Conèixer què són les escriptures d'una casa i per a què serveixen t'ajudarà a fer front a qualsevol procés de compravenda d'habitatge de la manera més segura: es tracta d'un document clau que aporta seguretat jurídica, pel qual el notari dona fe de l'adquisició de la propietat d'un immoble i permet el posterior registre de l'operació al Registre de la Propietat.
En aquest article t'expliquem tots els detalls sobre l'escriptura pública de compravenda: pren nota de quan fa falta, els passos necessaris per aconseguir-la, la documentació que necessitaràs i quant costa.
Què són les escriptures d’una casa?
L'escriptura d'un habitatge és un document que s'obté davant de notari i en què es dona fe pública d'una operació de compravenda. S'hi recullen totes les condicions pactades per les quals es dona forma al procés de venda.
Aquest document, que té caràcter voluntari (també és possible signar un contracte de compravenda privat), és necessari per al canvi posterior de titularitat de l'immoble al Registre de la Propietat. Aquest segon tràmit, també voluntari, resulta més que recomanable per protegir-te davant de possibles conflictes amb tercers.
Gràcies a l'escriptura d'una casa:
- Es transmet la propietat de l'habitatge del venedor al comprador.
- Permet introduir aquest canvi al Registre de la Propietat.
- S'obté un mitjà de prova en cas de qualsevol conflicte, com ara disputes pel que fa al preu pagat per part del comprador, possibles ajornaments de part del preu o del lliurament de la possessió de l'habitatge, deutes o càrregues pendents que corresponguin a anteriors propietaris...
A través de l'escriptura, el notari revisarà la situació jurídica de l'immoble al Registre; informarà de l'existència de càrregues, hipoteques, arrendataris o posseïdors; comunicarà l'estat de deutes i, en general, transmetrà qualsevol informació rellevant a les parts. L'objectiu és comprovar que l'operació es dugui a terme de manera segura, informada i legal.
A més, a l'escriptura s’hi poden incloure pactes com la distribució del pagament de l'IBI i altres despeses entre comprador i venedor, la permanència a l'immoble de la part venedora durant un període de temps, ajornaments en el pagament del preu...
Recorda que, en cas de finançar la compravenda mitjançant hipoteca, el banc t'exigirà escripturar la compra i inscriure-la al Registre de la Propietat.
Quina informació inclouen les escriptures de propietat?
Perquè tinguis clar quina informació conté l'escriptura d'una casa, tingues en compte que el més important és recollir la voluntat de les parts de fer la compravenda, però no només:
- Defineix les condicions de la compravenda.
- Recull la informació econòmica sobre l'operació (preu i forma de pagament), fet que inclou el repartiment de despeses, com el de notaria i registre.
- Especifica les càrregues que pugui tenir l'immoble, així com possibles deutes pendents (IBI i quotes de la comunitat de propietaris).
Per a què serveix escripturar un habitatge?
No és obligatori escripturar la compravenda d'un habitatge ni elevar el canvi de titularitat al Registre de la Propietat, però sí que és molt recomanable.
Si ho fas, podràs:
- Garantir que ets el propietari de la casa i des de quan, fet que et protegirà davant de tercers que reclamin la propietat de l'habitatge o davant de creditors per deutes anteriors a la compra.
- Assegurar-te que el venedor tingui realment capacitat legal per vendre l'immoble, així com de les possibles càrregues o deutes pendents per evitar sorpreses.
- Accedir a finançament hipotecari en cas que, com passa majoritàriament, no puguis pagar el preu de l'immoble sense un préstec.
Tingues en compte que, en cas de no escripturar ni inscriure la compravenda de l’habitatge, és probable que una altra persona consti com a propietària al Registre de la Propietat, cosa que li permetrà vendre-la de manera fraudulenta. També t'exposaràs al fet que els creditors de l'anterior propietari puguin intentar embargar-te l’immoble com a garantia de pagament dels seus deutes.
En qualsevol cas, el contracte de compravenda privat et protegeix en cas que no tinguis escriptura de compravenda o inscripció registral. Tot i això, aquests tràmits aporten un plus molt rellevant de seguretat jurídica i evitaran d'arrel que sorgeixin possibles problemes o discrepàncies.
Com puc aconseguir les escriptures de casa meva?
Si et preguntes on s'obté l'escriptura d'una propietat i com la pots aconseguir, la resposta és senzilla: pots escollir qualsevol notari per formalitzar la compravenda d'habitatge reservant una cita que permeti a les dues parts, comprador i venedor, comparèixer alhora davant d’un notari. Si hi ha hipoteca, també hi haurà d'acudir un representant de l'entitat.
Hauràs d'aportar la informació sol·licitada pel notari abans i durant la cita. És important que t'informis sobre quina documentació necessites per a l'escriptura d'una casa i com es desenvolupa la forma de l'escriptura davant de notari.
Documentació necessària per escripturar una casa
L'escriptura d'una casa nova passa per lliurar determinats documents imprescindibles davant de notari. Són els següents:
- El DNI del comprador i el del venedor.
- El Certificat d'Eficiència Energètica (CEE), que ha d'aportar el venedor.
- Certificats de pagament d'IBI i comunitat de propietaris, així com proves d’estar al corrent del pagament de subministraments, que aportarà el venedor.
- Títol de la propietat, que exhibirà el venedor.
- En algunes autonomies cal aportar la cèdula d'habitabilitat, de la qual haurà de disposar el venedor.
- Si el venedor cancel·lés la hipoteca pendent amb els diners de la compravenda, hauria d'aportar el certificat de deute hipotecari pendent.
- Pel que fa a les escriptures d'una casa heretada, hauràs d'aportar el document d'acceptació de l'herència com a venedor.
- Contracte d'arres o prova de qualsevol pagament ja realitzat, que aportarà el comprador.
- Si hi ha hipoteca, Fitxa d'informació personalitzada (FIPER) i oferta vinculant, documents aportats pel comprador.
Procés d'escriptura de compravenda d'habitatge davant de notari
El procés d'escriptura de compravenda d'habitatge es desenvolupa, en essència, seguint els passos següents:
- Les parts que hi intervinguin s’identifiquen mitjançant DNI.
- El notari haurà de comprovar que ambdues parts, comprador i venedor, vulguin fer l'operació.
- El notari haurà de procedir a la lectura de l'esborrany d'escriptura assegurant-se que les parts en comprenguin el contingut i realitzant els advertiments necessaris.
- Cal fer esment de les càrregues i els deutes pendents, tant si existeixen com si no.
- El notari comprovarà els aspectes econòmics: quantitats ja lliurades, forma de pagament, etc.
- S’aportaran també els documents obligatoris.
- El notari informarà sobre les obligacions legals i fiscals relatives a la compravenda.
- Finalment, es formalitzarà l'operació mitjançant la signatura i el lliurament de les claus.
Quan et donen l'escriptura de la casa?
Sobre la qüestió de quan s'entreguen les escriptures d'una casa, la còpia simple es pot lliurar al mateix moment o bé passats uns dies. El millor és consultar-ho al notari per tenir clars els terminis en aquest sentit.
D'altra banda, el Registre de la Propietat pot trigar entre un i tres mesos aproximadament a inscriure l'escriptura de compravenda després del moment de la signatura davant de notari. Cal acreditar el pagament dels impostos corresponents perquè la inscripció al Registre sigui possible.
Quant costa escripturar una casa?
El preu de les escriptures d'una casa pot variar en funció de diferents factors, però en general hi ha diferents conceptes pels quals els fedataris públics et cobraran:
- L'acte documentat: dependrà del valor de l'habitatge, encara que hi ha una escala que han d'aplicar els notaris (aquest col·lectiu no pot fixar preus lliurement). Els percentatges que s'apliquen es mouen entre el 4,5 per 1.000 i el 0,15 per 1.000 en funció del tram i de manera descendent: els primers trams són més cars que els superiors. Hi ha reduccions en alguns casos.
- Els folis del document: com més folis, més car serà aquest apartat. Cada foli té un cost aproximat de 3 euros.
- El preu d'una còpia de l'escriptura d'un habitatge, per la seva banda, serà igual que en l'apartat anterior: com més còpies, més cost.
Finalment, tingues en compte que l'original de l'escriptura de compravenda ha de romandre arxivat a la notaria corresponent durant 25 anys, per la qual cosa podràs acudir-hi per sol·licitar noves còpies en cas de pèrdua o necessitat de nous documents sempre que siguis el propietari de l'immoble. Després d'aquest període, hauràs d'acudir als col·legis notarials.
La nota simple d’un habitatge inclou dades sobre on es va signar l'escriptura de compravenda per poder localitzar el notari corresponent en cas que no tinguis aquesta informació.