El pitjor que et pot passar en arrendar casa teva és que el llogater resulti ser un morós, un problema que es pot evitar, però que en certes ocasions és irremeiable. En aquest article t'expliquem com fer fora els llogaters que no paguen el lloguer amb la nova Llei d'habitatge i quant de temps cal.
- Noves regles per fer fora llogaters el 2024
- Quan puc desallotjar el llogater amb la nova Llei d'habitatge
- Inquilins que no paguen, què puc fer el 2024?
- Com pots fer fora un llogater que no paga sense contracte
- Es pot fer fora un llogater amb fills?
- Inquilins que no paguen i no se'n volen anar
- Fer fora un llogater per incompliment de contracte
Noves regles per fer fora llogaters el 2024
La nova Llei d'habitatge, que va entrar en vigor el 26 de maig de 2023, inclou, entre altres qüestions, els nous procediments en el cas que un llogater no pagui les quotes de lloguer, encara que deixa fora la inquiocupació.
L'objectiu de la nova normativa, pel que fa a fer fora arrendataris, és la protecció de les persones que es trobin en situació de vulnerabilitat en ser desnonades, però no modifica el procés de desnonament com a tal en altres casos.
Recentment, es va aprovar al Congrés el Projecte de Llei d'eficiència de la justícia que permetia els desnonaments exprés d'ocupes en 15 dies, però es va vetar al Senat, per la qual cosa es tornarà a portar al Congrés, on queda veure si tira endavant.
Quan puc desallotjar el llogater amb la nova Llei d'habitatge
En cas que els llogaters que hagin deixat de pagar el lloguer es trobin en una situació de vulnerabilitat, un tribunal de justícia podrà establir un termini de suspensió del desnonament de dos mesos per a les persones físiques i quatre mesos en el cas de les persones jurídiques. Anteriorment, aquests terminis eren d'un i tres mesos, respectivament.
Quan s'autoritzi un desnonament, cal notificar a l'arrendatari i al propietari la data i l'hora exacta de l'execució. En cas que l'arrendatari es trobi en una situació de vulnerabilitat, la nova llei estableix que s'haurà d'informar les administracions públiques competents en habitatge, assistència social, avaluació i informació de situacions de necessitat social, així com les encarregades de brindar atenció immediata a persones en risc d'exclusió social perquè puguin prendre mesures, si escau.
Addicionalment, perquè una demanda de desnonament es processi, es requerirà proporcionar una sèrie de dades, com si l'immoble és la residència habitual del llogater, si el demandant és considerat un gran tenidor i, en cas afirmatiu, si el demandant també es troba en una situació de vulnerabilitat econòmica. Quan el demandant sigui gran forquilla, s'ha d'acreditar l'aplicació d'un procediment de conciliació o d'intermediació.
Inquilins que no paguen, què puc fer el 2024?
Si un llogater deixa de pagar les quotes del lloguer, cal actuar aviat per evitar que la situació es dilati en el temps. Segons l'article 27 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), la manca de pagament de la renda és motiu per a la rescissió del contracte. Això vol dir que només amb un mes que no es pagui, el propietari podrà resoldre de ple dret el contracte d'arrendament i l'arrendatari haurà d'abandonar l'habitatge.
Abans d'acudir a l'auxili legal i començar el procés de desnonament, però, sempre és recomanable intentar solucionar la situació de manera amistosa. L'ideal és enviar-li un requeriment de pagament mitjançant burofax, ja que deixa constància fefaent perquè es posi al dia amb les seves obligacions econòmiques. Si el retard és puntual, pot ser que se solucioni sense haver d'anar al jutjat, cosa que estalvia temps i diners.
Si el llogater no paga, caldrà interposar una demanda de desnonament per desallotjar-lo, signada per un advocat i un procurador. Quan el jutjat admeti la demanda a tràmit, es notificarà a l'arrendatari i es fixarà una data per al desnonament, moment en què haurà de tornar les claus i desallotjar l'habitatge.
A més, se li podran reclamar les mensualitats degudes del lloguer, així com interessos de demora per impagament. Aquesta seria la millor situació. No obstant això, molts morosos no tenen nòmines ni propietats embargables.
Com pots fer fora un llogater que no paga sense contracte
No fer un contracte per escrit suposa un enorme risc a l'hora de llogar un habitatge, ja que en cas de conflicte no hi haurà un text legal sobre el qual s'assentin les bases.
Generalment, encara que no hi hagi un contracte de lloguer per escrit, sí que n'hi ha de verbal (tret que l'habitatge hagi estat ocupat). Per fer fora un llogater que no paga sense contracte amb la nova llei, caldrà seguir el mateix procediment que si hi hagués un contracte pel mig.
En el cas que vulguis fer fora un arrendatari que ocupa el teu habitatge sense tenir un títol legítim ni un contracte que justifiqui la seva estada, caldrà recórrer al desnonament per precari.
Si vols desallotjar un ocupa que ha entrat per la força, hauràs d'emprendre el que es coneix com a desnonament exprés, un procés verbal de l'àmbit civil en què no cal que transcorrin els habituals 20 dies hàbils exigits per altres procediments.
Es pot fer fora un llogater amb fills?
Sí, es pot fer fora un llogater morós amb fills. La possibilitat de desallotjar un llogater mitjançant un procés de desnonament no depèn del fet que tingui fills, sinó de si es troba en una situació de vulnerabilitat econòmica i compleix els requisits decretats pel govern. És a dir, el desallotjament tard o d'hora tindrà lloc, però es podrà paralitzar segons si és una persona vulnerable.
Inquilins que no paguen i no se'n volen anar
Des del primer mes en què el llogater deixa de pagar el lloguer, es considera incompliment del contracte. Així doncs, el propietari podrà iniciar el procés per recuperar les quantitats degudes i fer-lo fora de l'immoble. Ara bé, amb la nova Llei d'habitatge, si l'arrendatari està en situació de vulnerabilitat, un tribunal de justícia podrà fixar un termini de suspensió de dos a quatre mesos.
Fer fora un llogater per incompliment de contracte
Si l'inquilí incompleix algunes de les condicions pactades al contracte, com la prohibició de tenir mascotes o fumar al pis, o si duu a terme activitats il·legals o molestes a la casa, es podrà avisar amb només set dies d'antelació de la voluntat que abandoni l'habitatge o que compleixi les seves obligacions. Això està recollit a l'article 27 de la Llei d'Arrendaments Urbans.