Article escrit per Jaume Perelló, de Jaume Perelló Abogados
En la majoria d'ocasions, la compravenda d'un immoble significa la inversió i despesa més important que ha d'afrontar una família al llarg de la seva vida. Per tant, la compra d'un habitatge ha de ser una decisió prèviament meditada i estudiada amb deteniment; i no sols des d'un punt de vista economicofinancer, pràctic o estètic, sinó que també s’ha de valorar des d'un punt de vista jurídic.
Com a advocat expert en dret immobiliari, he vist que contractar els serveis d'un advocat per gestionar una compravenda és una pràctica poc habitual, tant en compradors com en venedors. De la mateixa manera que ben sovint cal anar al metge per prevenir malalties, també s’ha de recórrer als serveis d’un advocat per prevenir potencials problemes o contingències, i més quan es tracta d'una de les decisions més importants i que implica grans responsabilitats.
Per això, tractarem la compravenda de l'habitatge des d'un punt de vista immobiliari-urbanístic, analitzant certs elements necessaris o almenys valorats abans de la decisió d'adquirir un immoble. Es tracta de donar una aproximació o pinzellada sense perjudici de les particularitats que puguin sorgir en cada cas (habitatge rústic o urbà, obra nova, segona mà, etc.).
Nota Simple
Es tracta d'un document fonamental. Aquest document, que es pot obtenir per menys de 5 euros al Registre de la Propietat, ens informarà que la persona que pretengui vendre l'immoble en sigui realment el propietari i comprovar quin tipus de càrregues porti l'immoble (per exemple, una hipoteca o un usdefruit). En cas que tingui càrregues, en moltes ocasions serà necessari cancel·lar-les.
Cèdula d'Habitabilitat o Llicència de Primera Ocupació
És un document que acredita que un habitatge, local o edifici residencial reuneix les condicions mínimes de mides, d'higiene i d'instal·lacions adequades per acollir persones. És un document obligatori i no es poden contractar definitivament els serveis de proveïment d'aigua, electricitat, gas o qualsevol un altre producte energètic o de telecomunicacions si l'immoble no disposa de la cèdula d'habitabilitat en vigor o del document equivalent.
Certificat de final d'obra
És probable que si té cèdula d'habitabilitat, l'immoble també tingui certificat de final d'obra. Aquest document acredita que l'immoble es va construir de conformitat amb els plans continguts al permís d'obra aprovat per l'ajuntament.
Això no vol dir que posteriorment no hagi estat objecte de reformes il·legals. És important esmentar que, en cas d'obres il·legals, s’haurien de legalitzar o demolir en cas que fos impossible legalitzar-les segons la normativa actual. Si hi ha obres il·legals, serà gairebé impossible obtenir un permís d'obres de l'ajuntament.
Certificat de no infracció urbanística
És un document que certifica que un habitatge o immoble no té cap expedient que consti a l'ajuntament per haver comès algun tipus d’infracció urbanística. És fonamental perquè, en cas contrari, el nou propietari podria esdevenir responsable d'aquestes infraccions i fins i tot podrien arribar ordres de demolició.
Certificat d’absència de deutes amb Hisenda, l'ajuntament i la comunitat de propietaris
El venedor pot sol·licitar aquests certificats. Com a nou propietari, podries esdevenir responsable subsidiari o directe en cas d'adquirir l'habitatge amb deutes amb la comunitat de propietaris o Hisenda. Per això, és necessari assegurar-se que l'immoble no tingui cap mena de deute pendent.
És recomanable sol·licitar el rebut del pagament de l'IBI dels últims 4 anys (en cas d'haver-hi algun IBI, el nou propietari n’esdevé responsable).
Certificat d'eficiència energètica
Conté la qualificació energètica de l'habitatge i és obligatori des del 2013. No comporta problemes, ja que simplement cal contractar un tècnic competent per tal que l’expedeixi abans de la compravenda.
Estatuts de la comunitat de propietaris
Són especialment rellevants si es pretén realitzar algun tipus d'activitat diferent a la de residència habitual, ja que els estatuts de la comunitat de veïns podrien prohibir el lloguer vacacional o altres activitats.
Finalment, es recomana signar i introduir als diferents documents que es vagin signant durant l'operació de compra o venda (contracte d'opció de compra, escriptura pública de compravenda, etc.) les manifestacions i garanties que millor defensin els nostres interessos i expectatives (com ara que es vengui lliure de deutes o que no hi hagi cap il·legalitat).
Tal com es pot observar, hi ha una sèrie de tràmits i documents necessaris en comprar un habitatge. És un procés exigent del qual es poden derivar serioses responsabilitats, requereix temps, coneixements i molta experiència per fer-ho de manera segura i evitar ensurts després de la compra de l'immoble.