Nuevas reglas para echar inquilinos en 2025, ¿cuánto tiempo tengo?

Lo peor que te puede pasar al arrendar tu casa es que el inquilino resulte ser un moroso, un problema que puede evitarse, pero que algunas veces es irremediable. En este artículo te explicamos cómo echar a los inquilinos que no pagan el alquiler con la nueva Ley de Vivienda y cuánto tiempo se precisa.

¿En qué consiste la nueva Ley para echar inquilinos?

La nueva Ley de Vivienda, que entró en vigor el 26 de mayo de 2023, incluye, entre otras cuestiones, los nuevos procedimientos en el caso de que un inquilino no pague las cuotas de alquiler, aunque deja fuera la inquiokupación. 

El objetivo de la nueva normativa, en lo referente a echar arrendatarios, es la protección de las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad al ser desahuciadas, pero no modifica el proceso de desahucio como tal en otros casos.

Algunas de las cuestiones más relevantes de la nueva ley son:

• Mayor protección para los inquilinos vulnerables.
• Procedimientos de desahucios más ágiles para propietarios en casos de impago.
• Se establecen requisitos específicos para los desalojos exprés.
• Sanciones para arrendatarios que incumplen reiteradamente con el pago del alquiler.

Por otro lado, el 3 de abril de 2025 entró en vigor el Proyecto de Ley de eficiencia de la Justicia que permite los desahucios exprés de okupas en 15 días, pero queda ver si el plazo prometido se cumple.

En resumen, la nueva ley pretende agilizar los procedimientos en casos justificados, pero al mismo tiempo impone nuevas responsabilidades a los propietarios. Uno de los principales cambios es la exigencia de notificar de forma adecuada al inquilino antes de iniciar cualquier acción legal. Además, se establecen límites a los incrementos del alquiler, con el fin de evitar desalojos motivados por subidas abusivas. También se facilita la recuperación del inmueble en aquellos supuestos en los que se detecte un uso fraudulento del contrato de arrendamiento.

Desalojo de inquilinos por impago con la nueva Ley de Vivienda

La nueva normativa sobre desalojos por impago establece un proceso específico que los propietarios deben seguir si un inquilino deja de pagar:

1. Reclamación escrita: El primer paso es notificar formalmente al inquilino mediante un documento donde se le exija el abono de la deuda pendiente.
2. Esperar la respuesta: Si no hay reacción por parte del inquilino dentro del plazo legal, el arrendador tiene la opción de llevar el caso a los tribunales.
3. Inicio del proceso judicial: Se presenta una demanda de desahucio ante el juzgado correspondiente.
4. Fallo y ejecución: Si el juez da la razón al propietario, se dicta una orden de desalojo para que el inquilino abandone la vivienda.

Además, la suspensión de los desahucios para inquilinos vulnerables, que entró en vigor con la pandemia del coronavirus, ha sido ampliada por el Gobierno hasta el 31 de diciembre de 2025.

En caso de que los inquilinos que hayan dejado de pagar el alquiler se encuentren en una situación de vulnerabilidad, un tribunal de Justicia podrá establecer un plazo de suspensión del desahucio de dos meses para las personas físicas y cuatro meses en el caso de las personas jurídicas. Anteriormente, estos plazos eran de uno y tres meses, respectivamente.

Cuando se autorice un desahucio, será necesario notificar al inquilino y al propietario la fecha y hora exacta de la ejecución. En el caso de que el arrendatario se encuentre en una situación de vulnerabilidad, la nueva ley establece que se deberá informar a las Administraciones Públicas competentes en vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social, así como a aquellas encargadas de brindar atención inmediata a personas en riesgo de exclusión social, para que puedan tomar medidas, si corresponde.

Adicionalmente, para que una demanda de desahucio sea procesada, se requerirá proporcionar una serie de datos, como si el inmueble es la residencia habitual del inquilino, si el demandante es considerado un 'gran tenedor' y, en caso afirmativo, si el demandante también se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica. Cuando el demandante sea 'gran tenedor', deberá acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación.

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Medidas para agilizar el desalojo de inquilinos morosos

Si un inquilino deja de pagar las cuotas del alquiler, se debe actuar pronto para evitar que la situación se dilate en el tiempo. Según el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la falta de pago de la renta es motivo para la rescisión del contrato. Esto quiere decir que con solo un mes que no se pague, el propietario podrá resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento y el inquilino deberá abandonar la vivienda.

Sin embargo, antes de acudir al auxilio legal y empezar el proceso de desahucio, siempre es recomendable intentar solucionar la situación de manera amistosa. Lo ideal es enviarle un requerimiento de pago mediante burofax, ya que deja constancia fehaciente, para que se ponga al día con sus obligaciones económicas. Si el retraso es puntual, puede que se solucione sin tener que ir al juzgado, lo cual ahorra tiempo y dinero.

Si el inquilino no paga, habrá que interponer una demanda de desahucio para desalojarle, firmada por un abogado y un procurador. Una vez que el juzgado admita la demanda a trámite, se notificará al inquilino y se fijará una fecha para el desahucio, momento en el que deberá devolver las llaves y desalojar la vivienda.

Además, se le podrán reclamar las mensualidades adeudadas del alquiler, así como intereses de demora por impago. Este sería el mejor escenario; no obstante, muchos morosos no cuentan con nóminas ni propiedades embargables.

¿Cómo sacar a un inquilino que no paga sin contrato?

No realizar un contrato por escrito supone un enorme riesgo a la hora de alquilar una vivienda, ya que en un conflicto no habrá un texto legal sobre el que se asienten las bases. 

Generalmente, aunque no haya un contrato de alquiler por escrito, si lo hay verbal (a no ser que la vivienda haya sido okupada). Para echar a un inquilino que no paga sin contrato con la nueva ley, habrá que seguir el mismo procedimiento que si hubiese un contrato de por medio.

Desde el 3 de abril de 2025, para presentar una demanda de desahucio por precario es obligatorio adjuntar documentos que prueben que se ha intentado llegar a un acuerdo con los ocupantes desconocidos de la vivienda.

Esto es prácticamente imposible, ya que no se puede negociar con un okupa antes de presentar la demanda. Por eso, la única vía legal que queda y que no exige ese requisito es la tutela sumaria de la tenencia o posesión, un procedimiento judicial que permite recuperar una propiedad cuando alguien ha sido despojado de ella o se ha visto perturbado en su uso. Este proceso era conocido antes como interdicto de recobrar la posesión.

Hasta ahora, el procedimiento más habitual para estos casos era el desahucio por precario, aceptado por los juzgados incluso después de la reforma de junio de 2018, que introdujo un proceso especial para recuperar inmuebles ocupados sin consentimiento. Este tipo de juicio, rápido y verbal, ha sido muy usado por propietarios cuya vivienda ha sido okupada.

Pero con la entrada en vigor de la nueva Ley de Eficiencia del Servicio Público de Justicia, ya no es válido para casos de ocupación ilegal. En su lugar, debe utilizarse el procedimiento de tutela sumaria de posesión, el nuevo nombre del antiguo interdicto.

Así afecta la nueva Ley para echar inquilinos a propietarios

La nueva normativa sobre desalojos busca agilizar el proceso en situaciones justificadas, pero también introduce nuevas responsabilidades para los propietarios. Entre los cambios más relevantes se encuentran:

• La obligación de notificar adecuadamente al inquilino antes de iniciar cualquier procedimiento de desalojo.
• Limitaciones al incremento del alquiler, con el objetivo de evitar desalojos motivados por subidas excesivas.
• Mayor facilidad para recuperar la vivienda cuando se detecte un uso fraudulento del contrato de arrendamiento.