Venda exprés: gran part de pisos cèntrics de Barcelona es tanquen a la primera visita

Un mercat mancat d'habitatge propicia l'augment de la venda exprés. L'estudi d'Idealista avança que el 13% dels habitatges que es van vendre a través del portal durant el tercer trimestre no feia ni una setmana que era al mercat. Un altre 16% va trigar a vendre's entre una setmana i un mes; el 24% entre un i tres mesos; el 33% portava entre tres mesos i un any, i el 13% més d'un any.

Les vendes d'habitatge són cada cop més ràpides i cada cop hi ha menys rebaixes de preu. Segons Raúl Prieto, director del Departament Residencial Vendes de Forcadell, fa força temps que veuen aquesta reducció en els timings de compra, “a causa del desequilibri que hi ha actualment entre demanda i oferta, on la demanda és molt superior a l'oferta”.

Temps de venda cada cop més curts

La mitjana de temps de venda d'un habitatge s'escurça. Segons Forcadell, sempre que un habitatge estigui a preu de mercat, o als marges de preu correctes, la mitjana estaria al voltant dels 1-3 mesos per a habitatges inferiors a 500.000 euros. “També passa que algunes ocasions duren hores (una de les últimes vendes realitzades no va arribar a estar pública més de 12 hores) i també tenim el cas contrari en què aquests terminis superen els 3 mesos. Però en condicions normals al voltant dels 3 mesos”.

Al voltant dels 3-6 mesos per a habitatges superiors a 500.000 euros, en condicions normals, seguint la línia del comentari anterior. Tot i així, tenim exemples d'habitatges de més de 700.000 euros que s'han venut en menys de 24h, perquè el preu estava en línia amb el mercat actual”, explica Raúl Prieto.

Els immobles ben ubicats es venen abans. Maribel Martínez, Arquitecte tècnic & Project Manager, gerent de Bel.lar Espais i assessora col·laboradora de Iad España, exposa que a Barcelona, especialment a les zones cèntriques, “els pisos en venda se solen tancar a la primera visita, especialment aquells el preu dels quals està per sota dels 400.000 euros”, afirma.

Unsplash

La ubicació, les característiques de la propietat i el preu són factors clau que influeixen en els temps de venda a Catalunya. Per a l'experta, el paper de l'agent immobiliari és fonamental per fixar un preu adequat considerant les particularitats del mercat. “Un bon assessorament permet que les propietats es venguin de manera més àgil i amb millors resultats. En canvi, moltes de les propietats que fa més de tres mesos que són al mercat sense vendre's solen tenir un preu elevat a causa d'expectatives massa optimistes dels propietaris”.

“La demanda, ara més ben preparada”

Prieto destaca que ara la demanda cada cop ve “més ben preparada”, és a dir, té molt estudiada l'oferta de la zona on vol adquirir l'habitatge (preus, €/m², novetats, temps de publicació de l'anunci...), finançament, etc.

“I quan realment visiten un immoble que compleix totes les seves necessitats de cerca, són més ràpids a l'hora de prendre la decisió de compra, per evitar que un altre comprador se li avanci (últimament ens trobem cada vegada més casos)”.

Que es compri a preu de sortida, depèn de que el preu estigui alineat al mercat actual. “Veiem que cada vegada els temps es redueixen i el preu de tancament sol ser el preu de sortida o força proper”.

Tots els factors de la venda exprés

A Forcadell creuen que aquest fenomen passa a causa del desequilibri entre oferta i demanda. La demanda creix a més velocitat que l'oferta, especialment a Catalunya, per factors com el traspàs de la demanda de lloguer a venda, davant d'una oferta de lloguer escassa i el fet que actualment surt més econòmic, en la majoria de casos, cobrir una hipoteca que la renda de lloguer.

"També cal esmentar la situació de "guerra hipotecària", amb la baixada de tipus, més accés al finançament i millors condicions, i l'existència d'un estalvi més gran per part de la demanda en comparació amb els últims anys".

A més, Prieto creu que l'increment de la demanda estrangera, els canvis d'habitatge que es donen (habitatge de reposició per millorar) i l'ajuda dels progenitors per a l'accés dels joves al seu primer habitatge també sumen, entre d'altres factors, en aquesta situació en què la demanda creix més ràpidament.

Martínez també exposa que, en un mercat tan tensionat com el de Barcelona, on l'oferta és limitada i la demanda continua sent alta, “els immobles es venen a gran velocitat. Això és degut a la manca d'obra nova, les condicions de finançament favorables i una demanda latent significativa, impulsada principalment per joves i compradors estrangers”.

La venda exprés continuarà el 2025

Prieto, de Forcadell, apunta que tot fa preveure que aquest panorama i la venda exprés es mantindran: tot indica que la demanda continuarà pujant, els tipus d'interès baixant i, per tant, més accés al finançament i millor oferta hipotecària, etc.

Maribel Martínez opina que els pisos al centre de la ciutat amb preus assequibles es vendran ràpidament. “També tindran bona sortida els immobles ben ubicats i amb bones característiques. Fins i tot els pisos en condicions menys atractives es poden vendre ràpid si compten amb una atenció especial per fixar el preu adequat”.