Drets i obligacions del llogater i el propietari en el lloguer

Viure de lloguer proporciona tant a l'arrendador com a l'arrendatari una sèrie de drets i obligacions que convé conèixer i exigir en cas necessari. Per exemple, qui és l'encarregat de pagar les reparacions? És legal que el propietari entri a l'habitatge com vulgui? En aquest article repassem els drets i obligacions tant del llogater com del propietari.

Drets del llogater en llogar un habitatge

1. El propietari no té dret a entrar a l'immoble sense el permís de l’arrendatari: si ho fes, es podria sol·licitar al jutjat la resolució del contracte i fins i tot denunciar-lo perquè, com recull la Constitució, el domicili és inviolable. Ni tan sols tenir pendent de pagament alguna mensualitat dona dret al propietari a irrompre a l'habitatge.
2. Dret del llogater a allargar el contracte de lloguer: arribat el dia del venciment del contracte de lloguer, es prorrogarà tres anys més anualment llevat que el llogater notifiqui la voluntat de no renovar-lo.
3. Abandonar l'habitatge als sis mesos forma part dels drets d'un llogater: el llogater pot marxar de l'habitatge passats sis mesos des de la signatura del contracte, independentment del temps que s'hagi pactat. Això ho estableix la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), encara que ho haurà de comunicar al propietari amb una antelació mínima de 30 dies.
4. Dret de l’arrendatari a demanar a l'arrendador les reparacions necessàries per a la conservació de l'habitatge: les reparacions aniran a càrrec del propietari sempre que el llogater no hagi estat el causant del seu deteriorament. A més, no es podran repercutir les reparacions a la renda.
5. Si la casa es ven, el llogater té preferència davant d'altres possibles compradors: un altre dels drets dels llogaters per llei és el de tempteig i retracte. És a dir, té preferència davant de tercers per comprar l'habitatge on viu si el propietari opta per vendre'l, sempre que al contracte no s'exclogui aquesta possibilitat.
6. L'arrendatari té dret a exigir el rebut del pagament de la renda: l'arrendatari pot exigir al propietari de la casa un rebut o prova escrita que demostri que ha pagat el lloguer, segons estableix l’article 17 de la LAU. Queden excloses les fórmules de pagament que acreditin el pagament de la renda, com ara l'ingrés en compte o la transferència bancària.
7. Dret del llogater a la devolució de la fiança: l'arrendatari té dret que li tornin la fiança un cop finalitzi el contracte sempre que l'immoble es trobi en bones condicions i s'estigui al corrent de tots els pagaments.
8. Fer obres per adaptar la casa per discapacitat és un dret que té el llogater: l'arrendatari té l'opció de dur a terme reformes a l'interior de l'habitatge sempre que ho notifiqui prèviament al propietari i en cas que ell, el seu cònjuge o les persones o familiars que resideixin permanentment a l'habitatge tinguin alguna discapacitat o superin els 70 anys. Aquestes modificacions no han d'afectar elements o serveis comuns de l'edifici ni comprometre'n l'estabilitat o la seguretat. En finalitzar el contracte, l'arrendatari haurà de restaurar l'habitatge al seu estat original si el propietari ho sol·licita.
9. El llogater té dret a optar a una reducció de la renda a canvi de millores a la casa: als contractes de lloguer, les parts tenen la llibertat d'acordar que durant un període específic l'arrendatari pugui substituir totalment o parcialment la seva obligació de pagament mitjançant el compromís de dur a terme reformes o rehabilitacions a l'immoble, d'acord amb els termes i condicions establerts.
10. Dret de l’arrendatari a seguir a l'habitatge si canvia de propietari: els llogaters que viuen a cases amb contractes de lloguer inscrits al Registre de la Propietat i que són ocupades per ells mateixos, els seus cònjuges no separats legalment o de fet, o els seus fills dependents, tenen el dret de continuar el contracte de lloguer en les mateixes condicions i responsabilitats, fins i tot en cas de canvi de propietari.

Obligacions del llogater en llogar un habitatge

Aquesta són algunes de les obligacions més rellevants a les quals s'exposa l'arrendatari en llogar un pis:

1. Obligació de l'arrendatari de pagar la fiança: l’arrendatari està obligat a pagar un mes de fiança (dos en cas d’arrendaments d'ús diferent d'habitatge).
2. El pagament de la renda és una obligació del llogater: en tot cas haurà de pagar la renda acordada al contracte en les dates i formes establertes.
3. El llogater haurà de cuidar i conservar l'immoble obligatòriament: el seu deure és mantenir l'habitatge en bon estat de conservació i fer les reparacions menors necessàries derivades de l'ús ordinari.
4. De manera obligatòria, l'arrendatari haurà de fer un ús adequat de l'habitatge: l’arrendatari ha d'utilitzar la casa d'acord amb la destinació pactada al contracte, sense causar danys o molèsties als veïns.
5. Del pagament de subministraments i despeses addicionals se n'ha de fer càrrec el llogater de manera obligatòria: almenys que s'acordi el contrari, l’arrendatari és responsable de pagar els subministraments (aigua, electricitat, gas, etc.) i les despeses addicionals associades a l'habitatge.
6. L'arrendatari ha de deixar l'habitatge tal com el va trobar a l'inici del lloguer: en finalitzar el lloguer l'habitatge s'haurà de trobar tal com es estava abans d'entrar-hi, llevat que el propietari especifiqui el contrari.

Pexels

Drets del propietari d'un habitatge de lloguer

Els drets dels propietaris d’habitatges de lloguer estan regulats principalment per la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU). Alguns dels principals són:

1. Dret del propietari a rebre la renda: el propietari té dret a rebre la renda acordada amb el llogater al contracte d'arrendament i el pagament s'ha de realitzar en la forma i data establertes.
2. Dret a actualitzar la renda per part del propietari: a les condicions establertes al contracte d'arrendament, el propietari pot tenir dret a actualitzar la renda anualment segons l'índex acordat entre les parts. Actualment i fins al 31 de desembre del 2023, no es podrà apujar el preu del lloguer per sobre del 2 %.
3. El propietari té dret a recuperar la casa per necessitat: en determinades circumstàncies, el propietari pot recuperar la propietat per a ús personal o per a un familiar directe en primer grau. Aquesta possibilitat ha d'estar especificada al contracte.
4. L'arrendador té dret de sol·licitar el desallotjament: en cas d'incompliment del contracte per part del llogater, com no pagar el lloguer o subarrendar la propietat sense permís, el propietari pot sol·licitar el desallotjament de l'arrendatari.
5. Vendre la propietat és un dret del propietari: el propietari té dret a vendre la propietat, però haurà de donar a l’arrendatari l'oportunitat d'adquisició preferent, conegut com a dret de tempteig i retracte, llevat que s'hi hagi renunciat al contracte de lloguer.
6. Dret de l'arrendador a pujar el lloguer per obres de millora: si l'arrendador duu a terme obres de millora després de cinc anys de la signatura del contracte, o set anys si l'arrendador és una persona jurídica, té dret a incrementar la renda anual.

Obligacions del propietari d'un habitatge de lloguer

1. Mantenir l'habitatge en condicions d'habitabilitat és una obligació del propietari: la propietat està obligada a realitzar totes les reparacions necessàries per mantenir l'habitatge en condicions de ser habitat, tret que el dany hagi estat causat pel llogater.
2. L'obligació de respectar la privadesa de l’arrendatari per part de l'arrendador: el propietari ha de respectar la intimitat del llogater, és a dir, no pot entrar a l'habitatge sense el seu consentiment quan vulgui. De fet, fer-ho suposaria cometre violació de domicili.
3. El propietari està obligat a pagar les avaries: el propietari està obligat a pagar les avaries que no ocasioni el llogater. Algunes de les més comunes són: la caldera, el sistema elèctric, canonades, etc.
4. Proporcionar un rebut de lloguer és obligació del propietari: el propietari ha de proporcionar un rebut de lloguer a l’arrendatari després de cada pagament.
5. És un deure de l'arrendador tornar la fiança: en finalitzar el contracte, el propietari ha de tornar la fiança al llogater, llevat que hi hagi danys a l'habitatge o pagaments pendents.