Desde que a inflação começou a subir em Espanha e em toda a Europa, muitas manchetes e opiniões de especialistas alertaram que a procura por moradias desaceleraria e que o preço corrigiria a sua trajetória ascendente. No entanto, a pressão da procura sobre a oferta cresceu em 2022 e atingiu níveis superiores aos atingidos nos dois anos anteriores, segundo o idealista/data. Sem ir mais longe, em dezembro de 2022 aumentou 0,11 pontos em relação a dezembro de 2021. E Madrid é a província vencedora, aquela com maior pressão de procura por moradias à venda. O preço dos imóveis em Espanha também continuou a subir: em janeiro, os preços aumentaram 5,4% em relação ao ano anterior.
Então, o que está a acontecer? Quem está a comprar casas em Espanha no meio do aumento das taxas de juro? Segundo o último inquérito realizado pelo idealista/data a mais de 4.000 pessoas, 70% dos que pretendem comprar casa já possuem pelo menos uma casa. Isto significa que muitas pessoas compram uma casa para fins de substituição, ou seja, já possuem uma casa, mas procuram outra. Concretamente, dos inquiridos, 19% procuram outra casa com características melhoradas; 17,4% estão comprando para investimento; 14,7% procuram uma segunda casa; 14,3% querem uma casa maior e 6,2% querem uma menor.
Jesús Gil Marín, CEO da imobiliária Gilmar, sustenta que com o investimento em habitação ainda é possível obter retornos acima do preço do dinheiro e isso pode estar a motivar o mercado a manter-se ativo. “Além disso, o investimento estrangeiro está ajudando a estabilizar os preços, principalmente os cidadãos da América Latina – dada a incerteza política em alguns países – que estão a optar por Espanha por razões óbvias como identidade cultural, linguística e até gastronómica”, acrescenta.
Além disso, os que procuram casa são solventes. Quase 50% dos entrevistados não precisam de empréstimo à habitação, ou se precisam, é por menos de 50% do valor do imóvel. Ou seja, não há tanta dependência de uma instituição financeira. 32,2% precisam de um crédito habitação entre 50% e 80%, enquanto 13,9% precisam de um empréstimo de mais de 80%. Apenas 5,6% precisam de uma hipoteca de 100%.
O economista Miguel Córdoba aponta que as pessoas que dependem de um crédito habitação serão afetadas pelo aumento do custo dos empréstimos. No entanto, este especialista sublinha que o valor médio dos empréstimos ronda atualmente os 179 mil euros, o que contrasta com os 258 mil euros de 2007, "sem ter em conta a inflação de 29,25% que se verificou nestes quinze anos, o que significaria que o valor médio em termos reais de um crédito habitação é atualmente 54% menor do que era antes do estouro da bolha imobiliária".
Por fim, aponta que houve um efeito particular em relação ao aumento das taxas de juro (atualmente em 3%), pois o aumento da inflação e a mudança de política do BCE fizeram com que muitos que estavam a pensar em comprar casa acelerassem os seus planos, para torná-lo mais barato antes que o aumento da taxa de juros se materialize. É provável que muitas dessas transações tenham sido realizadas a taxas fixas ou mistas. “Este excesso de empréstimos habitação deverá ser notado nos próximos meses com uma diminuição dos contratados em 2023, e também será um pouco o mesmo fazê-lo a taxa fixa ou variável, pois não creio que as taxas de juro vão ultrapassar os 5% e fazer um crédito habitação a 3,5% ou 4% fixa ou variável fará pouca diferença", diz Miguel Córdoba.
O inquérito idealista/dados destaca ainda que quem procura habitação tem um rendimento fixo, concretamente, 91% tem um rendimento fixo, seja porque tem contrato fixo, é reformado ou é trabalhador independente.
Há mais procura do que oferta de habitação em Espanha
O mercado imobiliário atual está tenso: há mais gente querendo comprar do que oferta. Embora em algumas áreas de Espanha se fale em queda da procura e isso seja verdade, em parte se deve ao facto de que a oferta é menor e as vendas estão a cair, como destaca Luis Corral, CEO da Foro Consultores. Os últimos números do idealista mostram que o stock de casas para venda divulgado em percentagem do total do stock residencial existente situou-se em 4,81% em dezembro de 2022.
Em termos de redução da oferta, no final de 2022 caiu 7% face ao período homólogo e a maioria das capitais de província tem agora menos casas à venda do que há um ano. A maior redução ocorreu em Valência, onde chega a 27%, e chega a 25% em Alicante. Seguem-se quedas em Cuenca (-24%), Ávila (-22%), Santander (-20%), Pontevedra (-18%), Melilha (-17%) e Segóvia (-17%).
Além disso, o tipo de imóvel mais procurado são os usados em bom estado (73,5% dos inquiridos procuram imóveis em bom estado), seguindo-se os usados para recuperar e, por último, as novas construções.
E as novas construções em Espanha? Luis Corral afirma que a falta de casas novas em Espanha está a ser transferida para as casas usadas. Este desequilíbrio está a afetar não só o mercado de compra e venda, mas também o mercado de arrendamento, onde o número de interessados em arrendar é cada vez maior. Alguns, como os jovens, são obrigados a arrendar. "Além disso, muitos projetos que normalmente seriam destinados ao desenvolvimento agora estão a ser arrendados, então a falta de oferta de novas construções para venda é cada vez maior. Perante a falta de oferta, há uma psicose de medo de ficar sem casa. E esse desequilíbrio leva à manutenção dos preços e até mesmo a aumentos pontuais", acrescenta Corral.
Por que não há novas moradias em Espanha? A falta de projetos no mercado se deve ao preço dos terrenos, custos de construção e custos de financiamento, que são muito altos. Segundo Luis Corral, neste momento, o crédito à promoção está acima dos 5,5% e os custos ligados à construção em novembro foram 8,42% superiores ao do mesmo mês do ano anterior e desde maio de 2020 subiram mais de 20%, segundo com dados publicados pelo Ministério dos Transportes, Mobilidade e Agenda Urbana (MITMA).
Que tipo de habitação tem mais procura por faixa de preço
O levantamento do idealista/dados mostra que os imóveis mais procurados no portal são os que valem entre 100.000 e 200.000 euros, seguidos dos anunciados por menos de 100.000 euros e, na terceira posição, os que valem entre 200.001 e 300.000 euros.
Jesús Gil aponta que "há uma faixa de preço em que se nota uma certa 'paralisação'. Se falamos de casas até 200 mil euros (aproximadamente), estamos a referir-nos a pessoas com rendimentos muito baixos, que são mais afetados pela subida das taxas de juro, dificultando-lhes o acesso à habitação através de crédito à habitação. Mas de 200.000 - 300.000 euros para cima, tanto espanhóis como estrangeiros continuam a confiar na habitação como instrumento de poupança e investimento, para além de substituição e compradores e o perfil de comprador/investidor com alto poder de compra, que possuem outros orçamentos e apostam na segurança oferecida pelas áreas nobres, que sempre estarão em alta procura".
Metodologia
Os dados de pressão da procura sobre a oferta têm por base o número de 'leads' (contactos por email e contra-ofertas) recebidos por anúncio no idealista. Por um lado, os leads mostram a procura de habitação por parte dos utilizadores. Por outro lado, o número de anúncios mede a oferta de habitação disponível no portal. Desta forma, o indicador sintetiza a pressão da procura sobre a oferta em cada zona de Espanha e para cada segmento de mercado (venda e arrendamento), e serve para medir situações de aquecimento ou arrefecimento do mercado quando a procura relativa é alta ou baixa, respetivamente. Estes dados são analisados pelo idealista/data.