El juicio de desahucio por falta de pago, ¿cuál es su procedimiento?

Un juicio de desahucio es un procedimiento legal que tiene como objetivo que el propietario de una vivienda en alquiler recupere su vivienda. Para ello, el arrendatario ha tenido que incumplir con sus obligaciones contractuales, como no pagar la renta.

Te explicamos qué es el juicio de desahucio por falta de pago, cómo funciona, qué tiempos se manejan y cuáles son las fases del proceso.

¿Dónde se regula el juicio de desahucio por falta de pago?

La normativa que regula el juicio de desahucio por falta de pago es la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que establece las pautas para llevar a cabo dicho juicio. Concretamente, aparece tipificado en el artículo 250, que hace referencia al ámbito del juicio verbal.

Para combatir la demora que existe en este tipo de procedimientos y con la intención de acelerar el proceso de desahucio, se han realizado varias modificaciones:

• La promulgación de la Ley 42/2015, el 5 de octubre, correspondiente a la Ley de Enjuiciamiento Civil (vigente desde el 7 de octubre de 2015)
• Las diversas modificaciones realizadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), siendo la más reciente la que se estableció mediante el Real Decreto-Ley 7/2019 (vigente desde el 6 de marzo de 2019)

 ¿Cuándo procede el juicio de desahucio por impago?

El juicio por desahucio por falta de pago del alquiler procede en situaciones en las que el propietario de un inmueble desea recuperar su posesión debido al incumplimiento de las obligaciones monetarias por parte del inquilino o arrendatario. 

Si el inquilino no paga la renta pactada en el contrato de arrendamiento, el propietario puede iniciar el proceso de desahucio para recuperar la posesión del inmueble y las cantidades adeudadas. Desde el primer mes que el arrendatario deje de pagar se podrán emprender las acciones oportunas para echar al arrendatario.

Es decir, cuando el inquilino deja de pagar la renta o los gastos que tiene asumidos por contrato, se podrá desistir el contrato de alquiler. Esto viene reflejado en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): “la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario dará derecho a la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil".

El procedimiento del juicio de desahucio por falta de pago

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En un juicio por desahucio se siguen las siguientes fases:

1. Fase previa: Antes de interponer la demanda, el propietario puede enviar al inquilino un preaviso. Lo mejor es hacerlo a través de un burofax, especificando la cantidad que debe y concediendo un plazo para que pague, de tal manera que pueda continuar el arrendamiento. 
2. Presentación de la demanda de desahucio: Si pasan 30 días desde la emisión o recepción del burofax y el inquilino no contesta ni paga la deuda, el propietario podrá interponer una demanda de desahucio ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentre la vivienda y empezar el proceso, sin que el moroso pueda enervar el procedimiento.
3. Emisión del decreto de admisión: El juez revisará la demanda y, si la considera procedente, emitirá el decreto de admisión en el que fijará una fecha para el juicio y el desalojo. Esto suele llevar un mes.
4. Notificación de la demanda al inquilino: El inquilino moroso recibirá una notificación en la vivienda alquilada en la que se le informará que dispone de 10 días hábiles para oponerse a la demanda, desalojar el inmueble o proceder a la enervación. Además, se le comunicará que cuenta con 3 días para solicitar asistencia jurídica gratuita. Pasados esos 10 días, pueden darse varios escenarios: 
   • El inquilino procede a la enervación del desahucio mediante el pago de las cantidades adeudadas: El procedimiento se dará por finalizado y el contrato de arrendamiento continuará en vigor. Para que suceda esto, debe aparecer la posibilidad de enervación en la demanda de desahucio.
   • El inquilino desaloja el piso, pero no paga las cantidades adeudadas: En este supuesto, se da por finalizado el juicio de desahucio, pero prosigue el proceso relativo a la reclamación de la deuda. La orden de desalojo puede mantenerse, a instancias del demandante, si quiere que se levante acta del estado en que se encuentra la vivienda.
   • El inquilino sigue en la casa y no atiende el requerimiento de pago, o no se persona en el juzgado para presentar oposición a la demanda: el juicio se dará por terminado y se procederá al desalojo del inmueble en la fecha fijada por el juez.
   • Si el arrendatario se opone a la demanda, se procederá a la celebración de la vista del juicio en la fecha establecida en el decreto de admisión.
5. Juicio: En caso de que haya juicio, ambas partes presentarán sus argumentos y pruebas ante el juez, que decidirá si procede o no el desahucio.
6. Sentencia: Si el juez determina que el desahucio procede, dictará una sentencia en la que se establecerá la fecha límite para que el inquilino abandone la vivienda y, en caso de impago, la cantidad adeudada
7. Lanzamiento: Si el inquilino no abandona la vivienda en la fecha establecida, se llevará a cabo un lanzamiento, que consiste en el desalojo forzoso del inquilino por parte de las autoridades. 

¿Cómo funciona un juicio por desahucio?

Te mostramos un esquema de todo el proceso de desahucio, desde que se produce el motivo de desalojo, pasando por la parte del juicio verbal, hasta la sentencia:

1. Preparación previa al juicio por desahucio:

a. Requerimiento de pago o cumplimiento de la obligación incumplida al inquilino

b. Intento de llegar a un acuerdo entre las partes

c. Presentación de la demanda de desahucio

2. Admisión de la demanda y citación al juicio verbal:

a. Revisión de la demanda por el juzgado

b. Admisión y asignación de fecha para el juicio verbal

c. Notificación al demandado y emplazamiento para comparecer en juicio

3. Juicio verbal de desahucio por falta de pago:

a. Presentación de las partes

b. Exposición de argumentos y alegaciones por parte del demandante

c. Exposición de argumentos y alegaciones por parte del demandado (si procede)

d. Presentación y valoración de pruebas (si las hay)

e. Posible propuesta de acuerdo entre las partes

4. Sentencia:

a. Resolución del juez, que puede ser inmediata o dictada en un plazo breve

b. Establecimiento de plazo para el desalojo (si se estima la demanda)

c. Condena en costas (si procede)

5. Ejecución de la sentencia:

a. Desalojo del inmueble (si no se realiza de forma voluntaria)

b. Intervención de la fuerza pública (si fuera necesario)

c. Liquidación de las rentas adeudadas y costas del proceso (si procede)

6. Recursos y apelaciones:

a. Recurso de reposición

b. Recurso de apelación

c. Recurso de casación (en casos excepcionales)

¿Quién paga las costas de un juicio por desahucio?

En un juicio por desahucio, si el demandante (generalmente el propietario del inmueble) gana el juicio, el demandado (inquilino) será condenado a pagar las costas procesales, que incluyen los honorarios del abogado y procurador del propietario, así como otros gastos relacionados con el proceso.

Si el demandado gana el juicio, el demandante deberá asumir sus propias costas y, posiblemente, también las del inquilino si el juez así lo decide.

¿Cuánto tiempo tarda un desahucio por impago de alquiler?

La media de un desahucio por falta de pago en 2024 es de unos 7-8 meses, aunque es frecuente que se prolongue hasta más de 12 meses.