Perché l'aumento dei tassi di interesse non sta ancora frenando i prezzi delle case e la domanda di alloggi in Spagna

Da quando l'inflazione ha cominciato a salire in Spagna e in tutta Europa, molti titoli di giornali e pareri di esperti hanno avvertito che la domanda di alloggi avrebbe rallentato e che il prezzo avrebbe corretto la sua traiettoria al rialzo. Tuttavia, la pressione della domanda sull'offerta è cresciuta nel 2022 e ha raggiunto livelli superiori a quelli raggiunti nei due anni precedenti, secondo idealista/data. Senza andare oltre, a dicembre 2022 è aumentata di 0,11 punti rispetto a dicembre 2021. È Madrid la provincia con la maggiore pressione della domanda di alloggi in vendita. Anche il prezzo degli immobili in Spagna ha continuato a salire: a gennaio i prezzi sono cresciuti del 5,4% rispetto all'anno precedente.

Quindi cosa sta succedendo? Chi sta comprando case in Spagna nel mezzo dell'aumento dei tassi di interesse? Secondo l'ultima indagine realizzata da idealista/data su oltre 4.000 persone, il 70% di chi vuole acquistare casa possiede già almeno un immobile. Ciò significa che molte persone acquistano una casa per "sostituzione", cioè possiedono già una casa, ma ne cercano un'altra. Nello specifico, delle persone intervistate, il 19% è alla ricerca di un'altra abitazione con caratteristiche migliori; il 17,4% acquista per investimento; Il 14,7% cerca una seconda casa; Il 14,3% desidera una casa più grande e il 6,2% una più piccola.

Jesús Gil Marín, CEO della società immobiliare Gilmar, sostiene che con gli investimenti in abitazioni è ancora possibile ottenere rendimenti superiori al prezzo pagato e questo potrebbe motivare il mercato a rimanere attivo. "Inoltre, gli investimenti stranieri stanno contribuendo a stabilizzare i prezzi, in particolare i cittadini dell'America Latina - vista l'incertezza politica in alcuni Paesi - che stanno optando per la Spagna per ovvi motivi di identità culturale, linguistica e anche gastronomica", aggiunge.

Inoltre, chi cerca casa è per la maggior parte solvibile. Quasi il 50% degli intervistati non necessita di mutuo, e se lo contrae, lo fa per meno del 50% del valore dell'immobile. In altre parole, non c'è molta dipendenza da un istituto finanziario. Il 32,2% necessita di un mutuo compreso tra il 50% e l'80%, mentre il 13,9% necessita di un mutuo superiore all'80%. Solo il 5,6% ha bisogno di un mutuo al 100%.

L'economista Miguel Córdoba sottolinea che le persone che dipendono da un mutuo saranno colpite dall'aumento del costo dei prestiti. Tuttavia, questo esperto sottolinea che l'importo medio dei mutui è attualmente di circa 179.000 euro, che si contrappone ai 258.000 euro del 2007, "senza tener conto dell'inflazione del 29,25% che si è verificata in questi quindici anni, il che significherebbe che l'importo medio in termini reali di un mutuo è attualmente inferiore del 54% rispetto a prima dello scoppio della bolla immobiliare".

Infine, si segnala che c'è stato un effetto particolare legato all'aumento dei tassi di interesse (attualmente al 3%), poiché l'aumento dell'inflazione e il cambiamento di politica della BCE hanno fatto sì che molte persone che stavano pensando di acquistare una casa abbiano accelerato i loro piani per ottenerla a un prezzo più conveniente prima dell'aumento dei tassi stessi. Probabilmente molte di queste transazioni sono state stipulate a tasso fisso o misto, poiché per fare un mutuo a tasso variabile non c'è alcuna differenza il momento. "Questo eccesso di mutui dovrebbe farsi sentire nei prossimi mesi con una diminuzione di quelli contratti nel 2023. Inoltre sarà lo stesso fare un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile, poiché non credo che i tassi di interesse supereranno il 5% e fare un mutuo al 3,5% o al 4%, fisso o variabile, non farà quasi alcuna differenza", dichiara Miguel Córdoba.

L'indagine di idealista/data evidenzia inoltre che chi cerca casa ha un reddito fisso, nello specifico, il 91% ha un reddito fisso, o perché ha un contratto a tempo determinato, è pensionato o è un lavoratore autonomo.

C'è più domanda che offerta di alloggi in Spagna

Il momento attuale del mercato immobiliare è teso: c'è più gente che vuole comprare rispetto a vendere casa. Anche se in alcune zone della Spagna si parla di una diminuzione della domanda e ciò è vero, in parte questo è dovuto al fatto che l'offerta è inferiore e le compravendite diminuiscono, come indica Luis Corral, CEO di Foro Consultores. Secondo gli ultimi dati di Idealista, il numero di abitazioni in vendita pubblicate sul totale delle abitazioni esistenti nel parco residenziale è stato del 4,81% nel dicembre 2022.

In termini di riduzione dell'offerta, alla fine del 2022 è diminuita del 7% su base annua e la maggior parte dei capoluoghi di provincia ha ora meno case in vendita rispetto a un anno fa. La riduzione maggiore si è verificata a Valencia, dove raggiunge il 27%, e raggiunge il 25% ad Alicante. Seguono ribassi a Cuenca (-24%), Ávila (-22%), Santander (-20%), Pontevedra (-18%), Melilla (-17%) e Segovia (-17%).

Inoltre, la tipologia di immobile più ricercata è l'usato in buono stato (il 73,5% degli intervistati cerca un immobile usato in buono stato), seguito dall'usato da ristrutturare.

E le nuove costruzioni in Spagna? Luis Corral afferma che la mancanza di nuove case in Spagna sta portando ad un aumento della richiesta di case usate. Questo squilibrio non riguarda solo il mercato della compravendita, ma anche quello degli affitti, dove il numero di persone interessate all'affitto sta aumentando. Alcuni persone, come i giovani, sono costrette a cercare un'abitazione in affitto. "Inoltre, molti progetti che normalmente sarebbero destinati alla costruzione di nuove case sono ora destinati all'affitto, quindi la mancanza di offerta di nuove costruzioni in vendita sta diventando ancora più acuta. Di fronte a questa mancanza di offerta, c'è la paura di rimanere senza casa. E questo squilibrio porta al mantenimento dei prezzi e persino ad aumenti occasionali", aggiunge Corral.

Perché non ci sono nuovi alloggi in Spagna? La mancanza di nuovi progetti sul mercato è dovuta al prezzo dei terreni, ai costi di costruzione e di finanziamento, che sono molto elevati. Secondo Luis Corral, al momento, il prestito per sviluppatori è superiore al 5,5% e i costi legati alla costruzione a novembre sono stati superiori dell'8,42% rispetto allo stesso mese dell'anno precedente e da maggio 2020 sono aumentati di oltre il 20%, secondo Luis Corral. ai dati pubblicati dal Ministero dei Trasporti, della Mobilità e dell'Agenda Urbana (MITMA).

Che tipo di alloggio è richiesto per fascia di prezzo

L'indagine idealista/data mostra che l'immobile più ricercato sul portale è quello compreso tra 100.000 e 200.000 euro, seguito da quelli pubblicizzati per meno di 100.000 euro e, in terza posizione, quelli con prezzo compreso tra 200.001 e 300.000 euro.

Jesús Gil sottolinea che "c'è una fascia di prezzo in cui si nota un certo 'stallo'. Se parliamo di case fino a 200.000 euro (circa), ci riferiamo a persone con redditi molto bassi, che sono più colpite dall'aumento dei tassi di interesse, rendendo loro più difficile l'accesso a una casa attraverso un mutuo ipotecario. Ma dai 200.000/300.000 euro in su, sia gli spagnoli che gli stranieri continuano a confidare nell'abitazione come strumento di risparmio e investimento, oltre agli acquirenti di riposizionamento e al profilo acquirente/investitore ad alto potere d'acquisto, che ha a disposizione altri budget e punta sulla sicurezza offerta dalle aree prime, che avranno sempre una forte domanda".

Metodologia

I dati relativi alla pressione della domanda sull'offerta si basano sul numero di 'lead' (contatti tremite e-mail e controofferte) ricevuti per inserzione su idealista. Da un lato, i 'lead' mostrano la domanda di case da parte degli utenti. D'altra parte, il numero di annunci misura l'offerta di case disponibili sul portale. In questo modo, l'indicatore sintetizza la pressione della domanda sull'offerta in ogni zona della Spagna e per ogni segmento di mercato (vendita e locazione), ed è utilizzato per misurare le situazioni di riscaldamento o raffreddamento del mercato quando la domanda relativa è alta o bassa, rispettivamente. Questi dati vengono analizzati da idealista/data.