunicaciones y otros.

Para obtenerla es necesario disponer del certificado de final de obras y de habitabilidad con sus anexos y los visados ​​preceptivos, así como de la comunicación previa a la primera ocupación solicitada en el ayuntamiento.

En cuanto a cuándo caduca la cédula de habitabilidad en Cataluña esta tiene una vigencia de 25 años para las viviendas de nueva construcción y de 15 años para las cédulas de segundas ocupaciones y de primera ocupación de rehabilitación.

El plazo para notificar su otorgamiento o denegación es de 30 días hábiles desde la fecha de recepción en el Registro. Si no hay resolución expresa en dicho plazo, se considerará estimada la solicitud por silencio administrativo positivo.

Cédula de habitabilidad en Navarra

La normativa de la comunidad autónoma de Navarra es clara al indicar que la cédula de habitabilidad resulta siempre obligatoria e imprescindible para la contratación de determinados servicios como la luz y el gas.

Es expedida por el Departamento de Vivienda del Gobierno de Navarra y "acredita el cumplimiento de la normativa sobre habitabilidad para que una construcción pueda ser considerada vivienda y, por tanto, apta para uso residencial." 

Para tramitarla es necesario aportar, entre otros, los siguientes documentos:

• Certificado de final de obra firmado y visado, en modelo normalizado, en el que constará expresamente el número total de viviendas terminadas
• Licencia municipal de primera utilización del inmueble

El Decreto foral 142/2004 establece tres categorías o clases de cédulas de habitabilidad:

• Clase A: Viviendas de nueva construcción y obras de rehabilitación que permitan alcanzar la total adecuación estructural y de habitabilidad del edificio. Esta clase se mantendrá, con alguna excepción, en la primera renovación. Su vigencia será de 30 años.
• Clase B: Se otorgará principalmente en las segundas y sucesivas renovaciones de cédulas de clase A, así como para viviendas existentes sin cédula de habitabilidad anterior. Su vigencia será de 10 años.
• Cédula provisional: Se otorgará de forma excepcional, condicionada a la realización de obras que adecuen la vivienda o el edificio a las condiciones mínimas de habitabilidad dentro de su plazo de vigencia, que será de 9 meses. Vencido ese plazo, los contratos de agua, gas, electricidad u otros suscritos en la modalidad de suministros a viviendas devendrán inválidos por inadecuación de su objeto.

¿Es obligatoria la cédula de habitabilidad en Extremadura?

En Extremadura sigue siendo obligatorio contar con cédula de habitabilidad como requisito previo para que cualquier vivienda pueda ser ocupada. En concreto, el Decreto 10/2019 establece que la competencia para la concesión y renovación de la cédula "corresponde al órgano municipal competente, salvo que afectase a viviendas protegidas, en cuyo caso será competente el órgano directivo de la Junta de Extremadura con competencia en materia de arquitectura." Además, el plazo máximo para resolver su concesión o renovación es de 2 meses, con silencio administrativo positivo.

¿Es obligatoria la cédula de habitabilidad en Baleares?

La normativa de Baleares deja claro que este documento es obligatorio para ocupar la vivienda, local o edificio residencial, sin que se pueden contratar definitivamente los servicios de abastecimiento de agua, electricidad, gas o cualquier otro producto energético o telecomunicaciones si no se dispone de la cédula de habitabilidad en vigor o de un documento equivalente. En este caso, existen estos tipos principales:

• Primera ocupación: Cuando se han ejecutado obras de nueva planta, ampliación, reforma y rehabilitación integral o parcial que afecten a más del 60% de la distribución, consolidación, restauración o cambio de uso
• Renovación: Cuando se dispone de una cédula caducada

Ambas cédulas caducan a los diez años y deberán volver a solicitarse en caso de que se de alguna de las circunstancias que justifica solicitar una cédula de habitabilidad de primera ocupación.

En cuanto a su obtención, es necesario aportar documentación que incluye la licencia de fin de obra, entre otros. El plazo para resolver es de un mes y, en caso de que la administración no responda dentro de este periodo, el silencio administrativo será positivo.

Cédula de habitabilidad en La Rioja

El Decreto 28/2013, de 13 de septiembre, establece que la cédula de habitabilidad es el documento que acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad y que es apta para ser dedicada a residencia de personas.

Este texto nos dice que "la transmisión por cualquier título o la formalización del contrato de alquiler de viviendas deberá disponer de cédula de habitabilidad en vigor expedido por la Dirección General con competencias en materia de vivienda".  Además, "los notarios harán constar la presentación de la cédula de habitabilidad en las escrituras públicas de transmisión de la vivienda y no autorizarán las transmisiones por cualquier título sin la presentación de este documento", según recoge el Decreto.

Sin embargo, existen algunas excepciones a esta regla. Por ejemplo, aquellos casos en que se compre un inmueble para su derribo o para su rehabilitación. En estos supuestos deberá aportarse declaración responsable del comprador por la que manifieste de forma expresa conocer que la vivienda carece de cédula de habitabilidad y, por lo tanto, no puede destinarse a morada humana, así como su intención de demoler o rehabilitar la vivienda.

Además, las empresas y organismos suministradores de servicios no podrán formalizar contrato de suministro alguno sin que el solicitante presente este documento.

Las cédulas de habitabilidad ordinarias (que abarcan la mayoría de los casos) durarán, como máximo, 30 años: la administración deberá especificar en la cédula cuál será su caducidad. Cumplido ese plazo, podrán renovarse sucesivamente por periodos máximos de cinco años.

En cuanto a las cédulas para viviendas construidas de forma irregular o antes de la entrada en vigor del Decreto (cédulas provisionales), se aplicarán reglas específicas. En cualquier caso, el plazo general de resolución será de 20 días.

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¿Es obligatoria la cédula de habitabilidad en Asturias?

La cédula de habitabilidad sí es exigible en Asturias, pero solo para las segundas y posteriores ocupaciones. El Decreto 73/2018 suprimió la cédula de habitabilidad de primera ocupación, dejando a la licencia municipal de uso el papel de habilitación administrativa para el uso de un inmueble como vivienda.

Cédula de habitabilidad en Región de Murcia

En Murcia es exigible contar con cédula de habitabilidad, en virtud de la Ley 5/1995. En concreto, los Ayuntamientos y Consejerías son los encargados de otorgar, entre otras cosas, las licencias, autorizaciones y cédulas de habitabilidad, considerándose una infracción grave otorgar "licencias, autorizaciones, calificaciones de viviendas acogidas a cualquier tipo de protección pública y cédulas de habitabilidad, cuyo contenido sea manifiestamente constitutivo de una infracción."

También se considerará infracción grave "la formalización de los contratos definitivos de suministros de los servicios de agua, gas y electricidad sin la preceptiva cédula de habitabilidad". 

Comunidades donde no es obligatoria la cédula de habitabilidad

Cada vez menos comunidades exigen la cédula de habitabilidad como documento necesario para determinados trámites. A continuación te contamos cuáles son las comunidades que, a día de hoy, no exigen cédula de habitabilidad:

¿Es obligatoria la cédula de habitabilidad en Andalucía?

Andalucía es una comunidad autónoma pionera en cuanto a la eliminación de la obligatoriedad de la cédula de habitabilidad. De hecho, esta supresión se encuentra regulada en el Decreto 283/1987, en vigor desde el 1 de enero de 1988. 

El decreto explica que la facultad de conceder la cédula de habitabilidad corresponde a la comunidad autónoma de Andalucía, mientras que ofrecer la licencia de primera ocupación es algo de lo que se encargan los ayuntamientos. Ambos documentos sirven para lo mismo, por lo que se opta por eliminar el primero. 

"El presente Decreto establece la supresión de la cédula de habitabilidad que se viene otorgando por la Consejería de Obras Públicas y Transportes, a través de sus Delegaciones Provinciales (...), al considerar que tales controles resultan ya innecesarios, por cuanto vienen subsumidos, de alguna manera, por los controles municipales inherentes a la concesión de licencia de obras y de primera ocupación."

¿Es obligatoria la cédula de habitabilidad en Aragón?

En Aragón se encuentra suprimida la obligación de suscribir la cédula de habitabilidad para los edificios residenciales que se construyan, así como para los ya existentes, aunque "ello no exime del cumplimiento de la normativa vigente en materia de condiciones de habitabilidad de los edificios de viviendas o residenciales".

• Para el caso de primeras ocupaciones, la cédula de habitabilidad se suprimió a través del Decreto 60/2009, en referencia a edificios destinados a viviendas o alojamientos de carácter residencial
• La supresión de la cédula de habitabilidad para segundas y posteriores ocupaciones de edificios de viviendas o alojamientos residenciales llegó más tarde, con la Ley 2/2014, de 23 de enero, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad Autónoma de Aragón

En ninguna de estas normas se justifica el motivo de la decisión, aunque este suele ser idéntico para todas las autonomías.

¿Es obligatoria la cédula de habitabilidad en Cantabria?

Hasta 2024 era exigible en Cantabria contar con cédula de habitabilidad para la contratación y alta de suministros, así como para alquilar o vender una vivienda. Esta exigencia quedaba recogida en el ya derogado Decreto 141/1991 y se extendía esta obligación tanto a las viviendas nuevas como a las existentes.

El nuevo Decreto 91/2024, en vigor desde mediados de noviembre de 2024, explica que "el otorgamiento de la cédula de habitabilidad por parte de la administración ha supuesto, mediante un acto administrativo, la existencia de duplicidades, cargas administrativas a la ciudadanía y a las empresas, retrasos en el tráfico económico del mercado de la vivienda y por tanto, un coste económico para la sociedad en su conjunto." 

Por eso, con la aprobación del Decreto desaparece el acto administrativo de concesión de la cédula, quedando la verificación del cumplimiento de estas condiciones en manos de los "controles municipales inherentes a la concesión de la licencia de obra y en la licencia de primera ocupación u otras licencias municipales de uso de viviendas".

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Cédula de habitabilidad en Castilla-La Mancha

En el caso de Castilla-La Mancha tampoco es exigible la cédula de habitabilidad, a raíz del Decreto 122/1988. Este trámite lleva, por tanto, décadas sin ser necesario para reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda en esta comunidad autónoma.

El Decreto argumenta que no debe limitarse un derecho sustantivo como es el uso y ocupación de una vivienda, especialmente existiendo ya un cuerpo legislativo suficiente en el orden urbanístico, sanitario y dotacional en todo lo referente a la edificación y vivienda.

La cédula de habitabilidad en Castilla y León

El Decreto 147/2000 suprime la cédula de habitabilidad en el ámbito de la comunidad autónoma de Castilla y León. Este texto argumenta que, hasta su aprobación, coexistían dos controles previos a la construcción y ocupación de las viviendas: la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación.

En concreto, en el Decreto "se suprime en el ámbito de la comunidad autónoma de Castilla y León la cédula de habitabilidad como documento necesario para reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda."

El otorgamiento de la licencia urbanística municipal de primera ocupación o utilización de construcciones e instalaciones supone, asegura el Decreto, "la verificación previa del cumplimiento de las condiciones de habitabilidad."

¿Es obligatoria la cédula de habitabilidad en Madrid?

El Decreto 111/2018 trajo de la mano la eliminación de la necesidad de expedir cédula de habitabilidad. Ese texto argumenta que ya existen tres títulos jurídicos con la misma finalidad que las cédulas de habitabilidad, es decir, "comprobar que reúnen las condiciones físicas y técnicas necesarias para servir al uso de vivienda al que están destinados."

"Este nuevo enfoque de eliminación del requisito de obtención de la cedula de habitabilidad por parte de nuestra comunidad autónoma, como ya hicieron otras comunidades autónomas con anterioridad, representa un importante esfuerzo en el proceso de simplificación del control administrativo sobre la habitabilidad de las viviendas, cuyo protagonismo pasa a recaer, en esta fase de proyecto, en los Ayuntamientos, toda vez que el cumplimiento de aquellas condiciones mínimas de habitabilidad habrá de ser verificado por sus servicios técnicos con carácter previo a la concesión de la licencia municipal de obras."

La cédula de habitabilidad en Comunidad Valenciana

Comunidad Valenciana no exige cédula de habitabilidad: actualmente basta con una declaración responsable de primera ocupación "como medio de intervención administrativa menos restrictivo", que se ha convertido en vehículo ordinario para el ejercicio de los derechos de uso vinculados a las viviendas terminadas y el control de las condiciones de habitabilidad.

Las nuevas construcciones, las reformas y los cambios de uso son las situaciones que obligan a presentar esta declaración responsable. En cualquier caso, es necesario aportar documentación como el certificado de fin de obra, si bien en el caso de otros documentos, como el certificado energético, bastará con la declaración por parte del interesado de estar en su poder. 

Las declaraciones responsables deberán renovarse transcurridos 10 años desde la obtención de la primera ocupación, pero solo en estos casos:

• Cada vez que se produzca la segunda o posteriores transmisiones de la propiedad
• Cuando sea necesario formalizar un nuevo contrato de suministro de agua de consumo humano, gas o electricidad

Cédula de habitabilidad en Galicia

En Galicia se suprimió la obligatoriedad de obtener la cédula de habitabilidad hace décadas, a través del Decreto 240/1989 teniendo en cuenta que el cumplimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad debe ser verificado por los servicios técnicos con carácter previo a la concesión de la licencia municipal de obras.

Desde principios de 2023, además, la obtención de la licencia de primera ocupación se lleva acabo mediante comunicación previa, lo que agiliza aún más el proceso de entrar a vivir en un inmueble. En cualquier caso, es necesario que se den las siguientes condiciones:

• Que el estado de ejecución de las obras autorizadas permita su utilización y ocupación con independencia de la parte del edificio o la construcción inacabada
• Que la parte para cuya ocupación o utilización se solicite comunicación previa fuera ejecutada íntegramente de conformidad con el proyecto autorizado y, si procede, con sus modificaciones y con las condiciones de la licencia urbanística otorgada
• Que su utilización, ocupación y el final de las obras no interfieran mutuamente de forma grave
• Otras que establezcan las ordenanzas municipales de la edificación, si procede

La cédula de habitabilidad en País Vasco

País Vasco es una de las autonomías en las que no es exigible contar con cédula de habitabilidad. Esto es así a raíz del Decreto 189/1997, que argumenta que se trata de un "control innecesario por cuanto viene subsumido por los controles municipales inherentes a la concesión de la licencia de obras y primera ocupación."

Actualmente, el Decreto 80/2022 establece que el cumplimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas podrá acreditarse "mediante informe redactado por persona técnica competente". En esta autonomía existe la llamada licencia de primera ocupación, que sirve para demostrar la habitabilidad de un inmueble. 

Además, el informe de inspección técnica del edificio (ITE) y, en su caso, el certificado de subsanación de deficiencias, podrán acreditar el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de la vivienda en lo que se refiere a la conservación, seguridad, estanqueidad y consolidación estructural.

¿Cuándo se necesita la cédula de habitabilidad?

Tal y como hemos visto, la necesidad de contar con cédula de habitabilidad viene determinada por normativa autonómica: cada una de ellas, dentro de sus competencias en materia de urbanismo, tiene libertad para establecer si se exige este documento o no para determinados trámites, como la formalización de una compraventa ante notario, el alquiler de un inmueble o la contratación de suministros como el agua o el gas. 

Por tanto, para saber cuándo se necesita cédula de habitabilidad, deberás consultar la normativa de tu autonomía. También resulta aconsejable analizar las ordenanzas y normas locales al respecto.

¿Es posible vivir sin cédula de habitabilidad?

Existe una tendencia normativa, a la que se apuntan cada vez más comunidades autónomas, hacia la eliminación de la necesidad de aportar la cédula de habitabilidad para trámites como la compraventa, el arrendamiento o la contratación de suministros.

Quienes defienden la eliminación de la cédula de habitabilidad como requisito burocrático se apoyan en el hecho de que ya existe otro documento que se encarga de probar lo mismo: la licencia de primera ocupación.

Ambos documentos se encargan, por tanto, de comprobar que una vivienda cumple con la misma normativa, por lo que su obtención se considera por algunas comunidades como redundante, incurriéndose en una duplicidad que sirve como freno a la mejora del parque de viviendas, a la iniciativa inversora y al desarrollo económico en general. 

Algunas autonomías optan por exigir la cédula de habitabilidad únicamente en aquellos casos en que no sea exigible contar con un certificado de fin de obra (por ejemplo, en caso de segundas y sucesivas ocupaciones).