El lloguer als Països Baixos, un cas que ha millorat l'accés a l'habitatge i ha reduït l'ocupació

Les dificultats per accedir a un habitatge provoquen molts casos d'okupació. El think thank Europa Ciutadana (EC) es basa en la legislació aplicada en Països Baixos en matèria de lloguer per recomanar-ne l’aplicació a Espanya i reduir aquest problema creixent. Normes com la Llei de Vacants, que permet fer servir immobles buits, o la Llei de Lloguer temporal per a arrendaments en períodes curts en col·laboració público-privada són només alguns dels exemples.

Els últims anys ha incrementat el nombre de denúncies presentades per ocupació il·legal d'immobles. Amb els 10.376 del 2015, els números inferiors el 2016 (9.998) i pràcticament la mateixa dada el 2017 (10.619), la quantitat va augmentar el 2018 (12.214) i el 2019 (14.621), fet que va suposar un creixement de gairebé un 41% en cinc anys. L'última dada del Ministeri de l'Interior, del primer semestre del 2020, afirma que s'han presentat 7.450 denúncies civils per ocupació d'habitatges en plena pandèmia del coronavirus.

Davant d’aquesta situació, el president del think tank Europa Ciutadana (EC), José Carlos Cano, ha presentat l'informe 'L'accés a l'habitatge a Espanya, què cal fer amb el problema de l'ocupació?'. Cano, professor de Dret Constitucional i Dret Comunitari a la Universitat Complutense de Madrid, ha destacat la complexitat de la regulació de l'habitatge a Espanya, on totes les administracions públiques tenen alguna cosa a dir sobre la legislació corresponent, i el xoc que es produeix entre els drets a l'habitatge i a la propietat.

“El dret a l'habitatge s'ha convertit en un estàndard important d'una multiplicitat de moviments polítics, socials i culturals a nivell mundial, no sols europeu. És impossible separar el dret a l'habitatge del dret a la propietat”, afirma l'expert. A més, l’informe destaca que “la pitjor solució i l'alternativa més perjudicial al problema de l'habitatge seria aquella que passés per un consentiment progressiu de l'ocupació, atès que implicaria indirectament l'eventual legitimació d'actuacions antijurídiques i il·legítimes -com són la generalització del precari sense títol que suposa el fet de l'ocupació, amb la consegüent dificultat d'articular desnonaments ràpids i efectius”.

Més enllà de les mesures aplicades pel govern central durant els dos estats d'alarma en matèria d'habitatge, entre els quals hi ha la paralització dels desnonaments i llançaments que afectin persones econòmicament vulnerables sense alternativa residencial, en què recentment s’ha inclòs els okupes ‘vulnerables’. L’informe mira d'oferir recomanacions que es podrien aplicar a Espanya basades en l'experiència d'altres països per reduir el problema de l'accés a l'habitatge i, per consegüent, el nombre d'okupacions.

El cas d'èxit dels Països Baixos: lloguer de curta durada i habilitar immobles buits

 El think tank Europa Ciutadana (EC) posa com a clar exemple les mesures aplicades pels Països Baixos per acabar amb l'escassetat d'habitatges, sobretot en el mercat del lloguer.

El 2010, el parlament va aprovar l'anomenada Llei d'Ocupació i de Vacants, que ha permès desenvolupar una àmplia política en relació amb l'ocupació d'habitatges en aquest país. Encara que, d'una banda, no són possibles les accions penals si es tracta d'un edifici o immoble que hagi estat desocupat o buit durant més d'un any, sí que ha augmentat les penes en cas de confirmar-se l'agreujant de violència.

Cal recordar que la legislació holandesa és un país on l'ocupació havia arribat a formar part del paisatge urbà en ciutats com Amsterdam i Rotterdam.

Tanmateix, el que més buscava aquesta llei era l’aprofitament de tots els espais possibles per convertir-los en habitatges, com canviar d'ús determinats edificis (p. ex., oficines o zones comercials buides) i donar-los funció residencial.

També destaquen la transformació de zones industrials i portuàries que han caigut en desús per assignar-los una nova qualificació urbanística, encara que aquest procés comporta una major durada per la corresponent tramitació administrativa.

A més, s'habilita l'ús temporal d'edificis buits, fet que permet a molts propietaris d'immobles buits o desocupats dedicar-los al lloguer sense necessitat d'incórrer en despeses exorbitants. La gestió d'aquests arrendaments en zones vacants ja l'articulen més de 100 operadors privats.

Segons l'informe, “implica una positiva interacció entre l'administració pública i el sector privat, i això representa un interessant exemple de col·laboració público-privada que ofereix avantatges per a tots els partícips, ja que augmenta el parc d'habitatges de lloguer, contribueix a oferir una solució a propietaris per als seus immobles en desús i presenta alternatives residencials dignes a determinats substrats socials”.

Una altra de les mesures que s'ha introduït és la Llei de Lloguer temporal del 2016. Jurídicament, als Països baixos els arrendaments a partir de l'any s'entenen que són de durada il·limitada. Els arrendaments per a períodes curts de temps només es preveien per a situacions vacacionals i algunes excepcions. Amb aquesta normativa es regula el lloguer temporal.

“És un tipus d'arrendament més pensat per als estudiants, per a treballadors que s'hagin mudat a una altra ciutat o als Països Baixos per motius de feina o estudis, llogaters en situació d'emergència o persones amb contracte d'arrendament temporal de segona o última oportunitat”, afirma el president d'EC.

• Es permet celebrar contractes d'arrendament a curt termini d’un període de temps determinat i es pot arribar a una durada de dos anys. Si el propietari no notifica al llogater la intenció de rescindir el contracte al final del termini estipulat (amb un mes d’antelació), el contracte passarà a considerar-se indefinit temporalment. Aquesta legislació també s'aplica als lloguers d'habitacions, amb una durada màxima de cinc anys.
• El llogater també té dret de desistir abans que s’esgoti la durada prevista pel contracte. És a dir: no té l'obligació de complir el període pactat. Un altre dels punts de la legislació neerlandesa és que s'entén que quan s'ha signat un segon contracte amb el mateix arrendatari, serà indefinit amb independència de la durada que s'hagi pactat.
• Un punt de coincidència amb Espanya és la clàusula d’“ús personal urgent” perquè el propietari pugui recuperar l'habitatge sense haver de concloure el període temporal pactat, si bé s'aplica a determinats grups específics com els estudiants, que tenen més mobilitat. En aquests casos, la norma disposa que l'arrendador asseguri que el llogater pugui obtenir un altre espai habitable i pot ser que el propietari hagi de pagar les despeses de mudança i subministraments de l'arrendatari sortint.

Per als experts, “als Països Baixos s'ha consolidat un ambient favorable per a l'arrendament de curta durada, que fins i tot s'està utilitzant des d'empreses i plataformes privades per promoure accions que també aconsegueixen desmotivar l'ocupació il·legítima d'habitatges, ja que es promouen lloguers temporals en immobles buits per a grups concrets, que són una autèntica fita en la prevenció d'aquestes accions antijurídiques”.

Per al cas d'Espanya i quant al que s’ha apuntat sobre la implicació de totes les autoritats, demanen que els Ajuntaments considerin l'ampliació del mercat de lloguer de curta durada per evitar que el parc immobiliari urbà que estigui vacant sigui susceptible d'ocupacions.