Un habitatge de protecció oficial (HPO) és un tipus d'immoble que s'ha d'ajustar a certs criteris específics quant a mida, estructura, habitabilitat, finalitat, utilització, nivell de qualitat i preu topall, tant per a venda com per a lloguer.
Aquestes especificacions han de ser validades pel govern regional on es trobi la propietat mitjançant un procés que inclou una aprovació preliminar del projecte i una posterior certificació final.
Accedir a un habitatge d'aquestes característiques és una opció atractiva per als que busquen comprar un pis a preu reduït en comparació amb el mercat lliure. No obstant això, per optar-hi cal complir una sèrie de requisits econòmics i administratius.
Què diu la nova Llei d'habitatge sobre els HPO?
L'última Llei d'habitatge, aprovada el 18 de maig de 2023 i l'entrada en vigor de la qual va ser el 26 de maig del mateix any, ha introduït canvis significatius al panorama dels Habitatges de Protecció Oficial a Espanya.
Una de les mesures més destacades és l'obligació de reservar almenys el 30 % dels projectes d'edificacions residencials a habitatges protegits i habitatges de lloguer social. Això suposa un augment considerable en l'oferta d'HPO, especialment en àrees urbanes on la demanda d'habitatge assequible és alta.
La llei també estableix la qualificació permanent dels HPO, cosa que significa que aquests habitatges no podran ser desqualificats i mantindran l'estatus de protecció indefinidament, mesura que busca garantir la disponibilitat a llarg termini d'habitatges assequibles.
La nova legislació atorga a les comunitats autònomes la responsabilitat de fixar els preus màxims de venda i lloguer dels HPO, cosa que permet una adaptació més gran a les realitats econòmiques locals.
Per prevenir l'especulació, aquesta normativa permet que els organismes públics tinguin un privilegi especial: poden ser els primers a comprar un HPO quan el propietari decideixi vendre-la. A la pràctica, si un propietari d'HPO vol vendre el seu habitatge, les administracions públiques poden conèixer primer l'oferta de venda, decidir si la volen comprar abans que qualsevol altre comprador i fer una oferta per l'habitatge. Segons la llei, això ajuda a controlar els preus, impedir-ne la revenda especulativa i mantenir el caràcter social d'aquests habitatges.
Finalment, s'estableixen sancions per als que incompleixin la normativa d'HPO, amb multes que poden arribar fins a 300.000 euros. Aquestes mesures busquen assegurar el compliment efectiu de la llei i protegir els drets dels beneficiaris dels HPO.
Requisits per comprar habitatges de protecció oficial
Hi ha uns requisits generals per poder accedir a habitatges de protecció oficial, encara que cada comunitat autònoma pot afegir les condicions que consideri oportunes. Aquests són els requisits generals establerts per la Llei d'habitatge:
- Límit d'ingressos: els sol·licitants no poden tenir ingressos familiars que superin 5,5 vegades l'IPREM (Indicador Públic de Renda d'Efectes Múltiples). Aquest límit assegura que els HPO es destinin a persones amb recursos econòmics limitats.
- No ser propietari d'un altre habitatge: davant d'aquest requisit hi ha excepcions per a casos especials, com quan l'habitatge en propietat no compleixi les condicions mínimes d'habitabilitat.
- Edat: encara que no hi ha un límit d'edat universal, moltes comunitats autònomes solen donar prioritat als joves menors de 35 anys per facilitar-ne l'emancipació.
- Estar empadronat a la localitat on s'ubica l'HPO. Algunes regions exigeixen un temps mínim de residència al municipi o la comunitat autònoma.
- Prioritats per a certs col·lectius vulnerables, com ara famílies nombroses, persones amb discapacitat, víctimes de violència de gènere i víctimes de terrorisme. Aquests grups poden tenir accés preferent o quotes específiques a les adjudicacions d'HPO.
- Destinar l'HPO a habitatge habitual i permanent: no es permet adquirir un habitatge protegit com a segona residència o per a fins especulatius.
Procés de compra d'un habitatge HPO
El procés de sol·licitud generalment implica presentar documentació que acrediti el compliment d'aquests requisits, com ara declaracions de la renda, certificats d'empadronament i altres documents rellevants segons la situació personal del sol·licitant. Així mateix, aquests són els passos per sol·licitar un habitatge de protecció oficial:
- Inscriure's al Registre de Demandants d'Habitatge Protegit de la teva comunitat autònoma. Aquest registre sol ser gestionat per la conselleria d'habitatge o un organisme similar. Per fer-ho, hauràs de presentar diversos documents: DNI o NIE de tots els membres de la unitat familiar, certificat d'empadronament, declaració de la renda o certificat d'ingressos i vida laboral. En casos especials, es requerirà documentació addicional, com ara el certificat de discapacitat, títol de família nombrosa, etc.
- Un cop inscrit, entraràs en una llista d'espera. És important mantenir les dades actualitzades, ja que qualsevol canvi en la teva situació podria afectar el fet de si compleixes els criteris. L'adjudicació dels habitatges se sol fer per sorteig entre els sol·licitants que compleixen els requisits, encara que en alguns casos es fa servir un sistema de punts o barem.
- Si resultes adjudicatari, t'ho comunicaran oficialment i hauràs de presentar documentació addicional per verificar que segueixes complint els requisits.
És important tenir paciència, ja que el procés pot ser llarg a causa de l'alta demanda. A més, et recomanem informar-te regularment sobre noves promocions, publicades al butlletí oficial de la teva comunitat autònoma, i mantenir la teva sol·licitud actualitzada per augmentar les teves possibilitats d'obtenir un HPO.
Com funcionen les hipoteques HPO?
Les hipoteques per a HPO tenen característiques específiques dissenyades per facilitar l'accés a l'habitatge a persones amb recursos limitats. D'aquesta manera, solen oferir condicions més favorables que les hipoteques convencionals:
- Tipus d'interès: generalment són més baixos que els de les hipoteques lliures, i poden ser fixos o variables.
- Finançament: solen cobrir fins al 80 % del valor de taxació de l'habitatge. En alguns casos, pot arribar al 100 % per a certs col·lectius vulnerables.
- Terminis d'amortització: tendeixen a ser més llargs. Poden arribar fins als 30 anys o fins i tot més en alguns casos.
- Comissions: habitualment tenen comissions més baixes o fins i tot nul·les en conceptes com obertura o amortització anticipada.
- Subvencions: poden incloure ajudes o subvencions estatals o autonòmiques que s'apliquen directament al capital del préstec.
- Limitacions: la hipoteca està subjecta a les mateixes limitacions que l'HPO, com a restriccions en la venda o lloguer de l'habitatge.
- Taxació: el valor de taxació no pot superar el preu màxim legal de la VPO.
- Subrogació: en HPO de segona mà, és comuna la subrogació de la hipoteca del venedor al comprador sempre que aquest compleixi els requisits.
Cal destacar que les condicions específiques poden variar segons la comunitat autònoma i l'entitat financera. A més, recorda que no totes les entitats ofereixen hipoteques HPO: solen ser bancs concertats amb les administracions públiques.
Consells pràctics per comprar un habitatge HPO
Ja t'hem comentat les coses més importants que has de saber sobre comprar un habitatge de protecció oficial, però ara t'explicarem alguns consells pràctics per facilitar-te aquest procés:
- Assegura't de complir els criteris establerts, com no ser propietari d'un altre habitatge i tenir ingressos dins dels límits establerts.
- Inscriu-te al registre de demandants d'HPO de la teva comunitat autònoma i tingues a punt tota la documentació necessària, incloent-hi el DNI, la declaració de la renda i el certificat d'empadronament.
- Investiga les opcions disponibles. Busca HPO al mercat utilitzant portals immobiliaris especialitzats o consultant directament a l'oficina d'habitatge de la teva comunitat.
- Analitza la zona on es troba l'habitatge considerant la proximitat a serveis públics, transport i altres comoditats.
- Abans de comprar, assegura't que l'habitatge estigui en bones condicions. Considera contractar un professional per a una avaluació exhaustiva.
- Revisa el contracte atentament. Llegeix detingudament totes les clàusules del contracte de compravenda. Si cal, cerca assessorament legal.
- Considera les limitacions. Tingues en compte que els HPO tenen restriccions de venda i lloguer durant un període determinat, generalment al voltant de 10 anys.
- Avalua si l'habitatge s'ajusta a les teves necessitats futures considerant les limitacions de venda i ús.
- Consulta amb un expert sobre les opcions de finançament i les possibles ajudes disponibles per a la compra d'HPO.
Requisits per comprar un HPO per CCAA
A continuació, t'oferim els enllaços a les webs dels organismes que s'encarreguen dels habitatges protegits a cada comunitat o ciutat autònoma, amb tota la informació, requisits i accés.