Fiança del lloguer: què és, com funciona i quant cal pagar

Un dels principals conflictes en els contractes de lloguer d'un habitatge es dona en el pagament i la devolució de la quantitat en concepte de fiança. Legalment, el llogater ha de lliurar l'equivalent a una mensualitat de la renda, encara que el propietari pot demanar garanties addicionals, i com a màxim sol·licitar fins a dos mesos més del lloguer.

Descobreix totes les qüestions sobre la fiança del lloguer. Què és? Quant s'ha de pagar el 2024? Quan i com s'ha de retornar?

Què és la fiança de lloguer?

El primer mes de lloguer sol ser un dels més costosos, ja que no només es paga la renda al propietari, sinó que també hi ha altres pagaments per afrontar. Un d'aquests és la fiança, aquesta quantitat que s'abona al propietari amb l'objectiu de garantir que el llogater compleix les obligacions estipulades al contracte d'arrendament, com ara mantenir l'habitatge en bon estat.

Si tot ha anat bé i no han sorgit problemes durant l'arrendament, en principi el llogater té dret a recuperar aquests diners a l'hora de deixar l'habitatge i, per tant, l'arrendador té l'obligació de tornar-los.

Com funciona la fiança del lloguer?

La fiança serveix com una mena de salvaguarda contra els impagaments o els desperfectes que pugui causar el llogater.

Abans de formalitzar un contracte de lloguer d'habitatge, l'arrendatari ha d’entregar per llei un mes de renda al propietari, que custodiarà la fiança fins a la fi de l'arrendament. Un cop torni a prendre possessió del pis, farà la devolució de la fiança si no hi ha impagaments ni desperfectes. No obstant això, hi ha certes circumstàncies en què la fiança servirà per respondre davant de certes obligacions del llogater:

• Quan el llogater no hagi complert l'obligació del pagament de les quotes o mensualitats acordades pel lloguer de l'immoble o hi ha algun deute.
• Quan es detecti algun desperfecte en el mobiliari o electrodomèstics atribuïble directament o indirectament al llogater o quan excedeixin el deteriorament normal que correspon a l'ús.
• Quan l'habitatge no es lliura en bones condicions de neteja: en aquest supòsit, els diners de la fiança s'empraran amb aquesta finalitat, però s'haurà de tornar, si escau, la quantitat sobrant.

Si hi ha desacord entre les parts sobre l'existència de danys o a qui correspon la reparació i l'arrendador no restitueix la fiança, el llogater la pot sol·licitar mitjançant un burofax per tal que quedi constància de la reclamació. Si malgrat això l'arrendador manté la seva postura, el llogater té el dret de reclamar i pot portar el propietari als tribunals.

És obligatòria la fiança en un contracte de lloguer?

A l'article 36.1 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) es caracteritza com a obligatòria la prestació d'una fiança en metàl·lic en quantitat equivalent a una mensualitat de renda e l'arrendament d'habitatges i de dos en el cas d’arrendament per a ús diferent del d'habitatge, com serien els locals comercials o oficines.

Quant es paga de fiança de lloguer?

Pel que fa a quants mesos de fiança es poden demanar, cal destacar que per als arrendaments d'habitatge, la llei estableix que caldrà pagar un mes de renda com a fiança. Per als lloguers de locals comercials, és a dir, els arrendaments d'un ús diferent d'habitatge, caldrà pagar dos mesos.

Si bé hi ha la possibilitat de pactar una quantitat superior, aquest suplement no es considera fiança, sinó que s’haurà de recollir al contracte sota un altre concepte. En concret, amb el nom de garantia addicional, i no podrà excedir una quantitat igual a dues mensualitats de renda.

Freepik

L'actualització de la fiança en els contractes de lloguer

Durant els cinc primers anys de durada del contracte, o durant els set primers anys si el propietari és persona jurídica, la fiança no es podrà actualitzar (és a dir, no se’n podrà apujar el preu). Tot i això, cada vegada que el lloguer es prorrogui, el propietari podrà exigir que la fiança s’incrementi o el llogater que disminueixi, fins a ser igual a una o dues mensualitats de la renda vigent, segons escaigui, al temps de la pròrroga.

Passats els cinc o set anys, l’actualització de la fiança es regirà pel que pactin les dues parts. Si no hi ha pacte exprés sobre com s'actualitzarà, es farà servir el mateix indicador que per a l’actualització del lloguer.

Devolució de la fiança del lloguer

Si el pagament de la fiança és una obligació per al llogater, la devolució quan finalitza el contracte de lloguer és una obligació per a l'arrendador. En una situació normal, en què l'ús de l'habitatge ha estat adequat i no s'han contravingut els termes del contracte ni s'han produït danys atribuïbles a el llogater, l’arrendatari té el dret de recuperar aquests diners.

Però què hem d'entendre per una situació normal? La interpretació pot portar a desacords entre arrendador i llogater després de que es torni l'habitatge.

Per intentar delimitar aquest concepte, podem consultar l'article 21.1 de la LAU, que assenyala quines obres o reparacions han d’anar a càrrec de l'arrendador. "L'arrendador està obligat a realitzar, sense dret a elevar la renda, totes les reparacions que siguin necessàries per conservar l'habitatge en les condicions d'habitabilitat per servir a l'ús convingut", això sí, sempre que el llogater no hagi tingut responsabilitat en el dany que faci necessària aquesta reparació. Per tant, en aquest context l'arrendador no es pot negar a restituir la quantitat corresponent al llogater.

De la mateixa manera, si hi ha danys petits deguts a l'ús normal de l'immoble, la reparació també correspondrà a l'arrendatari, sobretot els relacionats amb el desgast per l'ús ordinari.

És legal demanar dos mesos de fiança?

Pel lloguer d'habitatge habitual és il·legal. La llei estableix que només es pot exigir el pagament d'una mensualitat en metàl·lic en concepte de fiança. Pel que fa als arrendaments d'ús diferent d'habitatge, com ara els locals comercials, la fiança sí que és de dos mesos. A més de la fiança, es podria exigir una garantia addicional per assegurar-se que el llogater compleixi les obligacions. Aquesta garantia com a màxim serà igual a dos mesos de renda. Per tant, amb la fiança i la garantia addicional es podrien assolir tres mesos de renda.