El que no t'expliquen de l'ajuda catalana per comprar pis: et pot sortir molt cara

Que s'impulsin ajudes públiques per facilitar l'emancipació dels joves és, sense matisos, una bona notícia. Que la Generalitat de Catalunya destini recursos a donar suport a la compra d'habitatge habitual entre menors de 35 anys és, en essència, un pas positiu. Ara bé, aquesta ajuda, que et permet finançar l'entrada fins al 20 % de l'import de compravenda, amb un límit de 50.000 euros, ve acompanyada d'una sèrie de condicions poc visibles que poden convertir-la en un parany: no es permet vendre amb plusvàlua (encara que es reformi) i si el vols llogar, el preu serà molt reduït. Tot això pot fer que l'ajuda, més que una palanca d'emancipació, acabi lligant el comprador a un habitatge que no sempre encaixi amb la seva evolució personal o professional.

El programa, recollit a la Resolució TER/2066/2024 (Fons públics per a l'emancipació), estableix un ajut directe per als qui adquireixin un habitatge en propietat com a residència habitual i permanent. L'import cobreix fins al 20 % del preu de compra, amb un topall de 50.000 euros. Hi poden optar persones d'entre 18 i 35 anys, amb ingressos que no superin 6,5 vegades l'IRSC.

Vendre no serà fàcil

Un dels aspectes més restrictius d'aquesta ajuda és el límit imposat al preu de venda. En tractar-se d'un habitatge protegit de forma permanent, si el beneficiari decideix vendre'l en el futur, no podrà fer-ho lliurement ni fixar el preu que vulgui, encara que hagin passat anys des de la compra.

Segons la normativa, el preu de venda estarà limitat al mateix import pel qual es va comprar, sumant únicament l'IPC acumulat i el cost d'algunes reformes. Però aquests casos són molt acotats:

• Només es pot afegir el cost d'obres de rehabilitació realitzades els dos primers anys després de la compra, sempre que superin els 15.000 euros. Si la inversió és menor, no compta. Si supera els 50.000 euros, només es reconeix fins a aquest límit.
• També es poden computar millores energètiques que redueixin almenys un 7 % la demanda de calefacció i refrigeració o un 30 % el consum d'energia primària no renovable.

Fora d'aquestes excepcions, qualsevol reforma o millora realitzada més endavant, o que no compleixi exactament aquests criteris, no es reconeix. Això vol dir que el propietari no podrà recuperar la inversió si decideix vendre.

A més, hi ha més traves:

• Abans de vendre, cal notificar a l'Agència de l'Habitatge de Catalunya (AHC), que té dret de tempteig i retracte, és a dir, prioritat per comprar l'habitatge i afegir-lo al parc públic.
• Només es podran vendre persones inscrites al Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial de Catalunya, que també hi hauran de viure de forma habitual.
• I, per si no n'hi hagués prou, el contracte de compravenda ha de rebre el vistiplau de l'AHC abans de signar-se davant de notari.

En resum: l'habitatge esdevé un actiu amb mobilitat i valor molt restringits. Fins i tot si fas una reforma integral que et costa milers d'euros, no ho podràs recuperar si no encaixa exactament amb el que marca la norma. Un ajut que aparentment impulsa la compra, però que tanca moltes portes per a qui vulgui evolucionar, vendre o adaptar el seu patrimoni.

Quines implicacions té aquesta limitació?

• Incentiu pervers a no invertir: si el propietari sap que no podrà recuperar el que inverteixi, evitarà millorar l'habitatge, fins i tot malgrat que ho necessiti o encara que això millori la seva qualitat de vida.
• Desconnexió amb la lògica del mercat: en qualsevol compravenda lliure, les reformes es reflecteixen en el preu de venda. Aquí, no. El resultat: el propietari paga per millorar, però està obligat a vendre com si no hagués fet res.
• Desincentiu a rehabilitar habitatges antics: si un jove compra un pis per reformar en un petit municipi —una possibilitat interessant des del punt de vista territorial— i després el vol vendre, perdrà diners o haurà de tornar l'ajuda. Això frena la regeneració del parc residencial.

A més, per evitar haver de tornar l'ajuda, l'habitatge s'ha de mantenir com a residència habitual durant almenys cinc anys. Canviar de ciutat, perdre la feina o separar-se no són raons suficients si no estan expressament justificades a les bases. I encara que es compleixi aquest mínim, si es ven abans del desè any i es genera plusvàlua real, també es perd el dret a la subvenció.

Limitació severa si vols llogar: ni abans de 3 anys, i a un preu per sota de l'índex de referència

Un altre aspecte poc visible però clau de l'ajuda és la limitació per llogar l'habitatge adquirit. Segons les bases, no es pot llogar el pis durant els tres primers anys des de la compra, i un cop passat aquest termini, només es permet el lloguer si ho autoritza expressament l'Agència de l'Habitatge de Catalunya, que a més fixarà un preu màxim de renda que no podrà superar el 80 % de l'índex de referència oficial de lloguers aplicable a aquest habitatge.

Això introdueix diversos problemes importants:

• Rigidesa davant de canvis personals o laborals: si per qualsevol motiu el propietari necessita mudar-se en aquests tres primers anys (canvi d'ocupació, separació, trasllat...), no podrà llogar l'habitatge legalment per cobrir despeses o evitar vendre'l.
• Forta limitació a la rendibilitat: fins i tot després d'aquests tres anys, el lloguer només es permet durant 5 anys i amb un topall de renda molt per sota del mercat. A la pràctica, la propietat queda completament condicionada durant almenys 8 anys.
• Pèrdua de flexibilitat patrimonial: aquest control estricte sobre l'ús i preu del lloguer converteix el propietari en un gestor sense marge de maniobra, cosa que pot desincentivar clarament la compra.

En resum, si compres amb aquesta ajuda, durant gairebé una dècada no podràs ni vendre amb benefici ni llogar amb llibertat, encara que les teves circumstàncies canviïn, fet que és probable tenint en compte el públic a qui s'adreça l'ajuda. Una ajuda que es presenta com un impuls a l'autonomia, però que en molts casos pot acabar limitant severament aquesta autonomia.

Bona intenció, però amb efectes no desitjats

L'objectiu de facilitar l'accés a l'habitatge als joves és inqüestionablement positiu, però quan les condicions no estan alineades amb la realitat del mercat ni amb la lògica vital dels compradors, l'ajuda pot acabar generant més obstacles que no pas solucions. Comprar un habitatge és probablement la decisió financera més important de la vida d'una persona. Lligar-la durant 10 anys, sense marge de revaloració ni reconeixement d'inversió, pot convertir aquesta compra en una presó financera.

Per això, abans de sol·licitar aquesta ajuda, cal llegir bé la lletra petita i plantejar-se totes les situacions possibles, des d'una mudança forçosa fins a una futura venda. Perquè, com passa de vegades amb els caramels, el que sembla dolç al principi pot deixar un regust amarg.