Desahucios

¿Hasta qué punto puede un propietario poner fin al alquiler por el comportamiento de su inquilino? La respuesta no depende de una simple discusión con los vecinos ni de un incidente puntual. Cuando las conductas son reiteradas o ponen en riesgo la seguridad del edificio, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) abre la puerta a resolver el contrato. Ese es precisamente el criterio que ha aplicado la Audiencia Provincial de Barcelona al confirmar el desahucio de un arrendatario que generó graves problemas de convivencia: lanzamiento de muebles desde la casa, un incendio en la cocina y episodios de gritos, golpes y ruidos.

Solo en el primer trimestre del año, según el INE, este tipo de reclamaciones sobre viviendas habituales -es decir, las susceptibles de desahucio- se situó en 3.328, una cifra que, aunque es un 3,8% inferior a la de los tres meses anteriores, supuso un 38,1% superior a la del mismo periodo de 2025. Los expertos alertan de que los acuerdos extrajudiciales que, en otros momentos, ayudaban a evitar que estas situaciones llegaran a tal extremo, no se están resolviendo porque las personas afectadas, directamente, no encuentran alternativa habitacional.

La Audiencia Provincial de Barcelona vuelve a pronunciarse sobre una cuestión muy habitual: qué ocurre cuando un contrato de alquiler social finaliza y el inquilino permanece en la vivienda. En una sentencia de junio de 2025, el tribunal analiza un supuesto en el que la arrendataria seguía ocupando el inmueble alegando la existencia de un acuerdo verbal y su derecho a un nuevo alquiler de estas características. El envió de un burofax comunicando la negativa a renovar el contrato fue clave para no prorrogar el alquiler.

Pagar el alquiler durante años y continuar en la vivienda no significa necesariamente que el contrato siga protegido por las prórrogas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Así lo acaba de recordar la Audiencia Provincial de Girona en una sentencia que da la razón a una arrendadora que reclamaba recuperar su piso tras finalizar el contrato. La resolución concluye que el alquiler ya había agotado sus prórrogas legales y que la relación entre las partes se encontraba en situación de tácita reconducción. En consecuencia, bastaba con comunicar la voluntad de no renovar.

La vivienda es la principal preocupación de los españoles. La solución no es sencilla y no pasa solo por legislar en una dirección. Lo ideal sería escuchar y tener en cuenta a todos los actores implicados, desde inquilinos y propietarios a agentes inmobiliarios y abogados. De este modo se podría establecer un rumbo más acertado. En este artículo conversamos sobre el sector y los problemas que adolece con Sandra Aurrecoechea Ríos, abogada especialista en Derecho Civil, Hipotecario e Inmobiliario y socia de Marín & Mateo Abogados. En su opinión, las medidas que frenen lanzamientos provocan que haya menos oferta y más dificultad para acceder a una casa.

¿Qué ocurre cuando un contrato de alquiler de vivienda toca a su fin y el propietario quiere recuperar el inmueble, pero el inquilino se niega a hacerlo? ¿De qué forma hay que actuar en estos casos para que el arrendatario abandone la vivienda y el propietario recupere su uso y disfrute? La demanda de desahucio por expiración del plazo contractual o demanda de desahucio por finalización del contrato es una herramienta legal que protege al propietario en caso de que el inquilino se niegue a abandonar la vivienda a pesar de que el contrato ya ha finalizado.

Utilizar un local comercial alquilado como residencia, cuando ese destino resulta incompatible con lo pactado, puede dar lugar a la resolución del contrato y al desahucio del arrendatario. Así lo confirma la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca en una sentencia que refuerza una idea clave: más allá de lo firmado, lo determinante es el uso efectivo del inmueble. Todo comienza con un contrato firmado en abril de 2022 cuyo objetivo era explotar un negocio de peluquería y estética. Sin embargo, el proyecto nunca llegó a materializarse. Con el paso de los meses, el local no abrió al público y empezó a destinarse a otros fines.

La Comisión Europea ha reiterado que no tiene competencias para intervenir en los casos de impago de alquiler ni tampoco en la ejecución de desahucios en España, al tratarse de una cuestión de Derecho nacional, aunque ha instado a "buscar un equilibrio" entre propietarios e inquilinos, en respuesta a varias peticiones examinadas en la comisión de Peticiones del Parlamento Europeo. Bruselas ha insistido en que tanto la legislación en materia de arrendamiento como las medidas relacionadas con desahucios o contratos corresponden a las autoridades de cada miembro de la UE. Por tanto, cada país debe garantizar la protección de los propietarios y, en su caso, adoptar medidas a través de sus sistemas judiciales.

La vicepresidenta primera y ministra de Hacienda, María Jesús Montero, ha deslizado que el decreto para paliar las consecuencias económicas derivadas del conflicto en Irán no incluirá medidas como la prohibición de los desahucios a personas vulnerables ni la prórroga de los contratos de alquiler que vencen este año y el siguiente, ya que ambos asuntos no cuentan con suficiente apoyo en la Cámara. "Nosotros incorporaremos las medidas que cuenten con consenso", ha dicho Montero en los pasillos del Congreso al ser preguntada sobre si el decreto incluirá medidas de vivienda que están reclamando Sumar y otros socios de izquierda.

El Tribunal Supremo ha aclarado una duda que estaba generando cierta inseguridad en los procedimientos de desahucio por falta de pago: ¿puede exigirse al fiador que consigne las rentas adeudadas para poder recurrir? La respuesta es no, al menos cuando ese fiador no impugne el desahucio ni la resolución contractual, sino únicamente su responsabilidad como garante. Así, la sentencia del alto tribunal fija un criterio relevante sobre la aplicación del artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en los procedimientos de desahucio con acumulación de reclamación de rentas frente a arrendatarios y fiadores.

El Gobierno estudia poner en marcha un paquete de medidas urgentes por la escalada del conflicto bélico en Oriente Medio. Según han afirmado varios ministros, el Ejecutivo lo activará en caso de ser necesario para minimizar los efectos negativos que pudiera tener la guerra sobre ciudadanos y empresas, incluidos los transportistas y las grandes industrias. En 2022, con la guerra en Ucrania, el Gobierno rebajó el IVA al 0% en alimentos de primera necesidad (pan, leche, huevos, frutas) y lo redujo al 5% para aceites y pastas; congeló el precio de la bombona de butano, limitó las subidas de los alquileres y del precio del gas, además de descuentos en el transporte público, y ayudas al combustible para transportistas profesionales.

Esquerra Republicana (ERC), EH Bildu y el BNG han registrado un paquete de enmiendas a la Ley de Dependencia, que se encuentra en plena tramitación parlamentaria, con el contenido del decreto del llamado 'escudo social', como la moratoria antidesahucios y la prohibición de cortes de agua y luz a gente vulnerable, después de que el Congreso de los Diputados haya tumbado el decreto con los votos de PP, Vox y Junts y haya perdido sus efectos jurídicos. El objetivo de estas tres formaciones políticas es garantizar "su carácter estructural y evitar que desaparezcan".

El Pleno de la Cámara Baja ha vuelto a tumbar el decreto del escudo social con la prórroga de los desahucios por impago de alquiler a las familias vulnerables sin alternativa habitacional y la prohibición de cortarles los suministros básicos. A pesar de que el Gobierno pactó con el PNV eximir de la nueva moratoria a los pequeños propietarios tras la caída de la iniciativa que incluía el ‘decreto ómnibus’ en enero, Junts, PP y Vox han tumbado el segundo decreto que entró en vigor el pasado 5 de febrero. Tanto la suspensión de los desahucios como la posibilidad de los propietarios de solicitar una compensación quedan sin efectos jurídicos.

El Pleno del Congreso de los Diputados votará este jueves, 26 de febrero, la derogación o convalidación de cuatro decretos leyes del Gobierno, entre los que se encuentran el escudo social con la nueva prórroga de la suspensión de los desahucios por impago del alquiler a hogares vulnerables sin alternativa habitacional y la prohibición de cortarles los suministros básicos, texto que contará previsiblemente con el voto en contra de PP, Junts y Vox y que, por tanto, podría dejar de tener efectos jurídicos. Ese mismo día también se debatirán las ayudas a las víctimas de los recientes accidentes ferroviarios, la revalorización de las pensiones y el límite de precios a productos y servicios en situaciones de emergencia.

El Real Decreto-ley del llamado escudo social, que incluye diversas medidas en materia de vivienda, se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Los propietarios que se hayan visto afectados por la prohibición de desahuciar a familias vulnerables por el impago del alquiler todavía están a tiempo de solicitar una compensación económica a la Administración Pública. Según la Asociación de propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval), el nuevo plazo se abrió el pasado 5 de febrero, cuando entró en vigor el nuevo decreto antidesahucios, aunque puede tener los días contados. Si el Congreso vuelve a tumbar la prórroga, también decaerán las indemnizaciones. Asval apremia a los arrendadores a que realicen la petición de forma inmediata, ya que todo se decidirá en apenas tres semanas.

El Real Decreto-ley del llamado escudo social que incluye, entre otras materias, la prórroga hasta el 31 de diciembre de 2026 de la suspensión de los desahucios para hogares vulnerables sin alternativa habitacional entra en vigor el 5 de febrero tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), aunque debe pasar por el Pleno del Congreso para su convalidación. La suspensión de los desahucios no afectará a los propietarios de una y dos viviendas con inquilinos que se declaren vulnerables, lo que ha levantado las críticas de partidos tan dispares como Podemos o Junts por distintos motivos, por lo que la aprobación del decreto queda en el aire.

El Gobierno ha vuelto a aprobar la prórroga de la suspensión de los desahucios de hogares vulnerables por impago de alquiler, pero con grandes novedades, ya que no afectará a propietarios particulares con menos de tres viviendas en propiedad. Según sus cálculos, hay actualmente 60.000 desahucios paralizados, pero con la aprobación de esta nueva medida, 50.000 terminarán en desahucio. El Ejecutivo ha tenido que trocear el anterior decreto 'ómnibus' que fue tumbado en el Congreso, y ahora presentará la revalorización de las pensiones por un lado y el llamado escudo social por separado, para intentar contar el apoyo de Junts y PNV, aunque Junts ya ha anunciado que votará en contra de la medida antidesahucios.

Los propietarios con una sola vivienda de alquiler quedarán exentos de "asumir la carga de ofrecer una alternativa habitacional a personas en situación de vulnerabilidad".

La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha anunciado que Casa 47 licitará este trimestre la construcción de 2.800 nuevas viviendas en colaboración público-privada, que incluirá las condiciones de asequibilidad de los arrendamientos promovidos por la Entidad Estatal de Vivienda. En su comparecencia en la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados ha afirmado que Cataluña es la CCAA que ha destinado más dinero en ayudas a los caseros con desahucios suspendidos, enmarcadas en el fondo de compensación a arrendadores, con 8,1 millones de euros. La siguientes es Baleares, con 740.000 euros. La suspensión de desahucios decayó en el decreto Ómnibus.

La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife ha avalado la condena a dos personas que ocuparon una vivienda heredada sin permiso y donde, según la sentencia, llegaron a realizar obras de reparación y otras actuaciones, como si fueran titulares del inmueble. El procedimiento arrancó cuando una de las herederas descubrió que la puerta de acceso había sido sustituida y, en el interior, residían dos personas sin contrato de alquiler ni autorización. Además, habían modificado el acceso, cercado parte del terreno y llevado a cabo trabajos de reparación y cultivo, modificando la finca sin autorización.

La Cámara Baja ha convocado un pleno extraordinario el próximo 27 de enero, en el que previsiblemente se votará el Real Decreto-ley que aprobó el Gobierno el 23 de diciembre y que contempla la prórroga de la suspensión de desahucios por impago de alquiler de familias vulnerables y de los descuentos del bono social, la subida de las pensiones o la renovación de los incentivos fiscales para comprar vehículos eléctricos y por obras de eficiencia energética en viviendas y edificios.

El año que dejamos ha sido prolífico en sentencias tanto del Tribunal Constitucional como del Tribunal Supremo que han afectado al mercado de la vivienda. Una de las más sonadas ha sido una sentencia que sienta un precedente importante para futuros casos relacionados con desahucios y ocupaciones ilegales: el Constitucional anula la suspensión del desahucio de un okupa. Otra que también resonó en los medios de comunicación fue la del Supremo avalando un desahucio por impago del IBI y la tasa de basuras por parte del inquilino.

El último Consejo de Ministros del año ha aprobado dos reales decretos, uno de ellos relacionado con ayudas al transporte y el nuevo abono único de 60 euros para trenes y autobuses, y otro que incluye la revalorización de las pensiones y la prórroga de la suspensión de los desahucios por impago del alquiler a familias vulnerables, la prohibición de cortarles los suministros básicos del hogar y las ayudas para la mejora energética de viviendas y edificios. Lo que no ha aprobado el Gobierno es el nuevo Plan de Vivienda, a pesar de que esperaba hacerlo este mes, ni la actualización de las cuotas de los autónomos, que se mantendrán congeladas.

¿Puede un propietario recuperar su vivienda ocupada sin que previamente se haya ofrecido un alquiler social? La Audiencia Provincial de Barcelona vuelve a responder a esta cuestión con una resolución que refuerza una idea ya conocida en los juzgados catalanes. La sentencia, dictada en julio de 2025, confirma un desahucio por precario y aclara hasta dónde llegan las obligaciones de los propietarios en materia de alquiler social. Un fallo que ayuda a entender cómo se está aplicando el derecho a la vivienda en la práctica judicial.