El mercat de l'habitatge s'enfronta a un any d'aturada tant en les operacions com en els preus. Almenys aquest és l'escenari que dibuixen Analistes Financers Internacionals (AFI) i el departament d'estudis de Bankinter.
En tots dos casos, les previsions anticipen una caiguda de les compravendes i un creixement dels preus mitjans més suau respecte al 2021, un exercici en què les transaccions van marcar màxims des del boom immobiliari i en què els immobles residencials es van encarir de mitjana més d’un 6 %.
En aquest exercici, però, el mercat viurà la ressaca de les bones xifres obtingudes durant l'any passat, així com l'impacte de l'alentiment econòmic i l'escalada de la inflació en els moviments migratoris, les rendes de les llars o el cost del finançament.
Analistes Financers Internacionals (AFI), per exemple, destaca que aquests factors "contindran el ritme de creixement de les transaccions d'habitatges" i estima que les transaccions d'habitatges es reduiran "al voltant d'un 15 % interanual el 2022" per créixer de manera moderada el 2023, encara que aquest any el nombre d'operacions continuarà estant per sota dels nivells del 2021, quan les vendes es van disparar més d'un 38 % i van tocar màxims de 14 anys.
En aquest sentit, AFI recorda que "una bona part d'aquestes transaccions es va produir com a conseqüència de la demanda embassada durant els pitjors moments de la pandèmia", per la qual cosa es pregunta "fins a quin punt és sostenible el dinamisme mostrat per la demanda d'habitatge fins ara”.
Per argumentar per què preveu un descens tan pronunciat de les operacions, la firma d'anàlisi exposa tres variables. La primera està relacionada amb les perspectives demogràfiques en termes de creixement de la població i de creació neta de llars, que podrien veure's perjudicades per l'alentiment econòmic.
“El creixement de la població s'ha recuperat recentment gràcies a l'aixecament de les restriccions a la mobilitat internacional provocades per la COVID-19, que ha permès restablir els fluxos migratoris cap al nostre país. Ara bé, l'alentiment econòmic previst per als propers mesos es traduirà inevitablement en una moderació dels fluxos migratoris, del creixement de la població espanyola (0,5 % de creixement mitjà anual 2021-23) i, per tant, de la demanda principal habitatge”, sosté l'informe d'AFI.
El segon factor que fa presagiar una caiguda de les compravendes el 2022 és la pèrdua de capacitat adquisitiva de les famílies. “Les perspectives per als propers mesos, encara que positives per a la renda de les llars, seran insuficients per compensar les pressions inflacionistes, cosa que derivarà en una disminució de la capacitat adquisitiva que es farà notar no només en el consum de les llars, sinó també en la seva inversió en habitatge”, recalca.
La tercera variable que frenarà l’impuls del mercat residencial aquest any és el deteriorament de les condicions financeres. En aquest sentit, AFI aclareix que “les perspectives per als propers mesos no són favorables per als tipus d'interès, ja que l'anunci del BCE de retirada dels estímuls monetaris a partir del juliol es traduirà en un increment progressiu de l'euríbor a 12 mesos, que a l'abril va entrar en terreny positiu per primer cop des de principis del 2016 i continua a l'alça. Tampoc ho són quant a l'encariment esperat del preu de l'habitatge, principalment com a conseqüència de les tensions inflacionistes, ja que farà més costós el desemborsament inicial i, per tant, l'accessibilitat a l'habitatge”.
Tot això, segons l’empresa, limitarà l'alça dels preus fins aproximadament el 4 % i provocarà una caiguda de les compravendes, la ràtio de les quals “retornarà a unes 12 unitats per cada 1.000 habitants”, davant de les més de 14 unitats registrades de mitjana el 2021.
El departament d'anàlisi de Bankinter també preveu una contracció de les compravendes i un creixement més baix dels preus, encara que amb diferent intensitat.
Les seves estimacions apunten que el refredament del mercat farà retrocedir les transaccions prop d'un 5 %, molt per sota del que estima AFI, ja que espera que la caiguda nacional la compensi la demanda estrangera, després de dos anys d'aturada per la pandèmia sanitària. A partir del 2023, espera que “tendeixi a estabilitzar-se al voltant de 500.000 transaccions, nivell que considerem sostenible a mitjà termini, i la composició del qual hauria de ser de 100.000 transaccions d'habitatge nou i 400.000 de segona mà”.
Pel que fa als preus, Bankinter també preveu una pujada molt més moderada que l'estimada per AFI, i apunta a un increment proper a l'1 % tant el 2022 com el 2023, després d'encarir-se un 6,4 % interanual el 2021. Actualment, el preu mitjà del m2 de les cases es troba un 11 % per sota dels màxims del 2007 i un 22 % per sobre dels mínims històrics del 2016.
En el que sí que coincideix amb AFI és en situar el deteriorament de les condicions financeres i de l'economia de les famílies en els principals factors que restaran atractiu a l'habitatge.
L'entitat recorda que l'euríbor a 12 mesos “ja està al 0,25 %, fet que implica un increment en costos de finançament d'uns 75 punts bàsics respecte al desembre del 2021. Un altre factor que frenarà l'escalada de preus d'habitatge és la menor taxa d'estalvi com a conseqüència de l'elevada inflació, sobretot en béns de consum bàsic, com l’energia i l’alimentació”.
També sosté que el preu de l'habitatge està al voltant d'un 5 % per sobre dels salaris, cosa que situa “la relació entre preus d'habitatge i ingressos familiars mitjans en 8,3 vegades, lleugerament per sobre de la mitjana històrica dels darrers 20 anys (7,3 vegades)”, d'acord amb les dades del Banc d'Espanya.
Menys transaccions de sòl i estancament de l'obra nova
Les previsions també preveuen un fre al mercat del sòl i el desenvolupament de noves promocions residencials.
Segons Bankinter, “les transaccions de sòl s’haurien de moderar el 2022. En termes de superfície, podria retrocedir un 20 % aquest any, després de produir-se un fort desembassament de demanda per part de les principals promotores el 2021 (amb una alça del 75 % respecte del 2020)”.
El departament d'estudis de l'entitat destaca que "el fort increment de costos de construcció portarà les principals promotores a extremar la prudència en compres de sòl amb l'objectiu de protegir els seus marges a futur" i estima que els preus del sòl també tendiran a estabilitzar-se en els propers mesos, després d'incrementar-se un 13 % el 2021.
AFI conclou que “davant aquest alentiment de la demanda d'habitatge, no cal esperar més que una moderació de la nova activitat residencial: els visats d'habitatges de nova construcció s'estancaran a l'entorn de les 110.000 unitats anuals durant el 2022 i 2023. L'augment dels costos de diversos materials de construcció, juntament amb la dificultat de cobertura de vacants al sector que pugui derivar en un augment dels costos laborals, reforcen aquesta previsió per a l'oferta residencial a curt termini”.