Tots els impostos que es paguen per un habitatge i que augmenten el preu final fins a un 20%

L'habitatge està sotmès a una infinitat d'impostos que afecten des del desenvolupament del sòl i la seva construcció fins a la compra, el manteniment i posterior traspàs, ja sigui a través d'una venda, una herència o una donació. Entre les figures tributàries més destacades hi ha l'impost sobre construccions, instal·lacions i obres, la llicència de primera ocupació, l'ITP, l'AJD, l'IBI, la taxa d'escombraries, l'impost de patrimoni, la plusvàlua municipal...

La consultora Colliers repassa en un estudi totes les càrregues impositives que afecten els immobles i que suposen, en última instància, un encariment del preu final que ronda el 20 %. "Això suposa, bàsicament, que el comprador d'un habitatge de 100 m2 es podria permetre, en un escenari sense càrregues, adquirir un habitatge de 120 m2", afirma l’empresa, i afegeix que si "s'eliminessin les despeses i impostos associats a la compra i l'increment del cost per al promotor derivat d'impostos i càrregues suportats durant el procés de desenvolupament de sòl i promoció, l'espanyol mitjà podria trigar entre 5 i 10 anys menys a disposar de l’estalvi necessari per afrontar la compra d’un habitatge de 250.000 euros".

Repassem totes les figures que graven l'habitatge i que porten Colliers a preguntar-se si l'esquema actual és el plantejament correcte, sobretot tenint en compte les limitacions en els salaris a Espanya i la dificultat que tenen molts ciutadans per accedir a un habitatge de propietat:

Càrregues impositives del sòl finalista

La consultora afirma a l'estudi que “el valor de qualsevol sòl finalista ja està penalitzat en origen per dos factors relatius al procés d'urbanització orientat a convertir sòl brut en parcel·les preparades per construir-hi: el sobrecost d'urbanització i la cessió obligatòria a l'ajuntament”.

• Sobrecost d’urbanització. És el que assumeixen els usos teòricament més lucratius, com el residencial lliure, a favor dels considerats menys lucratius. L'assignació de costos d'urbanització es realitza d'acord amb les unitats d'aprofitament (UAs) corresponents a cada ús, i no en funció de l'edificabilitat que finalment se'ls assigna. Així, a causa dels coeficients de conversió de UA a edificabilitat preestablerts als Plans Generals, hi ha determinats usos que obtenen proporcionalment més edificabilitat que l'ús residencial lliure i paguen, per tant, menys quota d'urbanització en el desenvolupament dels àmbits.
• Cessió obligatòria. L'ajuntament de torn rep el 10 % de l'aprofitament de l'àmbit, cosa que implica una pèrdua d'edificabilitat dels propietaris privats que es trasllada a un cost incrementat del sòl restant un cop feta la cessió.

Impostos per construir un habitatge

Un cop la parcel·la és finalista i apta per desenvolupar-hi un projecte immobiliari, s'inicia el procés de promoció, que porta associada una sèrie de taxes i impostos. Aquests són els més destacats dels que assumeix el promotor:

• Taxa de sol·licitud de llicència d'obres.
• Impost sobre Construccions, Instal·lacions i Obres (ICIO).
• Impost d'actes jurídics documentats (AJD) associat a la compra del sòl, l'escriptura de declaració d'obra nova, la divisió horitzontal i el finançament.
• Llicència de primera ocupació.

Impostos per comprar un habitatge

En el moment en què els habitatges ja estan acabats i es produeix la venda al client final, es paguen més impostos:

• Impost sobre el valor afegit (IVA) sobre el preu de venda de l'habitatge nou. Actualment és un 10 % i el paga el comprador.
• Actes Jurídics Documentats (AJD), pagat pel comprador. Depèn de les comunitats autònomes i està entre el 0,5 i l'1,5 %.
• Impost sobre l'increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana, més conegut com a plusvàlua municipal, que grava l'increment de valor del sòl i que abona el promotor.

Impostos per mantenir un habitatge

Al marge dels impostos i càrregues associats al procés de promoció i venda, l'habitatge també està subjecte a diversos gravàmens durant tota la vida útil. Segons Colliers, aquests tributs permeten a les administracions públiques percebre uns ingressos recurrents amb caràcter periòdic, però suposen una font de despeses per als ciutadans, ja que "no s’acaben amb la transmissió de la unitat d'obra nova i acompanyen l’immoble durant tota la seva vida útil i en els successius canvis de titularitat".

Els impostos que es paguen en aquest cas són:

• Impost de Béns Immobles (IBI), que depèn de l'ajuntament.
• Taxa de guals, que s'aplica sobre els garatges.
• Taxa d'escombraries i aigua, que depèn de l'ajuntament.
• IRPF. Tot i que l'habitatge habitual n’està exempt, sí que hi tributen les segones residències. Concretament, un 2 % del valor cadastral anual, que s'aplica sobre la base imposable general del contribuent.
• Impost sobre el patrimoni, que grava la riquesa i han de presentar amb caràcter general els qui tinguin un patrimoni de més de 700.000 euros (sense comptar-hi l'habitatge habitual).

Impostos per vendre un habitatge

• Impost de Transmissions Patrimonials (ITP), que depèn de la CCAA. Actualment està entre el 4 i el 10 % i el sol abonar el comprador.
• Impost sobre l'increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana, més conegut com a plusvàlua municipal, que grava l'increment de valor del sòl i que el venedor paga si ha obtingut guanys en el traspàs.
• IRPF. A la renda tributa el guany patrimonial que ha obtingut el contribuent amb la venda d'un habitatge. En concret, tributarà per la diferència entre el valor de venda (preu de venda menys despeses associades a la venda) i el valor d'adquisició (preu d'adquisició més les despeses associades a la venda). Aquests rendiments van a la base de l’estalvi i tributen del 19 al 26 %. Hi ha excepcions: per exemple, si es ven l'habitatge habitual i es reinverteix l'import obtingut en la compra d'una altra casa. Els més grans de 65 anys també estan exempts de tributar si el que han venut és l'habitatge habitual. Si es tracta d'un altre immoble, la bonificació fiscal del 100 % només s'aplicarà si la persona és més gran de 65 anys i reinverteix el guany obtingut en una renda vitalícia.
• Impost de Successions i Donacions, si el canvi de titularitat de l'habitatge és degut a una donació o una herència, en comptes d'una venda tradicional. Qui rep en donació o herència un habitatge també ha de pagar la plusvàlua municipal.