Una factura emitida casi dos años después de los gastos a los que supuestamente correspondía no ha sido suficiente para justificar el desahucio de una familia. La Audiencia Provincial de Navarra ha confirmado la desestimación de la demanda presentada por la sociedad arrendadora en una sentencia dictada el 13 de octubre.
El fallo pone de relieve que las circunstancias de cada caso pueden resultar determinantes a la hora de decidir si una deuda constituye un incumplimiento con entidad suficiente para resolver el contrato.
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El desahucio por impago de rentas y 137 euros en gastos
En mayo de 2017, la empresa alquiló con opción de compra una vivienda por una renta mensual de 547 euros, subvencionada al 75%. Casi cinco años después, en abril de 2022, la entidad presentó una demanda de desahucio por falta de pago reclamando las mensualidades de enero, febrero y marzo, además de una factura de gastos de 137,44 euros correspondiente a enero de 2020.
Sin embargo, cuando la arrendadora acudió al juzgado, las rentas de enero y febrero ya estaban abonadas, si bien los inquilinos se retrasaron en el pago. La de marzo se pagó el 25 de abril, tras la presentación de la demanda, pero antes de que los inquilinos recibieran el emplazamiento judicial, lo cual sucedió el 2 de junio.
La única deuda pendiente al recibir la notificación eran los 137,44 euros, que pagaron al día siguiente. La Sección Civil y de Instrucción del Tribunal de Instancia de Tudela (Plaza nº 4) desestimó la demanda e impuso las costas a la arrendadora, que recurrió ante la Audiencia de Navarra.
¿Puede el impago de una sola renta justificar el desahucio?
Por lo general, la falta de pago de una mensualidad puede bastar para resolver el contrato, como establece la jurisprudencia del Supremo al interpretar el artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que también contempla cualquier cantidad cuyo pago haya asumido o corresponda al inquilino, por lo que el propietario no tiene que esperar a que se acumulen las deudas para ejercitar la acción.
Ahora bien, esta regla no impide examinar las circunstancias de cada caso. La Sentencia del Tribunal Supremo núm. 1.065/2024, de 23 de julio, permite distinguir entre un retraso en el pago y un incumplimiento que justifique resolver el contrato.
La Audiencia aplica este criterio porque la única cantidad pendiente era una factura cuya procedencia no se había explicado suficientemente. Además, no constaba que se hubiera reclamado antes de presentar la demanda.
La factura de gastos se emitió casi dos años después
Los 137,44 euros correspondían supuestamente a gastos de enero de 2020, pero la factura se emitió en diciembre de 2021. La empresa no explicó por qué tardó tanto en documentar aquellos importes ni acreditó que hubiera reclamado su pago con anterioridad.
Aunque el contrato atribuía a los inquilinos “la contratación y pago de los servicios individuales de agua, gas, teléfono, basuras, electricidad y otros similares”, para la Audiencia no bastaba con reclamar una cantidad global bajo el concepto genérico de “gastos” sin identificar a qué correspondían ni concretar sus importes.
Si bien la sociedad aportó un escrito de reclamación fechado apenas dos días antes de la demanda, no acreditó haberlo enviado ni que los inquilinos lo hubieran recibido, lo que pone de relieve la importancia de utilizar medios que permitan acreditar las comunicaciones entre inquilinos y propietarios.
Los gastos tampoco se reclamaron en el desahucio anterior
La Audiencia tuvo en cuenta que en 2020 se tramitó otro procedimiento de desahucio contra los mismos arrendatarios. En aquella ocasión, evitaron la resolución mediante la enervación.
Sin embargo, la demandante no explicó por qué los gastos supuestamente devengados en enero de 2020 no se incluyeron en aquella reclamación, por qué se facturaron en diciembre de 2021 ni por qué no se comunicaron a los inquilinos antes de acudir al juzgado, circunstancias que refuerzan la conclusión de que la deuda no tenía entidad suficiente para justificar el desahucio.
¿Qué ocurre si el inquilino ya ha enervado un desahucio anterior?
La enervación permite evitar el desahucio mediante el pago o la consignación de las cantidades debidas. No obstante, el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil limita esta posibilidad cuando el arrendatario ya ha enervado una acción anterior, salvo las excepciones previstas legalmente. La empresa alegó que los inquilinos no podían acogerse de nuevo y que el pago de la factura tras presentar la demanda no impedía resolver el contrato.
En este sentido, la Audiencia Provincial de Navarra no concede una segunda enervación ni cuestiona esa limitación, sino que considera, dadas las circunstancias, que la deuda pendiente no constituía un incumplimiento con suficiente entidad para justificar la resolución del alquiler. Por ello, desestima el recurso de apelación, confirma la sentencia de primera instancia e impone las costas a la arrendadora.
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