Los expertos inmobiliarios cuestionan la moratoria de los desahucios y los nuevos avales del alquiler

Las últimas dos medidas que ha aprobado el Gobierno en materia de vivienda no cuentan con el visto bueno de los expertos inmobiliarios, que ven más perjuicio que beneficio en la nueva paralización de los desahucios por impago del alquiler a hogares vulnerables y un efecto limitado en el nuevo sistema de avales para propietarios e inquilinos.

“Una sentencia de muerte para quienes necesitan encontrar una vivienda ahora”, unas soluciones irreales “que solo perpetúan el problema” y unas garantías “inaccesibles para el 85% de propietarios de viviendas en alquiler” son algunas de las primeras valoraciones sobre las dos medidas incluidas en el Real Decreto-ley 1/2025 que entra en vigor este 30 de enero. El texto, no obstante, debe ser convalidado en el Congreso de los Diputados en un plazo máximo de 30 días.

En concreto, se trata de la suspensión de los desahucios y lanzamientos de hogares vulnerables por impago de la renta hasta el 31 de enero de 2025, medida que incluía el ‘decreto ómnibus’ que tumbó la Cámara Baja la semana pasada; y la llegada de un nuevo sistema de garantías y avales para propietarios e inquilinos, propuesta que adelantó a principios de enero el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, en el marco de un plan para impulsar el acceso a la vivienda asequible en España.

Tras un acuerdo de última hora con Junts, el Ejecutivo ha logrado sacar adelante estas dos iniciativas, aunque no han sido bien recibidas por el mercado.

Los riesgos de suspender de nuevo los desahucios

La paralización se extiende hasta el 31 de diciembre de 2025, cumpliendo así cinco años en vigor, y seguirá aplicándose en los mismos supuestos que hasta ahora. Es decir, en los casos de hogares vulnerables sin alternativa habitacional sujetos a la LAU de 1994 y en los casos de hogares que habiten una vivienda sin título que sean víctimas de violencia de género, dependientes o con dependientes o menores a su cargo, y se encuentren en situación de vulnerabilidad, siempre que la vivienda esté en manos de un gran tenedor (persona física o jurídica titular de más de 10 viviendas). 

La solicitud de aplazamiento debe presentarla el inquilino, mientras que el juzgado será el encargado de pedir un informe a los servicios sociales municipales para que acrediten su vulnerabilidad. La comunidad autónoma, por su parte, es la encargada de encontrar una alternativa. 

De hecho, se ha extendido hasta el 31 de enero de 2026 la posibilidad de solicitar compensación por parte del propietario si la Administración y los servicios públicos no encuentran una alternativa habitacional en un plazo de tres meses.

Para Francisco Iñareta, portavoz de idealista, la principal consecuencia de la nueva paralización de los desahucios es que “puede parecer una buena noticia para las familias vulnerables que ya viven en alquiler, pero supone una sentencia de muerte para aquellas que necesitan encontrar una vivienda ahora. Las enormes complicaciones que encuentran los propietarios para recuperar su vivienda en caso de impago han provocado que en los últimos años sean cada vez más los colectivos que nunca son seleccionados para alquilar una vivienda: familias vulnerables, aquellas en riesgo de serlo y un amplio abanico de familias que no pueden competir en ahorros, salarios o apoyo familiar frente a otros perfiles más elitistas. Vistas las nocivas consecuencias de su aplicación en los últimos años, alerta Iñareta, “resulta incomprensible el ánimo del Gobierno por seguir apostando por esta medida y hundiendo cada vez más a las familias que necesitan un alquiler”.

Por otro lado, José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y CEO de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), pone el foco en la inseguridad jurídica y en que los constantes cambios legislativos no hacen más que agravar el clima de incertidumbre.

“La situación generada por la sucesión de reales decretos ley utilizados para regular los alquileres ha creado un escenario de incertidumbre jurídica en un mercado ya de por sí tensionado. Estos decretos, que producen efectos jurídicos al aprobarse, pero que luego pierden validez al suspenderse, solo para ser reactivados nuevamente sin certeza de su continuidad (dependiendo de su convalidación por el Congreso de los Diputados), no hacen más que agravar la falta de estabilidad. Este constante vaivén genera inseguridad entre quienes podrían aumentar la oferta de viviendas en alquiler, desincentivándolos de invertir en este mercado”, afirma el letrado. 

Quien también habla de inseguridad jurídica es Carlos Sánchez, responsable del área jurídica de Alquiler Seguro, quien expone que “la extensión de la suspensión de los desahucios en caso de que los inquilinos sean declarados vulnerables es un punto de incertidumbre para los propietarios, que muchas veces dejan de percibir los ingresos por el alquiler de sus viviendas como consecuencia de una situación sobrevenida de la que deberían hacerse cargo los poderes públicos”.

Sánchez insiste en que es necesario proteger a las familias en situación de vulnerabilidad, “pero sin generar una relación asimétrica entre propietario e inquilino, donde la vulnerabilidad tenga que pagarla un particular. No es el propietario quien debe soportar las situaciones de vulnerabilidad que muchas veces derivan en impagos”.

Además de los expertos jurídicos, la Asociación de propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval) también alerta de que "la inseguridad jurídica generada por la moratoria”, que “desincentiva a los propietarios a alquilar sus viviendas, lo que podría reducir la oferta y empeorar las condiciones de acceso para los inquilinos”.

Según Asval, "la normativa privilegia a los ocupantes en detrimento de los propietarios, trasladando a estos últimos la responsabilidad de solucionar un problema estructural de acceso a la vivienda que debería ser resuelto por los poderes públicos. Este desequilibrio mina la confianza de los propietarios en el sistema jurídico y en el mercado de alquiler. Mantener la moratoria no solo perpetúa un sistema ineficaz, sino que también erosiona derechos fundamentales y amenaza la sostenibilidad del mercado de alquiler en España".

La asociación también aporta datos que ponen sobre la mesa la falta de efectividad de los servicios sociales, encargados de ofrecer una alternativa habitacional a los hogares con menos recursos. "En la práctica totalidad de los casos derivados a servicios sociales, éstos no intervienen, alegando la falta de recursos disponibles para atender a los afectados (99% de los casos, según datos recabados por Asval). Y cuando sí intervienen, no ofrecen soluciones efectivas: solo el 3% de los casos en los que se interviene, la respuesta ha consistido en un alojamiento permanente. En el resto de los casos donde hay intervención, la ayuda más extendida consiste en subsidios económicos mínimos que no resuelven el problema estructural", expone en un informe. 

Ese argumento también lo defiende Ricardo Bravo, portavoz de la Plataforma de Afectados por la Ocupación (PAO), que define las medidas como "una ingeniería legislativa" cuyo objetivo es "evitar que se vea que el Gobierno no ha invertido en vivienda pública, ni la ha construido en los últimos años, y que no destina recursos necesarios a las familias vulnerables a través de servicios sociales". 

Para Bravo, la consecuencia principal de la nueva prórroga de la suspensión de los desahucios es que va a permitir que se mantenga el fenómeno de la inquiokupación. "Seguirá habiendo personas que, voluntaria o intencionadamente, van a dejar de pagar el alquiler, porque saben que la normativa les respalda. No se está cortando de raíz este problema, que básicamente es evitar que quienes se quieren aprovechar de la legislación estén amparados por ella".

El portavoz de la PAO no pone en duda la necesidad de ayudar a las familias vulnerables, pero cree que se debe distinguir entre los hogares que viven de alquiler y tienen una situación económica precaria de aquellos que no tienen un título habilitante, "que son inquiokupas que descaradamente se están aprovechando del sistema". 

Un impacto limitado del nuevo sistema de garantías

Las críticas también se extienden al nuevo sistema de garantías para propietarios e inquilinos, aunque en este caso el principal 'pero' es la escasa efectividad que puede tener, a la espera de que las condiciones concretas se determinen a través de un reglamento. 

La medida, incluida en el artículo 76 del Real Decreto-ley 1/2025, se basa en la puesta en marcha de una línea de avales por parte del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) para cubrir los posibles impagos derivados de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y permanente para jóvenes y familias vulnerables en los términos que reglamentariamente se establezcan. 

Según el texto publicado en el BOE, "el aval garantizará el pago de todas las rentas o mensualidades impagadas hasta que la propiedad recupere la posesión de la vivienda, así como todos los daños causados en la finca por culpa del arrendatario, el coste de los suministros debidos que hayan sido asumidos por la propiedad, y aquellos otros daños y costes que reglamentariamente se establezcan". Los avales serán gestionados por las comunidades y ciudades Autónomas, con financiación finalista por parte del Estado.

Para obtener el aval, el inquilino debe ser menor de 35 años o cumplir los criterios de vulnerabilidad. Además, se exigirán otros requisitos adicionales: que la renta del alquiler no supere el índice estatal de referencia al alquiler; depositar la fianza legal obligatoria del contrato de alquiler y sus actualizaciones, y que tanto arrendador como arrendatario suscriban el compromiso relativo al aval conforme "al modelo aprobado por la Administración”. 

En cuanto a la solicitud para el cobro de las cantidades debidas y avaladas, el plazo es de seis meses desde que el propietario recupere la posesión de la vivienda, ya sea mediante resolución judicial de lanzamiento o mediante un acuerdo judicial o extrajudicial que acredite dicha recuperación de la posesión.

Este sistema de garantías requiere un desarrollo reglamentario, que debe estar listo en un plazo máximo de seis meses, y podría incluir otros colectivos como beneficiarios potenciales de esta línea de avales en el futuro. 

Para el portavoz de idealista, “las garantías para quienes alquilen sus viviendas a precios por debajo de mercado tampoco tendrán ningún efecto para revertir esta tendencia". Según Iñareta, "solo conseguirán abaratar el acceso al alquiler para los perfiles mejor cualificados”.

El responsable del área jurídica de Alquiler Seguro también limita el efecto de la medida y alerta de que “resulta inconcebible que la política social de este Gobierno en materia de alquiler la tengan que seguir pagando los propietarios particulares. El aval anunciado que pretendía compensar a la parte arrendadora deja fuera a más de tres millones de contratos de alquiler en vigor”, puesto que el Decreto-ley no contiene una previsión específica de carácter retroactivo para esta línea de avales. Por ello, interpreta que "ha de entenderse que sólo es aplicable a contratos suscritos a partir de su entrada en vigor el 30 de enero de 2025”.

En el caso de los nuevos contratos de alquiler, añade Carlos Sánchez, “será totalmente inaccesible para el 85% de propietarios de viviendas en alquiler, cuyas rentas están fuera del rango del índice estatal de referencia al alquiler aprobado por el Gobierno”. 

Además, resalta que el aval no está configurado como un mecanismo inmediato, “sino que es preceptivo que el propietario presente una solicitud para el cobro de las cantidades debidas y avaladas en el plazo de seis meses desde la recuperación de la posesión. Entretanto, los costes serán asumidos exclusivamente por el arrendador aun cuando se encuentre bajo el paraguas de este instrumento. Así, y haciendo un cálculo aproximado, un arrendador, desde el primer mes de impago hasta percibir la compensación vía aval, puede esperar un año o más", y en ese tiempo "tendrá que hacerse cargo de todos los gastos”.

Desde Asval, recalcan en primer lugar que esta medida "no es automática", sino que "requiere de desarrollo reglamentario. Teniendo en cuenta la fragilidad de las mayorías parlamentarias, resulta poco probable que este reglamento se apruebe en el corto-medio plazo". Y también critican que la carga financiera que deberán soportar los arrendadores hasta que perciban la cuantía correspondiente. 

"El pago de las cantidades avaladas no se hará hasta la recuperación de la vivienda. Teniendo el tiempo medio de recuperación (superior a 20 meses, según los datos recabados por Asval), los propietarios tendrán que asumir la situación financiera del impago durante todo el tiempo que dure el procedimiento judicial. Esto es insostenible para muchos propietarios que necesitan los ingresos arrendaticios para complementar su pensión, por ejemplo", aclara la asociación. 

Asimismo, subraya que "los casos que podrán quedar sujetos a la medida son muy limitados" y cree que "esta medida no será suficiente para convencer a los propietarios de vivienda a alquilar sus viviendas a jóvenes y a colectivos vulnerables, que seguirán teniendo los mismos problemas de accesibilidad que sufren en la actualidad. Se trata más bien de un anuncio sin efectividad clara e inmediata, que no incide en la raíz del problema ni tampoco sirve para paliar los efectos adversos derivados de la nueva extensión de la moratoria de desahucios".

Otra de las valoraciones negativas es la Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, para quien las medidas son "mucho ruido y pocas nueces". La conclusión a la que llega el economista es que "no se podrán ejecutar desahucios al menos hasta el próximo 31 de diciembre", que los propietarios, para percibir la compensación por las cantidades impagadas por los arrendatarios, tendrán que esperar hasta que se levante la suspensión de los lanzamientos y "las pagarán las CCAA con cargo a los fondos del Plan Estatal de Vivienda, minorando la cuantía de otras ayudas muy necesarias". Y, por último, que "los avales para la cobertura de impagos no garantiza la recuperación de la posesión de la vivienda. Y ya veremos cuándo se cobra".

Seguridad jurídica para recuperar la confianza de los propietarios

Según el portavoz de idealista, la solución pasa por crear “un entorno legal que ofrezca seguridad jurídica y la plena capacidad de los propietarios de recuperar su vivienda en caso de incumplimiento del contrato”. Sin esa condición, añade Francisco Iñareta, “será imposible recuperar la confianza de estos propietarios para ampliar la oferta, ni convencer a los inversores de que utilicen su capital para reformar y poner en el mercado miles viviendas más, ni se conseguirá de ninguna manera que aumente la oferta disponible en el mercado. Y sin oferta, seguiremos excluyendo a las familias del mercado, empujando a muchas al mercado negro y seguiremos profundizando en la crisis de vivienda en la que estamos inmersos”.

Mientras, el CEO de la Agencia Negociadora del Alquiler lanza una reflexión: “¿cómo se espera que propietarios, inversores o promotores quieran apostar por el mercado de alquiler de viviendas cuando se enfrentan a tantas limitaciones e incertidumbres? Aunque se les ofrezcan herramientas como nuevos avales o garantías, el panorama sigue siendo poco atractivo”, debido a varios factores.

Por ejemplo, “la limitación para actualizar las rentas, el aumento de la duración obligatoria de los contratos, la creciente carga fiscal que deben soportar, las restricciones en los precios que pueden fijar para el alquiler de sus viviendas, los interminables procesos legales para recuperar la vivienda en casos de incumplimiento de los inquilinos, que pueden durar hasta dos años, o la falta de protección efectiva contra la ocupación ilegal de viviendas”, resume Zurdo. 

En su opinión, “para generar verdadera confianza entre los arrendadores y fomentar que más viviendas se destinen al alquiler, es necesario abordar y corregir estos problemas estructurales. Solo así se podrá aumentar la oferta de viviendas en alquiler y lograr que las rentas se reduzcan de manera sostenible. El resto de las medidas no ofrecen soluciones reales y solo perpetúan el problema”. 

En esa misma línea, el jurista de Alquiler Seguro destaca que “en un contexto donde la destrucción de oferta de viviendas en alquiler es diaria, resulta más necesario que nunca incentivar a los propietarios para que puedan poner con seguridad más viviendas en el mercado”, e insiste en que la inseguridad jurídica “desalienta la puesta en el mercado de inmuebles por parte de los propietarios y, consecuentemente, provoca un efecto directo consistente en una mayor tensión de los precios al existir una menor oferta por la incertidumbre que este tipo de regulaciones implican. Por supuesto, celebramos la existencia de medidas de protección a colectivos vulnerables, sin embargo, estas no deberían ser asumidas por los propietarios, tal y como actualmente se han configurado”.

Por último, Carlos Sánchez lamenta que “estamos viendo cómo la política de vivienda se supedita a intereses políticos y electorales y no al interés general de la sociedad y de los jóvenes y familias que no pueden acceder a una vivienda en España”.

Desde Asval, aprovechan la coyuntura para lanzar una propuesta alternativa a la moratoria de los desahucios. Según la asociación de propietarios, se debería implementar un plan integral para abordar la vulnerabilidad social, incluyendo un diagnóstico detallado de las situaciones existentes a través de un censo que clasifique a las personas afectadas, según su situación socioeconómica y causas de vulnerabilidad. A partir de este diagnóstico, sugiere desarrollar programas de apoyo, como ayudas para el alquiler y acompañamiento laboral, así como considerar la posibilidad de que la Administración compre viviendas ocupadas. También apuesta por establecer protocolos de actuación para los servicios sociales con métricas objetivas de identificación y seguimiento de la vulnerabilidad, y promover la colaboración público-privada para optimizar recursos y prácticas.