La suspensión de los desahucios en 2025: todo lo que debes saber

Los desahucios que se paralizaron durante la pandemia seguirán paralizados cinco años después, cuando el coronavirus ya es un eco lejano. 

El 29 de enero se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero, que, entre otras medidas relevantes, prorroga de nuevo la suspensión de los desahucios y de los lanzamientos para colectivos vulnerables sin alternativa habitacional regulados en el Real Decreto-ley 11/2020. El texto entró en vigor el pasado 30 de enero.

Pedro Sánchez explicó desde La Moncloa que este nuevo real decreto ley "contiene la práctica totalidad" de la norma que tumbó el Congreso de los Diputados.

En total, incluye 29 medidas, entre las que destacan la revalorización de las pensiones conforme al IPC, las ayudas a los municipios afectados por la Dana, al transporte público gratuito y a los afectados del volcán de la Isla de La Palma, así como la prohibición de cortar los suministros básicos a los hogares con menos recursos. Entre ellas también se encuentra la prórroga de la suspensión de los desahucios y lanzamientos por impago del alquiler a hogares vulnerables.

Los de Carles Puigdemont rechazaron el miércoles 22 de enero, junto a PP y Vox, el decreto 'ómnibus' del Gobierno en el Congreso de los Diputados, lo que hizo decaer todas las medidas incluidas en la norma.

El Gobierno negoció con el partido catalán, que mostró sus dudas a seguir con la suspensión de los desahucios, aunque finalmente salió adelante.

La suspensión de los desahucios en 2025

El Gobierno, vía decreto ley, ha vuelto a extender la paralización de los desahucios que comenzó con la pandemia del coronavirus. En concreto, se extiende hasta el 31 de diciembre de 2025, cumpliendo así cinco años en vigor. 

De esta manera, seguirá aplicándose en los mismos supuestos que hasta ahora: En los casos de hogares vulnerables sin alternativa habitacional sujetos a la LAU de 1994, cuando habiten una vivienda sin título mujeres víctimas de violencia de género, dependientes o con dependientes, o menores a su cargo y se encuentren en situación de vulnerabilidad, siempre que la vivienda esté en manos de un gran tenedor. 

Con esta medida, cualquier inquilino moroso o ‘inquiokupa’ que se declare en vulnerabilidad económica y que sea considerado como tal por los servicios sociales podrá paralizar el desahucio o el lanzamiento del piso alquilado que ha dejado de pagar.

Asimismo, se extenderá hasta el 31 de enero de 2026 la posibilidad de solicitar la compensación por parte del propietario si la Administración y los servicios públicos no encuentran una alternativa habitacional, para lo que tienen un plazo de tres meses.

¿Cómo se puede paralizar un desahucio con la nueva ley de desahucios?

El inquilino es quien debe presentar la solicitud de aplazamiento y el juzgado será el encargado de pedir un informe a los servicios sociales municipales para que acrediten su vulnerabilidad, mientras que corresponde a la comunidad autónoma encontrar una alternativa. En caso de que no se consiga una solución, el propietario tiene derecho a recibir una indemnización.

Puntos fundamentales sobre la suspensión de los desahucios

Estas son las consideraciones que tienes que tener presentes:

• Ámbito de aplicación: Se aplica a contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94, es decir, aquellos firmados a partir del 1 de enero de 1995.
• Procedimientos afectados: Los desahucios regulados en la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, juicios verbales por impago de rentas o expiración del contrato y procesos penales donde se ordene el lanzamiento de personas sin título habilitante.
• Plazo para solicitar la suspensión: Se puede solicitar desde el 2 de abril de 2020 (RDL 11/2020) hasta el 31 de diciembre de 2025 (RDL 1/2025).
• Requisitos del arrendatario: Debe demostrar vulnerabilidad económica que le impida encontrar una alternativa habitacional, según los criterios establecidos en el RDL 11/2020 (art. 5 y 6.1), lo que incluye límites de ingresos y cuantía de la renta.
• Compensación a los arrendadores: Regulada en la Disposición Adicional Segunda del RDL 37/2020, procederá si la administración no ofrece una solución habitacional en tres meses desde el informe de los servicios sociales. También se puede solicitar si la vivienda estaba en venta o alquiler antes de ser ocupada y se demuestra perjuicio económico.
• Procedimiento para la compensación: Regulado en el artículo 3 del Real Decreto 401/2021, modificado por el RDL 1/2025. Se amplían los plazos para la presentación, tramitación y resolución de solicitudes hasta el 31 de enero de 2026. Se inicia mediante solicitud del propietario ante el órgano competente en materia de vivienda de su comunidad autónoma, con una exposición razonada y justificada de la compensación.

Diferentes expertos jurídicos e inmobiliarios explicaban a idealista/news que la prórroga de esta medida estaba sobre la mesa, pues la vivienda se ha convertido en un eje central de la legislatura. Ellos alertaban de la inseguridad jurídica que genera la batería de cambios legislativos entre propietarios e inversores, lo que acaba repercutiendo de forma negativa en el mercado vía restricción de la oferta de viviendas en alquiler y una consecuente subida de los precios. 

Activo el sistema público de avales y garantías del alquiler

El nuevo texto que ha aprobado el Consejo de Ministros incluye una medida adicional que no figuraba en el anterior: la creación de un sistema público de avales y garantías para propietarios y también para inquilinos.

Esta fue una de las 12 medidas anunciadas por el propio Sánchez el pasado 13 de enero para asegurar a los propietarios el cobro de la renta del alquiler, mientras que pretende ofrecer al inquilino una mayor oferta a precios asequibles. 

Sánchez adelantó que este sistema, que ya se ha probado con éxito en Francia, estaría en funcionamiento este año y se empezará aplicando a los propietarios que alquilen a menores de 35 años.

Este sistema de avales aparece recogido en el artículo 76 del real decreto ley y se basa en que el Ministerio de Vivienda "establecerá una línea de avales para cubrir los posibles impagos derivados de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y permanente para jóvenes y familias vulnerables en los términos que reglamentariamente se establezcan. 

El aval garantizará el pago de todas las rentas o mensualidades impagadas hasta que la propiedad recupere la posesión de la vivienda, así como todos los daños causados en la finca por culpa del arrendatario, el coste de los suministros debidos que hayan sido asumidos por la propiedad y aquellos otros daños y costes que reglamentariamente se establezcan. Los avales se gestionarán por las Comunidades y Ciudades Autónomas con financiación finalista por parte del Estado".

Requisitos del aval por impago de alquiler del Gobierno

Para obtener el aval, el inquilino debe ser menor de 35 años o bien vulnerable, de acuerdo con los criterios establecidos reglamentariamente. Además, se exigirán otros requisitos adicionales: 

• Que la renta del alquiler no supere el índice estatal de referencia al alquiler. 
• Depositar la fianza legal obligatoria del contrato de alquiler y sus actualizaciones. 
• Suscribir por arrendador y arrendatario el compromiso relativo al aval al alquiler, con arreglo al modelo aprobado por la Administración.

La solicitud para el cobro de las cantidades debidas y avaladas se podrá realizar en el plazo de seis meses desde que la propiedad recupere la posesión de la vivienda, ya sea, mediante resolución judicial de lanzamiento, ya sea mediante acuerdo judicial o extrajudicial que acredite dicha recuperación de la posesión.

No obstante, este sistema de avales necesita un desarrollo reglamentario. "Dicho reglamento será aprobado en un plazo máximo de seis meses desde la publicación de esta norma y será de aplicación respecto a los contratos vigentes a la entrada en vigor de este real decreto-ley", detalla el texto. Además, en el futuro se podrán incorporar otros colectivos como beneficiarios potenciales de esta línea de avales.

Los expertos inmobiliarios cuestionan la moratoria y el nuevo aval 

Los expertos inmobiliarios no ven con buenos ojos ni la nueva paralización de los desahucios por impago del alquiler a hogares vulnerables ni el nuevo sistema de avales para propietarios e inquilinos. Y siguen insistiendo en que la clave para que aumente la oferta de viviendas es ofrecer un marco jurídico estable y con más garantías a los arrendadores.

Los riesgos de la nueva moratoria de los desahucios

Para Francisco Iñareta, portavoz de idealista, la principal consecuencia de la nueva paralización de los desahucios es que “puede parecer una buena noticia para las familias vulnerables que ya viven en alquiler, pero supone una sentencia de muerte para aquellas que necesitan encontrar una vivienda ahora. Las enormes complicaciones que encuentran los propietarios para recuperar su vivienda en caso de impago han provocado que en los últimos años sean cada vez más los colectivos que nunca son seleccionados para alquilar una vivienda: familias vulnerables, aquellas en riesgo de serlo y un amplio abanico de familias que no pueden competir en ahorros, salarios o apoyo familiar frente a otros perfiles más elitistas. Vistas las nocivas consecuencias de su aplicación en los últimos años, alerta Iñareta, “resulta incomprensible el ánimo del Gobierno por seguir apostando por esta medida y hundiendo cada vez más a las familias que necesitan un alquiler”.

Por otro lado, José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y CEO de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), pone el foco en la inseguridad jurídica y en que los constantes cambios legislativos no hacen más que agravar el clima de incertidumbre.

“La situación generada por la sucesión de reales decretos ley utilizados para regular los alquileres ha creado un escenario de incertidumbre jurídica en un mercado ya de por sí tensionado. Estos decretos, que producen efectos jurídicos al aprobarse, pero que luego pierden validez al suspenderse, solo para ser reactivados nuevamente sin certeza de su continuidad (dependiendo de su convalidación por el Congreso de los Diputados), no hacen más que agravar la falta de estabilidad. Este constante vaivén genera inseguridad entre quienes podrían aumentar la oferta de viviendas en alquiler, desincentivándolos de invertir en este mercado”, afirma el letrado. 

Quien también habla de inseguridad jurídica es Carlos Sánchez, responsable del área jurídica de Alquiler Seguro, quien expone que “la extensión de la suspensión de los desahucios en caso de que los inquilinos sean declarados vulnerables es un punto de incertidumbre para los propietarios, que muchas veces dejan de percibir los ingresos por el alquiler de sus viviendas como consecuencia de una situación sobrevenida de la que deberían hacerse cargo los poderes públicos”.

Además de los expertos jurídicos, la Asociación de propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval) también alerta de que "la inseguridad jurídica generada por la moratoria”, que “desincentiva a los propietarios a alquilar sus viviendas, lo que podría reducir la oferta y empeorar las condiciones de acceso para los inquilinos”. E insiste en que "mantener la moratoria no solo perpetúa un sistema ineficaz, sino que también erosiona derechos fundamentales y amenaza la sostenibilidad del mercado de alquiler en España".

Para Ricardo Bravo, portavoz de la Plataforma de Afectados por la Ocupación (PAO), la consecuencia principal de la nueva prórroga de la suspensión de los desahucios es que va a permitir que se mantenga el fenómeno de la inquiokupación. "Seguirá habiendo personas que, voluntaria o intencionadamente, van a dejar de pagar el alquiler, porque saben que la normativa les respalda. No se está cortando de raíz este problema, que básicamente es evitar que quienes se quieren aprovechar de la legislación estén amparados por ella".

El portavoz de la PAO no pone en duda la necesidad de ayudar a las familias vulnerables, pero cree que se debe distinguir entre los hogares que viven de alquiler y tienen una situación económica precaria de aquellos que no tienen un título habilitante, "que son inquiokupas que descaradamente se están aprovechando del sistema". 

Un impacto limitado del nuevo sistema de garantías

Las críticas también se extienden al nuevo sistema de garantías para propietarios e inquilinos, aunque en este caso el principal 'pero' es la escasa efectividad que puede tener, a la espera de que las condiciones concretas se determinen a través de un reglamento. 

Para el portavoz de idealista, “las garantías para quienes alquilen sus viviendas a precios por debajo de mercado tampoco tendrán ningún efecto para revertir esta tendencia". Según Iñareta, "solo conseguirán abaratar el acceso al alquiler para los perfiles mejor cualificados”.

El responsable del área jurídica de Alquiler Seguro también limita el efecto de la medida y alerta de que “resulta inconcebible que la política social de este Gobierno en materia de alquiler la tengan que seguir pagando los propietarios particulares. El aval anunciado que pretendía compensar a la parte arrendadora deja fuera a más de tres millones de contratos de alquiler en vigor”, puesto que el Decreto-ley no contiene una previsión específica de carácter retroactivo para esta línea de avales. Por ello, interpreta que "ha de entenderse que sólo es aplicable a contratos suscritos a partir de su entrada en vigor el 30 de enero de 2025”.

En el caso de los nuevos contratos de alquiler, añade Carlos Sánchez, “será totalmente inaccesible para el 85% de propietarios de viviendas en alquiler, cuyas rentas están fuera del rango del índice estatal de referencia al alquiler aprobado por el Gobierno”. 

Además, resalta que el aval no está configurado como un mecanismo inmediato, “sino que es preceptivo que el propietario presente una solicitud para el cobro de las cantidades debidas y avaladas en el plazo de seis meses desde la recuperación de la posesión. Entretanto, los costes serán asumidos exclusivamente por el arrendador aun cuando se encuentre bajo el paraguas de este instrumento. Así, y haciendo un cálculo aproximado, un arrendador, desde el primer mes de impago hasta percibir la compensación vía aval, puede esperar un año o más", y en ese tiempo "tendrá que hacerse cargo de todos los gastos”.

Desde Asval, recalcan en primer lugar que esta medida "no es automática", sino que "requiere de desarrollo reglamentario. Teniendo en cuenta la fragilidad de las mayorías parlamentarias, resulta poco probable que este reglamento se apruebe en el corto-medio plazo". Y también critican que la carga financiera que deberán soportar los arrendadores hasta que perciban la cuantía correspondiente. 

De pensiones al transporte, otras medidas del decreto

Revalorización de las pensiones

Con todo, el Consejo de Ministros de este martes ha vuelto a aprobar la revalorización de las pensiones para 2025. En concreto, las pensiones contributivas y de clases pasivas del Estado suben un 2,8% en 2025; mientras que las mínimas aumentan cerca de un 6%, y las pensiones no contributivas y el Ingreso Mínimo Vital (IMV) se revalorizan un 9%.

La norma aprobada incluye también la aplicación de la cuota de solidaridad desde 2025, el aumento de las bases máximas de cotización y la subida de la pensión máxima hasta los 3.267,60 euros al mes.

Las pensiones con cónyuge a cargo y de viudedad con cargas familiares aumentan un 9,1% y las pensiones del Seguro Obligatorio de Vejez e Invalidez (SOVI) se revalorizan también en un 6%, lo que supone alcanzar los 560 euros mensuales en el caso de las no concurrentes, y los 543,60 euros mensuales para las concurrentes.

La revalorización de las pensiones para 2025 se aprobó inicialmente en el decreto 'ómnibus' de finales de 2024 y ha dado tiempo a aplicarla en el mes de enero, pero con la derogación de dicho decreto las pensiones iban a volver a bajar en febrero.

Vuelven los descuentos al transporte 

El Gobierno volverá a activar esta semana los descuentos de hasta el 50% en el transporte autonómico y la gratuidad de los autobuses estatales y los servicios de cercanías/media distancia de Renfe, hasta el próximo mes de junio, que el Parlamento tumbó la semana pasada.

De esta forma, volverán a estar disponibles los abonos gratuitos de los trenes de cercanías y media distancia, así como de los autobuses de largo recorrido con las mismas condiciones en las que se estaban comercializando, cuya compra no se ha podido realizar en la última semana.

Por otra parte, el Estado seguirá subvencionando un 30% de un descuento mínimo de un 50% en el transporte autonómico, corriendo el otro 20% a cuenta de las comunidades, en el caso de Madrid hasta el 30% que decidió el gobierno regional para alcanzar un descuento total del 60% en los abonos mensuales.

A partir de julio y para todo el segundo semestre del año, estos descuentos regionales pasarán a ser del 40%, financiado en partes iguales (20%) por Estado y comunidad, mientras que se creará un abono mensual único para todo el país de 20 euros para todas las redes de cercanías.

Se prorroga el 'escudo antiopas'

El nuevo decreto incluye también la prórroga, hasta el 31 de diciembre de 2026, de la suspensión del régimen de liberalización de determinadas inversiones extranjeras directas en España, el llamado escudo 'antiopas'.

La suspensión del régimen de liberalización de determinadas inversiones extranjeras directas en España se aplicará a ciertas inversiones extranjeras directas realizadas por residentes de otros países de la Unión Europea (UE) y de la Asociación Europea de Libre Comercio (AELC), con el objetivo de proteger determinados sectores estratégicos ante posibles riesgos de seguridad u orden público.

Esta medida es complementaria al Real Decreto de Inversiones Extranjeras en España de julio de 2023. que regula el procedimiento de control de inversiones.

Se trata de una medida que deja en manos del Ejecutivo la autorización de las inversiones extranjeras en empresas estratégicas cotizadas en las que se pretenda superar el 10% del capital, así como en aquellas no cotizadas en las que la inversión supere los 500 millones de euros.