No pueden pagar la hipoteca, pero tampoco alquilar: el drama de las familias afectadas por un desahucio

La falta de oferta y el aumento del precio de la vivienda, tanto de compra como del alquiler, se encuentra directamente detrás del estallido de ejecuciones hipotecarias que ha hecho saltar las alarmas en el comienzo de 2026. Según el INE, solo en el primer trimestre del año este tipo de reclamaciones sobre viviendas habituales -es decir, las susceptibles de desahucio-  se situó en 3.328, una cifra que, aunque es un 3,8% inferior a la de los tres meses anteriores, supuso un 38,1% superior a la del mismo periodo de 2025.

Sigue a idealista/news en el canal de Whatsapp

Según datos de Idealista, la oferta de alquiler se ha desplomado un 61% desde 2020 y dejado un panorama desolador para quienes están buscando arrendar una vivienda. Tras cumplirse cinco años de contrato, en el caso de que el arrendador sea una persona física, muchas viviendas vuelven a salir al mercado con precios un 40% más altos que a cierre de 2020, pero en una nueva realidad en la que la oferta disponible es un 61% más baja y con un nivel de competencia prácticamente se ha quintuplicado en España. 

La caída de la oferta en Barcelona alcanza el 90% desde el 2020, mientras que en Madrid se sitúa en el 73%. Bilbao, San Sebastián y Melilla son las capitales donde menos han crecido las rentas.

Los expertos alertan de que los acuerdos extrajudiciales que ayudaban a evitar que estas situaciones llegaran a tal extremo no se están resolviendo porque las personas afectadas no encuentran alternativa habitacional. "Lo veo diariamente. Personas que quieren resolver su situación de morosidad, pero no pueden hacerlo porque el acuerdo para la cancelación de la deuda, parte por entregar o vender su vivienda, y no tienen dónde ir", explica Patricia Aragón, socia fundadora y directora de transacciones de AcuerdosDYA.

Especializada en la resolución de morosidad hipotecaria y en acompañar a personas con situaciones de impago en préstamos, Aragón reconoce tener una visión "más humana" que técnica o jurídica a la hora de abordar estos casos. Sin embargo su análisis de las estadísticas de ejecuciones hipotecarias es tajante. "No pueden pagar la hipoteca, pero tampoco pueden acceder a una vivienda de alquiler. Quedan atrapadas en la morosidad y cuando esta situación no se resuelve a tiempo, acaba iniciándose la vía legal mediante la cual los acreedores intentan recuperar su dinero o los activos que garantizan la deuda. La famosa demanda de ejecución hipotecaria", zanja.

La situación actual trae inevitables reminiscencias con la crisis financiera de la década pasada. Aunque España está aún lejos de los datos anuales de 2014 cuando, en lo peor de la crisis, se produjeron 78.000 ejecuciones hipotecarias de vivienda habitual, la cifra que proporciona el INE refleja otra tendencia: cuatro de cada diez de estos procesos iniciados entre enero y marzo de este año correspondían a préstamos que se firmaron entre 2005 y 2008. 

Muchas de esas familias llevan casi 20 años pagando deudas que nacieron ya mal dimensionadas porque se concedieron, en algunos casos, sin suficiente análisis de solvencia y al 100% del valor del inmueble. 

Además, el euríbor cerró mayo en el 2,804%, su nivel más alto en 20 meses. Cerca del 59% las hipotecas vivas en España siguen siendo variables o mixtas, lo que traslada directamente ese coste sobre los propietarios. Las ejecuciones que se ven ahora, reflejan, por tanto, impagos que empezaron a gestarse entre 2023 y 2024, cuando las subidas fueron más bruscas.

Y, para rizar el rizo, entra en juego el otro factor, la falta de oferta. "Estamos en una situación de alta tensión debido a una descompensación clara entre oferta y demanda que ya ha llegado a su límite”, explica Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI). La organización destaca la gravedad de que “más de un tercio de los desahucios se hayan producido sobre una vivienda habitual, una situación que tiene un gran impacto en la ciudadanía y un claro indicador de que el Estado de Bienestar español está en riesgo”.

“Estamos viendo cómo determinadas tensiones económicas acumuladas durante los últimos años siguen teniendo consecuencias sobre una parte de los hogares”, añade respecto a esta cuestión Carles Ribes, CEO y fundador de The Barrio.

Medidas que se vuelven en contra

Hay que recordar que no todas las ejecuciones de hipoteca terminan con el lanzamiento (desahucio) de sus propietarios. Se trata de un procedimiento legal y ejecutivo mediante el cual un acreedor (una entidad bancaria, por ejemplo) reclama el embargo y subasta de un inmueble debido al impago de un préstamo con garantía hipotecaria. El proceso persigue saldar la deuda utilizando el valor de la propiedad como aval.

En ese momento, el deudor, al renunciar a su vivienda habitual, debe buscar un nuevo domicilio y se encuentra con un mercado saturado, sin oferta a su alcance. "Algunas de las medidas que se han impulsado durante años para proteger a las personas consideradas vulnerables, también han generado efectos colaterales que hoy estamos pagando todos. Porque cuando una política de protección no va acompañada de una oferta suficiente de vivienda, acaba generando nuevos problemas", señala Patricia Aragón.

Medidas que, explican los expertos, derivan en "menos vivienda disponible, alquileres más caros y propietarios más exigentes".  "Y, como consecuencia, menos alternativas para las personas que atraviesan dificultades personales que les han impedido el pago de su hipoteca y que, aun estando dispuestas a empezar de nuevo, no encuentran dónde hacerlo", insiste la experta.

Por ello, desde la patronal reclaman implicación a las administraciones públicas para tratar de revertir esta situación. “Hasta que no apliquen medidas urgentes para aumentar la oferta residencial, la escalada de precios no va a parar, pues la población va a seguir creciendo de forma exponencial en los próximos años y acabaremos instalándonos paulatinamente en un modelo residencial de infraviviendas”, apunta Miguel Ángel Gómez Huecas.

"Quizá estamos midiendo el éxito de las políticas de vivienda por cuántos desahucios se retrasan, cuando deberíamos medirlo también por cuántas personas consiguen rehacer su vida después", sentencia Patricia Aragón.

Factores humanos

Desde la patronal inmobiliaria señalan otro dato clave: el número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas nuevas aumentó un 98,0% en tasa anual por un 29,6% de las usadas. “Que la obra nueva sea la absoluta protagonista de esta estadística y salga tan mal parada es muy sintomático”, lamenta Ribes. 

Y es que detrás de una ejecución hipotecaria no solo hay causas económicas, también personales. En muchos casos, personas jóvenes que buscaron este tipo de vivienda para iniciar su vida, pero acabaron fracasando. "Rara vez encuentro una historia que empiece con una cuota impagada. Normalmente empieza con un divorcio, una separación, una enfermedad, la pérdida de un trabajo, una herencia complicada o simplemente con la vida haciendo de las suyas. No me sorprendería que parte de ese incremento de ejecuciones hipotecarias en las viviendas de obra nueva, tuviera relación con viviendas adquiridas recientemente por parejas que hoy ya no están juntas", apunta la socia fundadora de AcuerdosDYA.

Fondos de inversión

Aragón abre, además, otro 'melón' para buscar nuevas causas a este aumento de las ejecuciones hipotecarias, la venta de carteras de deuda a fondos de inversión. "Quien compra un NPL (acrónimo de Non-Performing Loans, créditos en los que el deudor ha dejado de pagar las cuotas pactadas durante un periodo prolongado, generalmente más de 90 días), lo hace como una operación financiera o inmobiliaria. Si no existe un acuerdo con el deudor para resolver la situación de manera ordenada, el objetivo pasa por acelerar la recuperación de la inversión, ya sea mediante la adjudicación del inmueble en subasta o mediante el cobro derivado de una eventual transmisión a un tercero", explica Patricia Aragón.

Estas operaciones, lejos de ser abusivas por definición, forman parte del funcionamiento normal del mercado de deuda. "El verdadero problema no está en que existan fondos de inversión dispuestos a comprar préstamos impagados, sino en que cada vez resulta más difícil alcanzar acuerdos que permitan resolver estas situaciones antes de que lleguen a su fase más traumática", señala la directora de transacciones de AcuerdosDYA .

Cuando los acuerdos desaparecen, lo que queda es el procedimiento judicial. Por eso muchas operaciones que hace unos años podían cerrarse mediante una venta pactada o una dación en pago, hoy terminan avanzando hasta la subasta y, en consecuencia, incrementando las cifras de ejecuciones hipotecarias.

¿El canario en la mina?

Cuando el INE publicó los datos del primer trimestre de 2026, se generó cierta alarma. Los expertos advierten que podría actuar como un canario en la mina, es decir, el aviso de que se podría llegar a una situación más delicada, “Las ejecuciones hipotecarias suelen ser uno de los últimos indicadores en reaccionar. Por eso es importante interpretarlas como una señal de alerta sobre la situación financiera de determinados hogares y no únicamente como una estadística del mercado inmobiliario”, concluye Ribes. 

Aragón, en cambio, la interpreta como una señal de deterioro social en los tiempos actuales. "Más que una señal de alarma sobre el mercado hipotecario, estos datos me parecen una señal de alarma sobre la sociedad en la que vivimos. Quizá el problema ya no sea únicamente la deuda", se pregunta.

Andalucía y Cataluña, las más afectadas

En cuanto al reparto territorial de este problema, las comunidades con mayor número de certificaciones por ejecuciones hipotecarias sobre el total de fincas este trimestre fueron Andalucía (1.813), Cataluña (1.157) y la Comunidad Valenciana (920). A mucha distancia y cerrando el ranking, La Rioja (30), Navarra (43) y Cantabria (44) registraron el menor número de estas operaciones. 

Jesús Pérez de la Torre, presidente de UNEXIA (Unión Empresarial y Excelencia Inmobiliaria Asociada), alerta de que “Andalucía es la comunidad más castigada por la crisis habitacional actual, y se debe actuar rápido y con medidas eficaces para paliar los efectos de esta falta de viviendas a medio y largo plazo”. 

El experto incide en que “el 54% de las ejecuciones de este primer trimestre se han producido en viviendas de personas físicas que, con toda probabilidad, deberán pasar a un mercado de alquiler cada vez más tensionado”. En este sentido, Pérez de la Torre añade que “desde el sector inmobiliario llevamos años reclamando a la Administración establecer políticas de vivienda enfocadas a acelerar la colaboración público-privada para la promoción de viviendas, aumentar el parque de vivienda asequible, la liberación de suelo, mayor seguridad jurídica e incentivos a los propietarios para el alquiler de sus viviendas”.