A l'hora de traspassar un habitatge o un altre immoble, les parts poden tancar el contracte a través de diferents fórmules, com un contracte privat o bé una escriptura pública signada davant notari.
Així doncs, signar la compravenda davant notari no és obligatòria, encara que sí que és molt recomanable. El motiu? Aquesta via garanteix que l'acord sigui legal, inamovible i segur al 100%, ja que l'actuació d'aquests funcionaris públics dota l'operació d'un plus d'informació i aporta major seguretat jurídica als contractants. El contracte privat, té la mateixa validesa, però no ofereix les mateixes garanties.
Les tasques del notari
Segons expliquen els propis notaris, “l'escriptura pública és fefaent. És prova que totes dues parts estan d'acord en la compravenda de l'habitatge i que expressen la seva voluntat de complir amb el que signen. El notari dona fe d'aquest compromís a l'escriptura, de manera que cap de les parts podrà negar a l'altra el que ha manifestat perquè estan emparades per l'autenticitat que els ha donat el notari. L'escriptura pública és una prova privilegiada davant els tribunals”. Recorden, a més, que “l'escriptura pública aporta seguretat jurídica. A més de donar fe de l'operació i de les seves condicions, el notari verifica i comprova que els aspectes recollits a l'escriptura siguin certs i s'ajustin a la legalitat”.
Per exemple, comprova la identitat, capacitat i legitimacions de comprador i de venedor, així com els documents que acrediten que l'immoble estigui lliure de càrregues, que la seva descripció coincideixi amb la que figura a la certificació cadastral descriptiva i gràfica, i que tingui la cèdula d'habitabilitat o el certificat energètic, claus per poder tancar l'operació.
Així mateix, cal afegir que el notari té l'obligació legal d'assessorar imparcialment i explicar als contractants el que estan fent i les conseqüències legals que es deriven dels seus actes: és a dir, que el que ven perd la propietat i que el que compra ja no pot penedir-se’n, excepte en els casos legals estipulats, entre altres qüestions.
El blog notarios en red recalca que “al nostre ordenament jurídic regeix el principi de llibertat de forma, és a dir, que no es requereix l'escriptura pública perquè hi hagi un contracte de compravenda. Si bé el pots formalitzar com vulguis, els efectes del document privat, encara que sigui en presència de testimonis, són molt lluny dels de l'escriptura pública. Així, formalitzar la compravenda del teu habitatge en presència de notari t'ajudarà abans, durant i després d'atorgar l'escriptura pública de compravenda”.
De fet, el mateix dia de l'atorgament de l'escriptura, el notari enviarà telemàticament al Registre de la Propietat una còpia de l'escriptura de la compravenda, així com de l'escriptura de la hipoteca si el comprador finança l'adquisició mitjançant un préstec. “Això garanteix que no puguin afectar-lo possibles problemes posteriors del venedor (anterior propietari), com per exemple un embargament o una demanda. Els dies següents serà necessari liquidar els impostos dins del termini legal”, aclareixen els funcionaris públics.
D'altra banda, l'escriptura s'arxiva o guarda al protocol notarial des del qual es poden obtenir noves còpies, consultar dades i comprovar el que es va pactar i en quines condicions es va formalitzar la venda. L'escriptura de venda, per tant, ni es perd ni queda en poder d'una de les parts
Triar el notari
El més habitual és que sigui el comprador qui tria el notari on se signarà l'escriptura pública. I és que l'elecció del notari és competència de qui ha de pagar la major part dels costos notarials.
Però, segons notarios en red, “si hi ha acord entre les parts, no hi ha problema: poden fer servir el que vulguin, no és necessari que sigui el del lloc on es trobi la finca ni el del domicili de cap de les parts”. El blog recalca que “aquesta facultat només té els límits que imposa el sentit comú”. Per exemple, si totes dues parts resideixen a Madrid, no tindria sentit desplaçar-se a una altra ciutat per segellar la transacció.
En cas que sorgeixin discrepàncies i el venedor no accepti el notari proposat pel comprador, és possible presentar una reclamació al Servei d'Atenció a l'Usuari del Col·legi de Notaris més pròxim.
Recordem que actualment a Espanya hi ha uns 3.000 notaris i que al web del Consell General del Notariat hi ha un cercador per trobar els més pròxims.
El cost del notari i qui l’ha d'assumir
La compravenda està subjecta a una sèrie de despeses i al pagament d'impostos. En termes tributaris, per exemple, el comprador ha d'assumir l'Impost d'Actes Jurídics Documentats (AJD) i Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) en el cas d'un habitatge de segona mà (o l'AJD i el IVA si es tracta d'un habitatge nou). El venedor, en canvi, haurà de tributar a la declaració de la renda (IRPF) si hi ha un guany patrimonial, a més de fer-se càrrec de la famosa plusvàlua municipal.
En el cas de les despeses, els principals són els aranzels notarials (honoraris del notari), els aranzels registrals (cost d'inscriure l'escriptura al Registre de la Propietat) i la minuta de la gestoria (factura dels gestors si se’ls encarrega realitzar tràmits com la liquidació dels impostos).
En el cas dels notaris, els honoraris estan regulats pel Govern (es tracta d'un aranzel fix des del 1989) i són els mateixos per a tots els notaris d'Espanya; és a dir, es paga el mateix amb independència de la ubicació de l'immoble i la notaria on se signi l'escriptura, encara que sí que té en compte el valor de l'immoble. No obstant això, i atesa la competència entre les notaries, poden plantejar descomptes d'un màxim del 10%. Segons els càlculs d'idealista/hipoteques, en línies generals, els preus oscil·len entre els 600 i els 875 euros, depenent del preu de l'immoble.
Segons detalla el Consell General del Notariat, “els honoraris són només una petita part del que es paga a la notaria. La major part de la factura és una provisió per cobrir impostos, honoraris de registradors i altres despeses que es generen i que el notari abona en nom del client”.
A més, afegeix, “la factura notarial cobreix íntegrament el servei de fe pública extrajudicial: oficines, sou de l'equip professional, assegurança de responsabilitat civil, informatització, enquadernació i conservació de les escriptures, manteniment dels col·legis notarials… només una part correspon als honoraris del notari. El notari està obligat a emetre una factura detallada dels seus serveis i costos corresponents. Si tens algun dubte amb la teva factura, el col·legi notarial la revisarà de manera gratuïta”.
I qui ho ha de pagar? Depèn dels pactes entre les parts, ja que la llei deixa llibertat al comprador i al venedor. “En absència de pacte, s'aplicarà el criteri legal, és a dir, dependrà de la legislació de cada comunitat autònoma. Per exemple, a Navarra, si no s’acorda res, pagaran el comprador i el venedor a parts iguals”, explica el blog notarios en red. A Catalunya, en canvi, ho assumeix el comprador al 100%.
Si no hi ha legislació sobre aquest tema, l'article 1455 del Codi Civil estableix que “les despeses d'atorgament d'escriptures seran a càrrec del venedor i els de la primera còpia i els altres posteriors a la venda aniran a càrrec del comprador, excepte que hi hagi un pacte que indiqui el contrari”.