La Audiencia Provincial de Madrid vuelve a poner el foco en uno de los aspectos más controvertidos en el ámbito de las relaciones arrendaticias: el desahucio por falta de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). La sentencia, dictada el 25 de mayo, lanza un mensaje a propietarios e inquilinos sobre cómo deben gestionarse estas reclamaciones.
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El contrato, firmado el 1 de diciembre de 1980, había permanecido vigente durante décadas. El conflicto surgió cuando el propietario acudió a los tribunales tras dejar el arrendatario sin abonar un recibo de 636,61 euros correspondiente al IBI de 2023.
Desahucio por impago de IBI: marco legal en contratos de renta antigua
Para entender el alcance de la resolución, hay que situarse en el contexto de los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985. El Tribunal Supremo ha respaldado que el incumplimiento de esta obligación pueda asimilarse, a efectos resolutorios, al impago de la renta.
En estos contratos, la obligación no nace de un acuerdo entre las partes, sino de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que otorga al propietario el derecho a repercutir este impuesto al inquilino, aun cuando no se hubiera pactado inicialmente. En los contratos posteriores, en cambio, la repercusión del IBI dependerá de que exista un pacto expreso.
Sin embargo, la Audiencia de Madrid introduce un matiz decisivo: para que la falta de pago constituya una causa de resolución, el propietario debe realizar un requerimiento previo impecable.
Por qué un requerimiento defectuoso puede frustrar el desahucio
La resolución pone de manifiesto que, en este tipo de procedimientos, no basta con acreditar la existencia de la deuda. A diferencia de una simple reclamación de cantidad, la acción de desahucio persigue además la resolución del contrato y la recuperación de la posesión del inmueble, lo que explica el especial rigor con el que los tribunales examinan el requerimiento, que debe estar bien formulado y ofrecer suficiente información sobre el importe reclamado, el concepto y su justificación. Cuando no se presenta con claridad, la reclamación puede perder su eficacia.
Lo cierto es que la Audiencia Provincial detectó varios fallos en la actuación del arrendador: el requerimiento no solo estaba incompleto, sino que mezclaba el IBI con otros conceptos ajenos al objeto del procedimiento, impidiendo identificar con claridad el alcance de la reclamación y las cantidades exigidas.
Además, el recibo del impuesto no figuraba a nombre del propietario, sino de una sociedad limitada, circunstancia sobre la que el arrendatario solicitó explicaciones sin obtener respuesta. Unido al resto de las deficiencias detectadas, este aspecto llevó a la Audiencia a considerar que la reclamación no se articuló correctamente.
La Audiencia descarta la enervación del desahucio y revoca la sentencia
El litigio tuvo su origen en el Juzgado de Primera Instancia nº 102 de Madrid, que declaró enervada la acción de desahucio el 18 de julio de 2024, lo que suponía el reconocimiento de que el propietario tenía un motivo legítimo para interponer la demanda, pero el inquilino logró salvar su contrato al pagar la deuda durante el proceso.
El propietario recurrió en apelación, pero la Audiencia corrigió la primera decisión judicial, destacando que el arrendatario realizó el pago el 14 de enero de 2024, con mucha antelación a que la demanda fuera admitida a trámite, lo cual sucedió el 17 de mayo del mismo año.
La Audiencia concluye que la acción de desahucio no podía prosperar porque el requerimiento presentaba defectos que impedían considerar bien formulada la reclamación. En esas circunstancias, no procedía declarar la enervación, sino la desestimación íntegra de la demanda. En consecuencia, revocó la sentencia de primera instancia y condenó al propietario al pago de las costas procesales.
El fallo marca así una línea muy clara para los arrendadores: un defecto en la reclamación previa puede bastar para que la demanda posterior sea desestimada. La eficacia del requerimiento no depende únicamente de tener razón, sino también de acreditar la deuda con transparencia y rigor.
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