Un informe de CaixaBank Research indica que, després de diversos trimestres d'increments significatius dels preus, alguns indicadors comencen a reflectir senyals de possible sobrevaloració al mercat immobiliari espanyol. Així ho assenyala el Banc d'Espanya, que estimava que el preu de l'habitatge se situava entre un 1,1% i un 8,5% per sobre del nivell d'equilibri de llarg termini a finals del 2024 (enfront d'un rang d'entre el 0,8% i el 4,8% sis mesos abans). Tot i que CaixaBank assenyala que es tracta de nivells encara continguts, la tendència és clarament a l'alça, especialment a grans ciutats com Barcelona.
Els experts immobiliaris veuen aquesta sobrevaloració a determinades zones, especialment a Barcelona: "està passant a moltes regions d'Espanya, i Catalunya no és aliena a aquest fenomen. Els últims mesos, la situació és especialment tensa, situant-se entre les regions més afectades juntament amb Madrid i les Illes Balears", assenyala Antonio Pérez de la Torre, director general d'Alfa Immobiliaria.
Concretament a la província de Barcelona, el preu de l'habitatge ja ha superat els màxims històrics de la bombolla immobiliària anterior. “Només el primer trimestre del 2025, els preus van pujar un 11,7 % interanual, el major increment des del 2007”, comenta l'expert.
A més, la Ciutat Comtal lidera el dèficit d'oferta d'habitatge a nivell nacional, amb 72.672 unitats acumulades entre el 2021 i el 2024, sobre la base de dades de l'INE que recull Alfa. Això representa el 58,3% del dèficit total a Catalunya, que arriba a 124.582 habitatges. Per al portaveu d'Alfa, aquesta escassetat estructural lògicament alimenta de forma directa la pressió a l'alça sobre els preus, i ens fa pensar que el problema no es resoldrà fins que no s'engegui la construcció d'habitatge en grans quantitats.
Zones, tipus i preus amb sobrevaloració
Segment de luxe
Per a Leonardo Cromstedt, president de Keller Williams España-Andorra, encara que la pujada de preus de l'habitatge afecta tot el mercat, al segment de luxe la pressió es concentra especialment a zones molt demandades com ara Pedralbes, Sarrià i l'Eixample, a Barcelona; el litoral barceloní (Sitges i Castelldefels); i alguns punts exclusius de la Costa Brava.
"En aquest nínxol, el principal factor que impulsa els preus és la demanda internacional: més del 30% de les operacions que gestionem a Keller Williams Catalunya ja vénen de compradors estrangers, sobretot de França, Regne Unit, Alemanya, Països Baixos i Estats Units. Busquen qualitat de vida, bon clima, cultura i estabilitat. Com a resultat, l'habitatge d'alt standing ha pujat de manera notable: entre el 2019 i el 2024 el preu mitjà s'ha incrementat un 28%, i tot apunta que continuarà creixent el 2025”, assenyala l'expert.
A les zones més exclusives, com ara Pedralbes i Sarrià i Sant Gervasi, a Barcelona, els preus de l'obra nova superen els 8.000 €/m², i a propietats singulars poden arribar fins els 12.000 €/m².
A Keller Williams també assenyalen que els municipis de Sitges, Gavà, Castelldefels i diverses localitats de la Costa Brava es consoliden com a destinacions preferides pels que busquen exclusivitat i entorn natural. "A aquestes zones el preu mitjà per habitatge sol superar el milió d'euros, i a primera línia de mar pot assolir els 4 milions. El que més es busca són habitatges amb disseny modern, sostenibles i amplis. No obstant, l'oferta és molt limitada, fet que incrementa la competència per la seva adquisició, incrementant els preus contínuament".
Habitatge de gamma mitjana
Cromstedt també assenyala les cases de gamma mitjana, “també sota pressió, encara que per motius diferents”. Aquest tipus d'habitatge, que sol anar dirigit a famílies locals i a classes mitjanes, es veu molt afectat per la manca d'oferta a zones ben connectades, amb serveis consolidats i preus encara relativament accessibles dins l'àrea metropolitana.
“Municipis com ara Cornellà, Sant Joan Despí, Santa Coloma de Gramenet o Terrassa, que històricament eren més assequibles, han vist apujar els preus amb força perquè molta gent busca alternatives fora de la capital”, segons el directiu de Keller Williams. Tot i així, l'alta demanda i les dificultats per accedir a finançament -especialment sense ajuda familiar- estan convertint aquest segment en un dels més tensos del mercat.
Les tres zones de més tensió
A Alfa Immobiliaria identifiquen tres tipus diferents d'àrees de tensió ben definides. D'una banda, la zona de màxima sobrevaloració de Barcelona capital i la primera corona metropolitana. "Aquí, els preus per metre quadrat superen amb escreix els 4.000 euros. A barris com Sarrià-Sant Gervasi arriben als 6.618 euros/m², mentre que àrees tradicionalment més assequibles, com ara Nou Barris, han experimentat augments anuals del 16,3%, situant-se ja en 2.825 euros/m²."
Després, la zona de tensió intermèdia, que inclou la segona corona metropolitana i les capitals provincials, a municipis com l'Hospitalet de Llobregat, Badalona, així com les ciutats de Girona i Tarragona, que mostren pujades destacades, però més contingudes.
I, finalment, a la zona de tensió moderada -que correspon a l'interior i les zones rurals de Catalunya- els preus també creixen, encara que des de nivells més continguts.
La sobrevaloració afecta tant l'habitatge nou com el de segona mà
Per als experts d'Alfa, aquesta sobrevaloració de preus als habitatges de Catalunya afecta tant a obra nova, amb un increment interanual del 12%, com a l'habitatge usat, que creix un 11,6%, “la qual cosa indica una pressió generalitzada a tot el mercat”.
Els dos experts creuen que l'estabilització de preus al mercat immobiliari és possible, però no passarà sola ni de forma immediata. "Depèn de la implementació de mesures estructurals i coordinades. És imprescindible ampliar l'oferta i això exigeix alliberar sòl i agilitzar els tràmits administratius", conclouen.