La enervación del desahucio: qué es, requisitos y cómo funciona

La enervación de un juicio de desahucio por impago de alquiler es un mecanismo legal que permite al inquilino evitar la resolución del contrato de arrendamiento y el consiguiente desalojo mediante el pago de las cantidades adeudadas al arrendador.

Pero ¿A qué hace referencia este término? ¿Quién puede optar a ella? Y lo más importante ¿Cómo funciona este proceso?

¿Qué significa la enervación del desahucio?

La enervación del desahucio es una institución jurídica que permite al inquilino moroso eludir la terminación de un contrato de alquiler y el consiguiente desahucio siempre y cuando cumpla con ciertos requisitos, como hacerse cargo de sus deudas pendientes con el arrendador. Este mecanismo busca proteger al arrendatario frente a impagos ocasionales o involuntarios.

Ejemplo de enervación del desahucio

El arrendatario debe cinco meses de renta y el propietario interpone directamente una demanda para comenzar el procedimiento judicial de desahucio. El inquilino tiene la posibilidad de enervar el desahucio si, en el plazo de 10 días desde que recibe la notificación del juzgado, abona todo lo que debe, incluyendo la deuda que se haya generado desde que se interpuso la demanda. Al producirse la enervación, el contrato de alquiler seguirá vigente y el inquilino podrá seguir residiendo en la vivienda en cuestión.

¿Cuándo se realiza la enervación del desahucio?

Cuando el inquilino recibe la notificación de que ha sido demandado por no pagar el alquiler, tiene tres opciones: reconocer la deuda, oponerse a la demanda o no hacer nada. Si reconoce que existe dicha deuda podrá pagarla y en ese momento se producirá la enervación del desahucio.

¿Dónde aparece reconocida la enervación del desahucio?

Concretamente la enervación del desahucio se encuentra reflejada en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

"Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio."

Condiciones para que se cumpla la enervación del desahucio

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Para que el inquilino moroso pueda enervar el juicio por desahucio y de ese modo permanecer en el piso en alquiler, se deben cumplir ciertos requisitos:

• Pagar en los siguientes 10 días desde la recepción del requerimiento del juzgado las rentas adeudadas que aparecen en la demanda y las futuras (las que se generan hasta que se resuelve el conflicto)
• El inquilino puede pagar el importe de la demanda pero oponerse a la misma
• Condena en costas: El arrendatario tendrá que realizar el pago de las costas procesales y de los gastos que haya ocasionado el proceso judicial
• Se admite solo una vez: La respuesta a la pregunta ¿Cuántas veces se puede enervar el desahucio? Es que la enervación no debe haber sido ejercida previamente por el inquilino, solo se podrá enervar una vez en el contrato
• No tiene lugar si el propietario reclamó anteriormente el pago de la duda al inquilino: Que el arrendador, antes de poner la demanda de desahucio, no hubiese enviado un requerimiento de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, 30 días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación
• El propietario decide si admitir o no la enervación del desahucio

Cabe destacar que si el inquilino paga las rentas adeudadas después de que el propietario haya puesto la demanda de desahucio por falta de pago, pero lo realiza antes de que lo haya requerido el juzgado, la enervación será válida. 

Por otro lado hay que recordar que solo se podrá enervar el desahucio si en la demanda aparece la opción que lo contemple o no, lo que es obligatorio para que sea admitida a trámite.

¿Qué plazo tiene el inquilino para poder enervar el desahucio?

Si el inquilino desea enervar el desahucio cuenta con un plazo de 10 días hábiles desde que recibe el requerimiento judicial para abonar la totalidad de las cantidades que le debe al propietario.

Así funciona la enervación de un desahucio por impago

Estos son los pasos a seguir cuando se produce una enervación por desahucio:

1. El inquilino debe presentar un escrito ante el juzgado en el que se tramita el juicio por desahucio, manifestando su intención de enervar el procedimiento
2. El inquilino debe consignar el importe total de las rentas adeudadas, las costas procesales y los gastos ocasionados por el proceso judicial
3. El juez debe verificar que se cumplen los requisitos para la enervación y, de ser así, declararla procedente, lo cual dará por finalizado el juicio por desahucio y permitirá al inquilino continuar en el inmueble

Respecto a la forma de pago, el inquilino podrá pagarle la deuda (la de la demanda y la que se ha generado desde que se interpuso) directamente al propietario (por transferencia o en efectivo), o puede pagarlo en la cuenta del juzgado.

¿Cuándo no se puede enervar la acción de desahucio?

No siempre se podrá enervar un desahucio. Si el propietario, una vez producido el impago, 30 días antes de poner la demanda por desahucio le manda un burofax al inquilino moroso instándole a pagar las cantidades adeudadas y este no contesta o no paga, el desahucio no se podrá enervar.

Además, tampoco se podrá enervar por segunda vez el desahucio de un mismo alquiler.