Warum steigende Zinsen die Immobilienpreise und die Wohnraumnachfrage in Spanien noch nicht bremsen

Seit die Inflation in Spanien und ganz Europa zu steigen begann, warnten viele Schlagzeilen und Expertenmeinungen davor, dass sich die Nachfrage nach Wohnraum verlangsamen und der Preis seinen Aufwärtstrend korrigieren würde. Der Nachfragedruck auf das Angebot nahm jedoch im Jahr 2022 zu und erreichte laut idealista/data ein höheres Niveau als in den beiden Vorjahren. Im Dezember 2022 stieg der Preis im Vergleich zum Dezember 2021 um 0,11 Punkte. Und Madrid ist die Gewinnerprovinz, denn hier ist der Nachfragedruck für zum Verkauf stehende Immobilien am größten. Auch die Immobilienpreise in Spanien sind weiter gestiegen: Im Januar stiegen sie um 5,4 % im Vergleich zum Vorjahresmonat.

Was geschieht also? Wer kauft inmitten einer Zeit steigender Zinsen Immobilien in Spanien? Laut der jüngsten Umfrage von idealista/data unter mehr als 4.000 Personen besitzen 70 % der Kaufinteressenten bereits mindestens ein Haus. Dies bedeutet, dass viele Menschen ein Haus zu Ersatzzwecken kaufen, d.h. sie besitzen bereits eine Immobilie, suchen aber noch eine andere. Konkret sind 19 % der Befragten auf der Suche nach einem anderen Haus mit besseren Eigenschaften, 17,4 % kaufen als Kapitalanlage, 14,7 % suchen einen Zweitwohnsitz, 14,3 % wünschen sich ein größeres Zuhause und 6,2 % ein kleineres.

Jesús Gil Marín, Geschäftsführer des Immobilienunternehmens Gilmar, ist der Ansicht, dass es mit Investitionen in Immobilien immer noch möglich ist, Renditen zu erzielen, die über dem Geldwert liegen. Und dies könnte den Markt motivieren, aktiv zu bleiben. „Darüber hinaus tragen ausländische Investitionen zur Stabilisierung der Preise bei, insbesondere Bürger aus Lateinamerika, die sich angesichts der politischen Unsicherheit in einigen Ländern und aus anderen Gründen, wie den kulturellen, sprachlichen und sogar gastronomischen Faktoren, für Spanien entscheiden“, fügt er hinzu.

Darüber hinaus sind die Immobiliensuchenden zahlungsfähig. Fast 50 % der Befragten benötigen keine Hypothek, oder wenn doch, dann für weniger als 50 % des Immobilienwerts. Mit anderen Worten: Die Abhängigkeit von einem Finanzinstitut ist nicht so groß. Eine Hypothek zwischen 50 % und 80 % benötigen nur etwa 32,2 % von ihnen, während 13,9 % ein Darlehen von mehr als 80 % brauchen. Nur 5,6 % benötigen eine Hypothek in Höhe von 100 %.

Der Wirtschaftswissenschaftler Miguel Córdoba weist darauf hin, dass Personen, die auf eine Hypothek angewiesen sind, von der Verteuerung der Kredite betroffen sein werden. Der Experte betont jedoch, dass die durchschnittliche Höhe der Hypotheken derzeit bei 179.000 Euro liegt, im Gegensatz zu 258.000 Euro im Jahr 2007, „ohne die Inflation von 29,25 % zu berücksichtigen, die in diesen fünfzehn Jahren stattgefunden hat. Die würde bedeuten, dass der durchschnittliche reale Betrag einer Hypothek derzeit 54 % niedriger ist als vor dem Platzen der Immobilienblase.“

Abschließend weist er darauf hin, dass der Zinsanstieg (derzeit bei 3 %) einen besonderen Effekt hatte, da die steigende Inflation und der Kurswechsel der EZB dazu geführt haben, dass viele, die ein Haus kaufen wollten, ihre Pläne beschleunigt haben, um es günstiger zu bekommen, bevor die Zinserhöhung eintrat. Wahrscheinlich wurden viele dieser Transaktionen zu festen oder gemischten Zinssätzen abgeschlossen. „Dieser Überschuss an Hypotheken dürfte sich in den kommenden Monaten durch einen Rückgang der im Jahr 2023 abgeschlossenen Hypotheken bemerkbar machen, und es wird auch ein bisschen dasselbe sein, ob es sich nun um einen festen oder variablen Zinssatz handelt, da ich nicht glaube, dass die Zinsen über 5 % steigen werden. Die Aufnahme einer Hypothek zu 3,5 % oder 4 % mit festem oder variablem Zinssatz wird kaum einen Unterschied machen“, sagt Miguel Cordoba.

Die Umfrage von idealista/data hebt zudem hervor, dass Immobiliensuchende ein festes Einkommen haben, nämlich 91 % verfügen über feste Einkünfte, entweder weil sie einen festen Vertrag haben, Rentner sind oder als Selbstständige arbeiten.

Die Nachfrage nach Wohnraum in Spanien ist größer als das Angebot

Der derzeitige Immobilienmarkt ist angespannt: Es gibt mehr Kaufinteressenten als ein Angebot. Obwohl in einigen Regionen Spaniens von einer sinkenden Nachfrage die Rede ist und dies auch stimmt, liegt dies teilweise daran, dass das Angebot geringer ist und die Verkäufe zurückgehen, wie Luis Corral, Geschäftsleiter von Foro Consultores, feststellt. Die neusten Zahlen von idealista zeigen, dass der veröffentlichte Bestand an zum Verkauf stehenden Eigenheimen in Prozent gegenüber dem gesamten Wohnungsbestand im Dezember 2022 bei 4,81 % lag.

Was die Verringerung des Angebots angeht, so ging dieses Ende 2022 im Vergleich zum Vorjahr um 7 % zurück, und in den meisten Provinzhauptstädten stehen jetzt weniger Immobilien zum Verkauf als noch vor einem Jahr. Der stärkste Rückgang ist in Valencia mit 27 % und in Alicante mit 25 % zu verzeichnen. Es folgen Rückgänge in Cuenca (-24 %), Ávila (-22 %), Santander (-20 %), Pontevedra (-18 %), Melilla (-17 %) und Segovia (-17 %).

Die begehrteste Immobilienart sind zudem Bestandsimmobilien in gutem Zustand (73,5 % der Befragten suchen Bestandsimmobilien in gutem Zustand), gefolgt von Bestandsimmobilien zum Renovieren und zuletzt Neubauten .

Wie sieht es mit Neubauten in Spanien aus? Luis Corral erklärt, dass der Mangel an neuem Wohnraum in Spanien auf gebrauchte Immobilien übertragen wird. Dieses Ungleichgewicht wirkt sich nicht nur auf den Kauf- und Verkaufsmarkt aus, sondern auch auf den Mietmarkt, wo die Zahl der Mietinteressenten steigt. Einige Menschen, wie zum Beispiel junge Leute, sind gezwungen, Wohnraum anzumieten. „Darüber hinaus werden viele Projekte, die normalerweise für Neubauvorhaben bestimmt wären, jetzt vermietet, sodass sich der Mangel an zu verkaufenden Neubauten noch weiter verschärft. Angesichts dieses Angebotsmangels entsteht eine Psychose der Angst, kein Zuhause mehr zu haben. Und dieses Ungleichgewicht führt zu einer Preisstabilisierung und sogar zu gelegentlichen Preiserhöhungen", fügt Corral hinzu.

Warum gibt es in Spanien keinen neuen Wohnraum? Der Mangel an Projekten auf dem Markt ist auf die sehr hohen Grundstückspreise, die hohen Bau- und Finanzierungskosten zurückzuführen. Laut Luis Corral liegt das Bauträgerdarlehen derzeit bei über 5,5 % und die Baukosten waren im November um 8,42 % höher als im Vorjahresmonat. Seit Mai 2020 sind sie um mehr als 20 % gestiegen, so die vom Ministerium für Verkehr, Mobilität und Stadtentwicklung (MITMA) veröffentlichten Daten.

Welche Art von Wohnraum ist in welcher Preisklasse gefragt?

Die Umfrage von idealista/data zeigt, dass die begehrtesten Immobilien auf dem Portal diejenigen sind, die zwischen 100.000 und 200.000 Euro kosten, gefolgt von denjenigen, die für weniger als 100.000 Euro angeboten werden, und an dritter Stelle stehen diejenigen, deren Preis zwischen 200.001 und 300.000 Euro liegt.

Jesús Gil weist darauf hin, dass „es eine Preisklasse gibt, in der ein gewisser ‚Stillstand‘ zu beobachten ist. Wenn wir von Immobilien bis (ungefähr) 200.000 Euro sprechen, dann handelt es sich um Personen mit sehr geringem Einkommen, die stärker vom Anstieg der Zinssätze betroffen sind, wodurch es für sie schwieriger wird, über ein Hypothekendarlehen Zugang zu Wohnraum zu erhalten. Doch ab 200.000–300.000 Euro und aufwärts vertrauen sowohl Spanier als auch Ausländer weiterhin auf Immobilien als Spar- und Anlageinstrument, zusätzlich zu den Ersatzkäufern und dem Käufer-/Investorenprofil mit hoher Kaufkraft, die über andere Budgets verfügen und auf die Sicherheit von Top-Lagen setzen, die immer sehr gefragt sein werden."

Methodik

Die Daten zum Nachfragedruck auf das Angebot basieren auf der Anzahl der „Leads“ (Kontakte per E-Mail und Gegenangebote), die pro Inserat auf idealista eingegangen sind. Einerseits zeigen die Leads die Nachfrage nach Wohnraum durch die Nutzer. Andererseits misst die Anzahl der Inserate das Angebot an verfügbaren Immobilien auf dem Portal. Auf diese Weise fasst der Indikator den Nachfragedruck auf das Angebot in jeder Region Spaniens und für jedes Marktsegment (Verkauf und Vermietung) zusammen und dient dazu, Situationen der Erwärmung oder Abkühlung des Marktes zu messen, wenn die relative Nachfrage hoch bzw. niedrig ist. Diese Daten werden von idealista/data ausgewertet.