Pagar el alquiler durante años y continuar en la vivienda no significa necesariamente que el contrato siga protegido por las prórrogas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Así lo acaba de recordar la Audiencia Provincial de Girona en una sentencia que da la razón a una arrendadora que reclamaba recuperar su piso tras finalizar el contrato.
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La resolución, dictada el 18 de marzo, concluye que el alquiler ya había agotado sus prórrogas legales y que la relación entre las partes se encontraba en situación de tácita reconducción. En consecuencia, bastaba con comunicar la voluntad de no renovar.
La importancia de la fecha del contrato de cara a su duración
El caso gira en torno a un contrato firmado el 1 de enero de 2018. En aquel momento seguía vigente la reforma introducida por la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que fijaba una duración mínima de tres años (artículo 9) y una prórroga adicional de un año (artículo 10), de modo que el contrato agotó el 1 de enero de 2022 el régimen de prórrogas legales. A partir de ese momento, la inquilina continuó ocupando la vivienda y abonando una renta mensual de 356,60 euros.
La cuestión radicaba en determinar el régimen jurídico aplicable a partir de ese momento, y la respuesta de la Audiencia es clara: el contrato dejó de estar sometido al régimen de prórrogas de la LAU, en tanto que, una vez agotadas, la permanencia en la vivienda, con consentimiento de la arrendadora y abono de la renta, daba lugar a una situación de tácita reconducción.
La fecha de la firma resulta especialmente importante, ya que los contratos suscritos en aquel momento quedaron sometidos al régimen de la Ley 4/2013, mientras que los firmados tras la reforma de 2019 pasaron a tener una duración mínima de cinco años si el arrendador es persona física y de siete años cuando es persona jurídica, con una prórroga de tres años.
La tácita reconducción en los contratos de alquiler
Una vez se agotan las prórrogas previstas en la LAU, el hecho de que el arrendador permita al inquilino seguir en la vivienda aceptando el pago de la renta da lugar a una situación de tácita reconducción.
En este caso, al fijarse en el contrato una renta mensual, la relación quedaba sujeta a una renovación mes a mes conforme a los artículos 1566 y 1581 del Código Civil, lo que permitía a la arrendadora poner fin a la relación mediante el correspondiente preaviso.
Precisamente eso hizo en abril de 2024, cuando remitió un burofax comunicando su voluntad de no continuar con el alquiler, estableciendo el final del contrato para el 31 de mayo de ese mismo año. La arrendataria se opuso al desahucio alegando que el contrato seguía vigente y que se encontraba en situación de vulnerabilidad social.
En primera instancia, la demanda de la arrendadora fue rechazada. El juzgado basó esta desestimación en dos motivos principales: un error en el cómputo de los plazos y la supuesta falta de acreditación de la titularidad de la finca por parte de la demandante.
Sin embargo, la Audiencia Provincial ha revocado esa decisión, aclarando que el arrendamiento había agotado las prórrogas años antes y que el burofax era suficiente para poner fin a la reconducción mensual.
Además, aprovecha para recordar que en estos litigios no es imprescindible acreditar la propiedad de la vivienda, siendo suficiente demostrar la condición de arrendador, ya que el fundamento de la acción es el vínculo contractual y no el dominio del inmueble.
La Audiencia de Girona aclara cómo influye la vulnerabilidad en un desahucio
En cuanto a la situación alegada por la inquilina, la Sala mantiene un criterio cada vez más extendido en los tribunales: la vulnerabilidad económica o el riesgo de exclusión residencial no constituyen, por sí solos, un título que legitime la continuación en la posesión de la vivienda una vez extinguido el contrato.
La tendencia actual consiste precisamente en separar la declaración de extinción del contrato de la ejecución material del lanzamiento, reconociendo el derecho del propietario a recuperar la vivienda sin excluir las eventuales medidas de protección para el ocupante.
De hecho, la propia sentencia, que no solo ordena el desalojo, sino que impone a la inquilina las costas de la primera instancia, recuerda que la situación de vulnerabilidad puede valorarse en la fase de ejecución, especialmente en relación con las posibles suspensiones del lanzamiento y con la intervención de los servicios sociales. Pero una cosa es retrasar el lanzamiento y otra muy distinta mantener el contrato vigente.
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1 Comentarios:
Pues entiendo que es legal que la arrendadora recupere sumiso mediante desahucio pese a que siga pagando la inquilina. Lo que no entiendo que haya tantos okupas que tras colarse en una vivienda y no pagar ni los suministros no haya forma de echarlos.
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