Demanda de desahucio por impago de alquiler: todo lo que debes saber

La demanda de desahucio por impago de alquiler juega un papel fundamental en cuanto al marco legal para proteger los derechos de los propietarios y hacer cumplir los términos del contrato de arrendamiento.

Ahora bien, ¿qué es exactamente y qué información debe contener? Resolvemos las dudas al respecto y te contamos todo lo que debes de saber sobre la demanda de desahucio.

¿Qué es la demanda de desahucio?

Mediante la demanda de desahucio se pretende instar al juzgado que corresponda para que dicte una sentencia por la que el arrendador pueda recuperar la casa entregada en alquiler. En el caso de una demanda de desahucio por un inquilino moroso, se pueden reclamar también las rentas que este adeuda.

Pese a que la demanda de desahucio más frecuente es la de impago de alquiler, existen otras como, por ejemplo, la demanda de desahucio por finalización de plazo del contrato, desahucio por precario, etc.

¿Cómo se presenta una demanda de desahucio?

La demanda de desahucio se debe interponer en el juzgado de la localidad donde se encuentre la vivienda o local alquilado.

Si existen varios juzgados en la localidad, se deberá presentar la demanda en la oficina de reparto, y esta la remitirá al juzgado que corresponda.

Además, la demanda deberá ir firmada por abogado y procurador en el momento de la entrega.

Finalidad de la demanda de desahucio por impago de alquiler

Una demanda de desahucio por impago de rentas se resuelve mediante un juicio verbal, que es un tipo de juicio más sencillo y rápido que otros. Esto está establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), siempre que se trate de problemas de impago de alquiler o deudas relacionadas con el arrendamiento. 

El objetivo principal es decidir si el propietario (o la persona con derecho a la propiedad) puede recuperar la posesión del inmueble, ya sea una casa o un local, debido a la falta de pago del alquiler por parte del inquilino o porque el contrato de alquiler ha terminado. También se aplica a escenarios en los que alguien ocupa un inmueble sin permiso y el propietario quiere recuperar su uso.

¿Qué debe aparecer en la demanda de desahucio?

La demanda de desahucio debe incluir una serie de datos para que sea efectiva:

• Datos del inquilino y propietario
• Domicilios o residencias en los que puedan ser localizados
• Fundamentos de derecho en que se fundamente la demanda
• Copia del contrato de alquiler: En caso de que no haya contrato, hay que entregar pruebas que acrediten la relación de arrendamiento
• Certificado de texto y acuses de recibo del burofax enviado antes de la demanda (si lo hubiera)
• Justificantes de las demás deudas, si es que las hay, como facturas de suministros impagadas
• Nota simple del Registro de la Propiedad o escrituras que demuestren que el demandante es el propietario de la casa alquilada

¿Hay que señalar el importe en la demanda de desahucio?

Sí, al presentar una demanda de desahucio hay que especificar una cantidad monetaria en la demanda, dependiendo de lo que se esté solicitando:

• Si la demanda de desahucio es solo para recuperar la propiedad y no se está pidiendo el pago de alquileres atrasados, la cantidad que se debe indicar en la demanda es el total de un año de alquiler según el contrato. Por ejemplo, si el contrato dice que el alquiler mensual es de 1.000 euros, en un año serían 12.000 euros. 
• Si además de querer recuperar la propiedad se reclaman rentas atrasadas o cualquier otra cantidad adeudada, la cantidad de la demanda de desahucio será la suma que represente el valor más alto de lo que se está reclamando. Esto significa que si lo que se debe en alquileres es más que el total anual del alquiler, esa sería la cantidad a señalar en la demanda.

La demanda de desahucio con la nueva ley

La Ley por el derecho a la Vivienda 12/2023, que entró en vigor el 26 de mayo de 2023, modificó algunos aspectos relacionados con el contenido de la demanda de desahucio por falta de pago, desahucio por expiración del plazo o desahucio por precario. A modo de resumen, esto es lo que cambia:

• Se debe indicar si la vivienda es la residencia principal de la persona que vive allí.
• Si quien presenta la demanda es considerado un gran tenedor, debe declararlo. Si dice que no es un gran tenedor, tiene que adjuntar un certificado del Registro de la Propiedad que muestre todas las propiedades que tiene a su nombre.
• Si es un gran tenedor, debe indicar si la persona contra la que va la demanda está en una situación económica vulnerable. Para probar esto, se necesita un documento oficial reciente, que no tenga más de tres meses, de las autoridades competentes que muestre la situación de la persona que vive en la casa. Este documento se puede obtener con el consentimiento de la persona que vive allí o, si esa persona no da su consentimiento, a través de una declaración de que se intentó sin éxito obtener la ayuda de los servicios competentes o un documento que demuestre que la persona no permitió el estudio de su situación económica.
• Además, si la demanda es sobre una vivienda habitual de alguien en situación de vulnerabilidad económica y el demandante es un gran tenedor, la demanda solo se aceptará si el demandante ha intentado un proceso de conciliación o mediación con las autoridades antes de presentar la demanda. Esto se puede demostrar con una declaración o un documento oficial que muestre el resultado de este proceso de conciliación.

Lo que debes tener en cuenta sobre la demanda desahucio

Estos son algunos de los detalles que deben precisarse:

• Es obligatorio especificar si es posible o no la enervación del desahucio
• El demandante tiene la opción de ofrecer en la demanda de desahucio un acuerdo especial al inquilino, por ejemplo, el perdón total o parcial de la deuda y/o las costas judiciales. Sin embargo, este perdón de deuda está condicionado a que el inquilino deje la propiedad voluntariamente dentro de un plazo determinado (no puede ser menor a 15 días desde el momento en que se notifique la demanda al inquilino)
• Llegado el día del lanzamiento, deberás contar con que tendrás que sumar al coste del proceso los honorarios de un cerrajero

¿Cuánto tiempo tarda una demanda de desahucio?

En 2024, una demanda de desahucio por impago de alquiler toma, de media, unos 8-12 meses. Este plazo puede verse ampliado si el inquilino demandado es una persona en situación de vulnerabilidad.