El mercat immobiliari espanyol torna a tensar-se i cada vegada més propietaris opten per vendre els seus habitatges fins i tot amb llogaters a dins. La pregunta és inevitable: què passa amb el contracte de lloguer quan el propietari ven?
Trobem la resposta a l'article 14 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), que regula la subrogació del comprador i fixa els límits perquè els contractes segueixin vigents després de la venda. Aquesta norma ha esdevingut una garantia essencial d'estabilitat per a milers d'arrendataris.
Protecció del llogater davant de la venda de l'habitatge
El precepte disposa que el comprador d'un habitatge arrendat queda subrogat en tots els drets i les obligacions de l'arrendador anterior durant els cinc primers anys del contracte —o set si l'arrendador és persona jurídica—, conegui o no l'existència de l'arrendament.
Si el contracte d'arrendament està inscrit al Registre de la Propietat, o si el comprador no reuneix els requisits de l'article 34 de la Llei Hipotecària —per haver tingut coneixement de l'arrendament abans de la venda—, haurà de respectar la durada pactada.
Si, per contra, compleix els requisits de l'article 34 LH (adquirent de bona fe ia títol onerós que desconeixia l'arrendament no inscrit), només quedarà obligat durant els cinc o set anys mínims, i el contracte podrà finalitzar anticipadament. En aquest cas, el venedor haurà d'indemnitzar l'arrendatari amb una mensualitat de la renda vigent per cada any del contracte que excedeixi els cinc o set anys.
El nou propietari pot pujar el lloguer després de comprar un habitatge arrendat?
L'adquirent se subroga en les condicions pactades al contracte, inclosa la renda mensual. No pot afegir noves despeses mentre duri la vigència del contracte original i només podrà revisar la renda en els termes previstos al mateix contracte —per exemple, una actualització anual segons l'índex pactat—, però no podrà imposar un nou preu unilateralment.
Què passa amb els subministraments i pagaments domiciliats després del canvi de propietari?
Els contractes de llum, aigua, gas o internet solen estar a nom del llogater, i per això no es veuen afectats per la venda de l'habitatge. Si estaven domiciliats al compte de l'antic propietari, caldrà actualitzar les dades de facturació. En cap cas no es pot interrompre un subministrament pel canvi de propietari.
Venda d'habitatge amb clàusula d'extinció de l'arrendament
Les parts poden pactar que la venda de l'habitatge extingeixi el contracte, però aquesta clàusula només tindrà efectes un cop transcorreguts els cinc o set anys que imposa la LAU. Abans d'aquest termini, qualsevol pacte que permeti extingir el contracte per venda serà nul per vulnerar els drets de l'arrendatari (article 6 LAU).
Transcorregut aquest temps, el contracte es pot extingir sense dret a indemnització, llevat que s'hagi pactat una durada superior, i en aquest cas la compensació ha de seguir corresponent al venedor.
Com notificar al llogater la venda de l'habitatge llogat?
No hi ha un model únic, però la notificació s'ha de fer per escrit i preferiblement mitjançant burofax o qualsevol mitjà fefaent que n'acrediti la recepció. Aquesta comunicació no implica la fi del contracte, només informa del canvi de titularitat perquè el llogater sàpiga qui ha de pagar la renda.
Què passa si l'amo vol viure a casa abans que finalitzi el contracte?
La recuperació anticipada de l'habitatge per necessitat només és possible si l'arrendador és persona física i aquesta possibilitat es va pactar al contracte des del principi (article 9.3 LAU). A més, ho ha de notificar amb almenys dos mesos d'antelació i acreditar que l'habitatge serà la seva residència habitual o la d'algun familiar en primer grau.
I n'hi ha més: si l'arrendador recupera l'habitatge i no l'ocupa en el termini de tres mesos, el llogater pot optar entre tornar-lo a ocupar o una indemnització equivalent a una mensualitat per cada any que quedés per complir fins a completar cinc anys.
Si l'habitatge es ven, el nou propietari només podrà invocar aquesta causa si figurava aquesta clàusula, ja que no la pot introduir de forma sobrevinguda. Per això, sol ser bona idea incloure-la en qualsevol contracte, encara que no es prevegi utilitzar l'habitatge per a ús personal o d'algun familiar, ja que serà un punt que molts compradors valoraran abans de tancar l'operació.
Si contemples invertir en un pis que està llogat, sol·licita una còpia del contracte d'arrendament en vigor abans de signar el contracte d'arres per verificar-ne les condicions reals i evitar sorpreses desagradables.
Dret de tempteig i retracte
El propietari ha de recordar que l'arrendatari gaudeix d'un dret d'adquisició preferent —tanteig i retracte—, d'acord amb l'article 25 de la LAU, llevat que hi hagi renunciat expressament al contracte.
La notificació de venda s'ha de fer per escrit, indicant el preu i les condicions de l'operació, i concedint 30 dies naturals perquè el llogater comuniqui si vol exercir-ne el dret. Això no obstant, en les vendes en bloc —com la transmissió d'un edifici complet o de diversos habitatges a un sol comprador—, aquest dret no s'aplica de manera automàtica.
Com afecta la venda als contractes anteriors al març del 2019?
Els contractes celebrats abans del 6 de març del 2019 es regeixen per la versió de la LAU vigent a la data de la seva signatura. En concret, els subscrits entre el 6 de juny del 2013 i el 5 de març del 2019 se sotmeten al règim introduït per la Llei 4/2013 de mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d'habitatges, que fixava una durada mínima de tres anys, amb possibilitat de pròrroga.
En aquest cas, quan es produeix la venda, l'article 14 en la seva redacció aleshores vigent disposa que el comprador queda subrogat en els drets i les obligacions del venedor si el contracte d'arrendament estava inscrit al Registre de la Propietat abans de la transmissió.
Això no obstant, si coneixia l'existència de l'arrendament —per exemple, perquè així figurava a l'escriptura de compravenda—, quedarà igualment subrogat, ja que la protecció de l'article 34 LH es reserva als adquirents de bona fe i sempre a títol onerós, i no arriba als qui reben l'habitatge per herència o donació.
Quan ni tan sols està inscrita la finca, s'aplica el que preveu l'article 1571 del Codi civil, que permet al comprador resoldre l'arrendament, i ha de respectar un termini de tres mesos des de la notificació al llogater, que pot exigir al venedor una indemnització per danys i perjudicis.
Per tant, per determinar el règim aplicable en cada cas, és imprescindible atendre a la data del contracte, la versió de la LAU vigent en aquell moment, i si l'arrendament estava inscrit o no al Registre de la Propietat.
Seguretat jurídica a les compravendes d'habitatges llogats
L'article 14 de la LAU protegeix els llogaters davant de la incertesa que pot generar una venda i estableix els límits perquè propietaris i compradors actuïn amb seguretat.
En un mercat on cada operació es mesura detalladament, conèixer aquest precepte pot marcar la diferència entre una compravenda segura i un conflicte inesperat. La llei busca equilibrar el dret del propietari a disposar del seu habitatge amb l'estabilitat del llogater.
